农村宅基地使用权能否被司法拍卖？
农村宅基地使用权在满足相关条件时可以被司法拍卖
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在执行案件中，经常发生被执行人名下无财产可供执行而被迫终结本次执行的情况。但特殊情况下，被执行人如果在农村老家有宅基地，农村宅基地能否被司法拍卖？如能拍卖，具体又有哪些要求或限制呢？本文对此予以探讨。
一、农村宅基地的定义
根据2020年3月农业农村部农村合作经济指导司编印的《农村宅基地管理法律政策问答》第一部分第1条的规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
二、农村宅基地的制度特征
根据《中华人民共和国宪法》第十条之规定，我国农村宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。根据《土地管理法》第六十二条、《土地管理法实施条例》第三十六条、《农村宅基地管理法律政策问答》第一部分第6条，我国农村宅基地制度的基本特征为:集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度安排在保障农村“户有所居、民不失所”等方面发挥了极为重要的作用，促进了农村经济发展和社会稳定。
由上述内容可知，我国农村宅基地的所有权归村集体所有，由村集体成员具体使用。
三、农村宅基地使用权能否被司法拍卖？
农村宅基地使用权能否被司法拍卖，司法实践中存在着不同的观点。
宅基地使用权的司法拍卖必然要涉及宅基地使用权的流转，基于农村宅基地与自建房“地随房走”、“房地一体”的原则，在司法拍卖时必然要将宅基地与地上的自建房一并拍卖。
根据《农村宅基地管理法律政策问答》第四部分第36条，宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人即村集体同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。各省（自治区、直辖市）对宅基地转让做出其他条件要求的，须同时满足规定要求。
因此，一种观点认为，在满足一定限制条件下可以对农村宅基地进行司法拍卖的。具体的限制条件为：1.征得宅基地所有权人即村集体的同意；2.在村集体经济组织内部进行，即竞拍人也必须为本村集体成员；3.竞拍人无宅基地，须符合具体的宅基地申请条件；4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
另一种观点认为，农村宅基地是农民赖以生存的基本生活资料，是农民居住权的根本保障,不应对宅基地以及其上的房屋强制司法拍卖。
《土地管理法》第六十二条相关规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
因此，被执行人名下的宅基地是不可轻易司法拍卖的。如果被执行人以后将债务清偿完毕，却永久丧失了宅基地使用权。
此外，网络司法拍卖最显著的特点之一就是高效率，但宅基地的司法拍卖却不一样，宅基地使用权转让必须要符合上文所列的几个限制条件。要达到上述限制条件，法院势必会花费大量的时间精力去调查，调查完毕满足司法拍卖的条件后，也不一定成交，效率极其低下，因此宅基地不宜进行司法拍卖。
笔者认为，宅基地使用权在满足上述限制条件的情况下，可以被司法拍卖。经检索，实务中也存在不少法院拍卖被执行人名下农村宅基地使用权的案例，说明宅基地使用权的司法拍卖在理论上和司法实践中都是可行的。
只不过，在司法实践中，考虑到成本以及效率问题，有些案件在启动宅基地使用权的司法拍卖上可能存在一定障碍。因此，申请执行人如想启动宅基地使用权的司法拍卖，需和执行法官好好沟通。
四、相关司法观点
（一）宅基地使用权只能在同村村民之间流转
案号：(2021)粤0111民初23945号
法院认为：根据生效民事判决的查明及认定，被告并非案涉房屋宅基地所在村的村民，双方签订的宅基地房屋转让协议书无效，原告对此存在过错。被告作为买受人对于案涉房屋的权属性质均是知情的，在此情况下坚持购买案涉房屋，其对转让协议无效亦存在过错。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，被告虽在协议签订后至拍卖成交前实际占有使用案涉房屋，但其对案涉房屋的占有使用是建立在100万元购房款对价的基础之上，且被告并未主张原告支付100万元购房款的资金占用费。根据合同无效的处理原则，原告在本案中主张的使用费应与被告支付的购房款占用期间的占用费相互折抵。
（二）宅基地使用权在同村村民之间流转需征得集体组织同意
案号：（2019）最高法行申7188号
根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。因此，宅基地在同村村民之间流转，也必须首先征得集体经济组织同意。
（三）对宅基地上的房屋进行司法拍卖的，竞买人必须是该土地所在地集体经济组织成员
案号：(2017)豫0185执1581号之一
因为该处房产下的土地使用权类型为集体所有的宅基地，故对竞买人的资格作如下限定：必须是该土地所在地集体经济组织，河南省登封市嵩阳办事处长春园居委会七组、即北街村七组的成员。
（四）对于被执行人名下宅基地，非本集体经济组织成员无法取得。基于房地一体原则，宅基地使用权以及宅基地上房屋均不得单独转让，二者必须一并转让。
案号：(2019)豫0181执异293号
按照《土地管理法》等相关规定，在执行处置被行人名下宅基地使用权及其地上房屋时有严格的限制及法律禁止性规定，非本集体经济组织成员无法取得，宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。
案号：(2020)最高法行申3011号
根据法律规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。
（五）对于宅基地竞拍人身份要求限于能够受让该宅基地的身份
案号：(2021)冀0426民初2527号
法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，异议方可成立。本案中争议房产房权证上登记该房屋所有人为第三人聂长柱个人，同时被告申请拍卖时已承诺预留5到7年房屋租赁费给第三人，作为保障其及所扶养家属住房费用，故原告诉求无事实和法律依据，不予支持。关于该房产涉及农村房屋集体土地性质相关法律问题，法院在拍卖公告中已经明确，对于竞拍人身份要求限于能够受让该宅基地的身份，故法院拍卖行为不存在违法与违规事项。
律师提示
在执行案件中，如果被执行人名下确实查不到可供便利执行的财产时，可尝试调查被执行人名下有无农村宅基地及宅基地上的房屋。
如有，可与执行法官沟通对宅基地及地上房屋进行拍卖，但是需注意此种拍卖有三条最基本的限制条件即：1.征得宅基地所有权人即村集体的同意；2.在村集体经济组织内部进行，即竞拍人也必须为本村集体成员；3.竞拍人无其他宅基地，须符合具体的宅基地申请条件；4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
相关法条
