一、问题的提出

1、《物权法》第七十八、八十三条

第七十八条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

2、《物业管理条例》第十一条、

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十九条，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条

第十三条，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第八条，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

1、业委会内部常见的问题有哪些？

成务解答：

（1） 三分之一以上委员提议召开业委会，业委会主任、副主任无正当理由不召开或者召开后就相关事项无法达成一致意见；

（2） 三分之一以上委员提议终止符合《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定的委员资格，业委会怠于履行的；

（3）部分业委会成员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业委会会议决定，擅自使用业主大会、业委会印章；

（4）部分业委会成员资格终止，拒绝向业委会移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物；

（5）业委会内部的其他问题。

关于本部分的第（1）、（2）、（3）和（4）四个问题，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十二条、五十五条、五十六条等规定了相应的救济和处罚措施，即通过向相关的物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、公安机关、乡镇人民政府等进行投诉进行解决。除此之外，涉案当事人也可考虑通过诉讼方式进行救济。

案例1：上诉人沈阳市于洪区加州阳光花园小区第三届业主委员会与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司、被上诉人沈阳德信邦嘉物业有限公司排除妨害纠纷案，辽宁省沈阳市中级人民法院，（2015）沈中民二终字第322号。

裁判要旨：一审法院经审理认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定，原告第三届业委会共计7人，因委员中的4人书面提出辞职，故委员人数不足总数的二分之一，应重新选举业主委员会。现第四届业主委员会已经组成并开始运行，第三届业主委员会应视为不存在，不再履行相应职责。二审法院认为，在第四届业主委员会已经成立并取得备案的情况下，上诉人第三届业主委员会已经不具有提起本案诉讼的主体资格。一审裁定驳回上诉人的起诉，并无不当，应予维持。

案例2：上诉人王伟与被上诉人沈阳市沈河区金华苑业主委员会、原审第三人关家政返还原物纠纷案，辽宁省沈阳市中级人民法院，（2016）辽01民终7342号。

裁判要旨：本院认为，2015年10月20日成立的金华苑业主委员会系经业主大会选举并经依法备案，是本案的适格起诉主体。参照住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条规定：“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会”。王伟系原业主委员会主任，关家政系原业主委员会成员，因其所在的原业主委员会被撤销，其所履行的原业主委员会委员的资格终止，故应按规定向现业主委员会移交其所管理的办公用房及档案资料等，一审判决其交付办公用房及档案资料、收支明细账并无当，应予以维持。

2、业委会与业主之间常见的问题有哪些？

成务解答：

（1）业委会作出的决定侵害业主合法权益；

（2）业主违反法律法规或者业主公约实施危害其他业主行为，业委会对违约业主实施制裁；

（3）业主要求业委会履行《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定职责，业委会怠于履行；

（4）业主要求业委会公开《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条规定信息，业委会怠于公开；

（5）业主要求召开业主大会（定期会议和临时会议）、更换业委会成员或者换届选举，业委会拒绝或怠于履行；

（6）业主与业委会之间的其他纠纷。

关于业主与业委会之间的第（1）和（2）两个问题，《物权法》第七十八、八十三条规定了相应的救济措施；关于业主与业委会之间的第（3）和（4）两个问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条等规定了相应的救济措施；关于业主与业委会之间的第（5）个问题，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条、五十七条规定了相应的救济措施。

案例3：原告徐有为与被告南京市江宁区人民政府东山街道办事处一案，江苏省南京市江宁区人民法院，（2016）苏0115行初6号。

裁判要旨：第三届业委会依据规定，根据实际情况发放相关补贴并不违反法律、法规的规定。原告徐有为所诉称第三届业委会发放一次性补贴属于重复发放、无权发放，违反了《议事规则》。被告东山街道在接受原告徐有为《申请解决33000元违规占用资金的报告》等材料后，即依据《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》第二十五条组织第四届业委会及相关业主召开专门协调会进行协调，并提出相关处理方案，系对小区物业管理进行指导监督，应视为履行法定职责的行为。故对原告徐有为提出的第三届业委会一次性发放补贴33000元系违反法律、法规，被告东山街道应履行法定职责，责令改正或撤销第三届业委会作出的一次性发放补贴33000元决定的诉讼请求，本院不予支持。

案例4：卢艳林与北京市海淀区海天中心小区业主委员会恢复原状案，北京市第一中级人民法院，（2015）一中民终字第09775号。

裁判要旨：卢艳林系小区一层住户，其在阳台外墙上开门并沿墙体往下至楼外地面堆砌台阶以及在楼内公共通道处加设铁门的行为，属于《物权法》第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”，业委会要求其停止侵害、拆除改建的设施并恢复原状，有事实及法律依据，本院予以支持。卢艳林称其系出于安全和出行的考虑实施上述行为，但其为行为时不能损害其他业主的合法权利及公共利益，故本院对其上述理由不予采信。

案例5：方宁与商茂百货业主委员会业主知情权纠纷申诉案，  江苏省高级人民法院，（2016）苏民申2051 号。

裁判要旨：本案中，方宁系商茂世纪大厦5003室的所有权人，其作为业主有权监督物业共用部分的使用和收益情况。二审法院判决商茂业委会应提供2006年至2013年12月31日的商茂世纪大厦外立面广告位收益使用情况的会计账薄(包括总账、明细账、日记账、凭证以及与之相关的原始会计凭证资料)供方宁查阅，已经保护了方宁的知情权。方宁主张商茂业委会应提供上述资料供查阅和复印，对此本院认为，根据上述司法解释的规定，业主的知情权的主要行使方式表现为业主的查阅权。为了有效行使查阅权，业主可以利用拍照、录影或者其他技术手段进行复制，这是查阅的应有之义。在查阅过程中，相关义务主体负有协助义务，人民法院无需另行对查阅的具体行使方式作出判决，因此，二审判决并无不当。

