小区地面规划车位归属问题探析

 规划用于停放汽车的地面车位权属依法归开发商所有

 

作        者|史凯贤

指导律师|戚    谦

 

 

 

一、问题的引出

 

小区地面规划车位是指开发商按照经规划部门批准的规划设计文件建设并通过规划验收的无围墙、无上盖的地面停车位。作为一种紧缺资源，地面规划停车位一直是小区业主和开发商争夺的对象。对于其权属，根据《物权法》第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《建筑物区分所有权解释》）第五条第一款的规定，普遍认为法律对地面规划车位的权属规定是明确的，即归开发商所有。

但目前仍有不少业主起诉认为地面规划停车位应归属于小区业主共有，在该类案件中业主更多的认为法律对地面规划车位的规定存在冲突，其逻辑为，“根据《建筑物区分所有权解释》第二条和第三条第三款的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，业主购买商品房取得专有部分的同时，取得小区所在土地的建设用地使用权，因地面规划车位不计入建筑面积和容积率，当前也不能办理权属登记，无法成为《建筑物区分所有权解释》第二条规定的专有部分，故其一非专有部分，二又占用了业主共有的建设用地使用权，应归小区全体业主共有。”“重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案”中，重庆市高级人民法院二审【(2016)渝民终7号民事判决书】，最高人民法院再审【(2017)最高法民申2817号民事裁定】审查均是以该种逻辑最终认定小区规划地面车位属于业主共有，且对该种逻辑进行了详细阐述。该案裁判结果出具之后，不少类似案件业主均引用该案主张小区地面规划车位应属于业主共有。笔者认为从现行法律规定和最高院的官方理解适用层面，依据上述逻辑得出小区地面规划车位归全体业主共有值得商榷。

 

 

二、“规划用于停放汽车”是判断车位归属的核心要件，法律已明确规定“规划用于停放汽车的车位”的权属归开发商所有

 

《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，《建筑物区分所有权解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”，从前述法律规定可以看出，“出售、附赠或者出租车位”的主体只能是建设单位，即法律已经明确规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权或使用权主体为建设单位。

同时根据《建筑物区分所有权解释》第六条的规定，只有建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位才属于业主共有。

从以上规定可以看出，“规划用于停放汽车”是判断车位归属的核心要件，而非其他条件，只要是开发商根据规划设计文件建设并经验收的车位不论是否在《商品房买卖合同》中对权属作特殊约定，均归属于开发商所有。最高人民法院民事审判第一庭在其编著的《最高人民法院关于建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书的第54页明确表述道“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商”。

 

 

三、地面规划车位是否占用建筑面积、是否计入容积率不影响其可以作为专有部分和其产权归属问题

 

国家住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局于2013年12月19日发布的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）第2.0.1对建筑面积的定义为“建筑物（包括墙体）所形成的的楼地面面积”，住房和城乡建设部、工商总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》（建房〔2014〕53号 ）对房屋建筑面积的解释为“是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M（2.20M）以上的永久性建筑。”再根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.27规定，“下列项目不应计算建筑面积：……4、露台……”，第2.0.28对“露台”的解释为“露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶，二是可出入，三是有围护设施，四是无盖，这四个条件需同时满足。”

可见，计入建筑面积的必须是有外墙、有上盖的空间对应的地面面积，而地面车位通常不满足有外墙、有上盖的特征，故所有不满足有外墙、有上盖的地面车位都不计入建筑面积，因根据建筑行业惯例容积率是指地上建筑面积和用地面积的比值，故不计入建筑面积的地面车位也不可能不计入容积率。

地面车位是否计入建筑面积和容积率与其是否能作为专有部分并无必然联系，并不能得出车位不计入建筑面积就不能作为专有部分的结论。根据《建筑物区分所有权解释》第二条的规定，满足以下条件的车位即可作为专有部分“具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。”最高人民法院民一庭负责人就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中明确表述到“界定专有部分的标准是‘具有构造和利用上的独立性’，……为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等”。

综上所述，从国家标准层面，不满足有外墙、有上盖的特征的地面车位均不计入建筑面积，而目前全国绝大部分小区地面车位均属于此种车位，如果按“不计入建筑面积和容积率就不属于专有部分，即为占用了业主土地使用权，属于业主共有”的逻辑，那么《物权法》第七十四条、《建筑物区分所有权解释》第五条等法律条文将形同虚设，极大削弱了其适用空间。同时法律对专有部分认定标准为“构造和使用上具有独立性”，而非占用建筑面积和容积率，而事实上建筑面积和容积率在一定程度上是建筑行业的一种经济技术指标或一种数据，不能作为认定是否属于专有部分的依据。

 

 

四、即使当前未办理产权登记，也并不表示车位不能成为专有部分

 

《建筑物区分所有权解释》第二条规定“能够登记成为特定业主所有权的客体”属于认定专有部分的三个条件之一，在“重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案”中，最高院和重庆高院认定车位归属业主共有的核心理由之一就是该案中建设单位豪运公司表示车位“不能办理登记”，法院因此认为车位不满足专有部分“能够登记”的要件，占用了业主共有的土地使用权。

最高人民法院民一庭负责人就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中明确表述到“界定专有部分的标准是‘具有构造和利用上的独立性’，此外，专有部分属于不动产，不动产所有权的取得一般须经登记。……尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。所以《建筑物区分所有权司法解释》第二条将‘登记’表述为‘能够登记’……为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等”。

也就是说，最高院在司法解释理解适用层面认为车位是满足构造和利用上独立性的，也是能够登记为特定业主所有权客体的，只是全国各地登记制度发展不完善，如未开展车位登记发证业务，所以才在立法时使用了“能够登记”的表述，而并非指“当前未办理登记”即不构成专有部分。笔者甚至认为，“重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案”中，豪运公司败诉的原因之一就是其明确自认了“不能办理登记”。

 

 

五、实践中应重视《商品房买卖合同》中关于地面规划车位权属约定的条款

 

前述“重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案”中，豪运公司在商品房买卖合同中关于车位约定使用的表述为“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方（豪运公司）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”，因为其使用了“如果”二字，一审二审法院均认为其对车位归属没有约定或约定不清。这也是该案中豪运公司败诉的原因之一。

《物权法》第七十四条、《建筑物区分所有权司法解释》第五条允许在商品房买卖合同中作出“建设单位将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主”的约定。住房和城乡建设部、工商总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》（建房〔2014〕53号 ）第二十二条也允许开发商和购房人对规划的车位、车库归属和使用方式进行约定。该种约定必须是统一的，即开发商可在和小区所有业主的商品房买卖合同中作出“小区规划停车位归开发商所有，开发商有权以出租、附赠、出租方式处分给业主”的约定，因为是法律允许和示范的，不存在格式条款问题。所以实践中，即使法律对地面规划车位的权属规定是明确的，但从双重保险角度而言，必须重视《商品房买卖合同》中关于地面规划车位权属约定的条款。