案例6：南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会、王鹏城乡建设行政管理:城市规划管理（规划）二审行政案，河南省南阳市中级人民法院，（2017）豫13行终365号。

裁判要旨：本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定：“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作”。该条中“逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会……组织换届选举工作”，显然系对逾期不组织换届选举的救济性规定，而非逾期不组织换届选举，则只能由物业所在地居民委员会组织。一审判决据此撤销备案登记，适用法律错误，处理错误。南阳市卧龙名家小区第二届业主委员会成立符合法律规定，要件齐全，资料完备。南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局依法进行备案登记并无不当。

3、业委会与物业服务公司之间常见的问题有哪些？

成务解答：

（1）未经业委会同意，擅自对公用部位、公用设备设施进行经营收益且收益也未补充专项维修基金；

（2）未经业委会同意，擅自临时占用、挖掘道路、场地的；

（3）物业服务企业违反物业服务合同的约定，未履行合同约定的绿化、保洁、安保、消防、公共秩序管理、公共部位和公共设备维修等义务，业委会依约追究物业服务企业违约责任；

（4）业委会与物业服务企业因住宅专项维修资金的管理、使用引发的纠纷；

（5） 业委会请求法院确认物业服务合同（含前期物业服务合同）或者合同中的条款无效纠纷；

（6） 业委会执行物权法第七十六条作出的决议与物业服务企业解除物业服务合同纠纷；

（7） 物业服务合同终止后，业委会要求物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和代管的专项维修基金纠纷；

（8）业委会与物业服务企业之间的其他纠纷。

关于第（1）和第（2）个问题，《物业管理条例》第五十条、五十四条规定了相应的救济措施；关于第（3）个问题，《物业管理条例》第四十八条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了相应的救济措施；关于第（4）个问题，《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了相应的救济措施；关于第（5）、（6）和第（7）个问题，《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、八条和十条规定了相应的救济措施；

案例7：苍南县怡和城市家园业主委员会因与被上诉人浙江嘉城物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，浙江省温州市中级人民法院，（2016）浙03民终5047号。

裁判要旨：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。在本案中，业主委员会经过授权，与物业管理公司签订了物业服务合同，则由物业服务合同所引起的诉讼，业主委员会可以参与，并行使诉讼的权利。同时，被上诉人起诉的内容，均系公共部位的维修费用，并非特定业主的维修费用。因此，业主委员会是适格主体。苍南县维修资金管理中心只是物业维修资金的管理单位，并非本案民事法律关系主体。

案例8：柳州市诚竺物业服务有限公司、雀山小苑业主委员会物业服务合同纠纷案，广西壮族自治区柳州市中级人民法院，（2017）桂02民终1270号。

裁判要旨：本院认为，上诉人与被上诉人签订的物业服务协议是双方真实意思的表示，依法成立，合法有效。上诉人于2014年9月份撤出雀山小苑小区后，对于多收取的费用，应当予以退还。二审中上诉人主张被上诉人诉讼主体资格不适格，认为其不具备要求退还物业费、公摊费、停车费等费用的资质。本院认为，被上诉人系依法成立的组织，其职责是服务和维护业主的合法权益，雀山小苑业主与被上诉人协商一致并经授权委托，业主将追偿的请求权让渡给被上诉人，此约定未违反法律的强制性规定，因此被上诉人作为本案的适格主体，参加本案的诉讼活动并无不当。

案例9：扬州翠岗物业管理有限公司与扬州市邗江区锦绣花园小区业主委员会物业服务合同纠纷案，江苏省扬州市中级人民法院， （2015）扬民终字第00913号。

裁判要旨：本案中，翠岗物业公司在为锦绣花园小区提供物业服务期间，因管理不善致使小区消防器材缺失、消防设施未能保持完好、有效，并因此受到公安消防部门的行政处罚。翠岗物业公司在物业服务合同终止后，未能履行相关资料交接义务，且在负责锦绣花园小区物业服务管理期间出现过严重问题，锦绣花园业委会依据协议约定，有权拒绝在物业管理服务票据上签章确认。翠岗物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

案例10：广州塞纳森晴物业管理有限公司、广州市海珠花园业主委员会物权保护纠纷再审案，广东省高级人民法院，（2016）粤民申7966号。

裁判要旨：关于海珠花园业委会能否要求塞纳森晴公司退出海珠花园物业服务的问题。因海珠花园业委会已经与新的物业服务企业签订了物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，塞纳森晴公司据以提供物业服务所依据的《海珠花园前期物业服务委托合同》应予终止，塞纳森晴公司须撤出海珠花园并移交相关物业资料及财物，故原审法院支持海珠花园业委会该相应诉请正确。

案例11：漳州中旅商厦业主委员会与福建恒明物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，福建省漳州市中级人民法院，（2016）闽06民终2469号。

裁判要旨：本案中，中旅商厦业委会以恒明物业公司怠于履行物业管理义务造成中旅商厦业主经济损失、恒明物业公司未移交物业管理期间的档案材料等为由提起诉讼，本案纠纷系中旅商厦业委会为了维护全体业主的共同利益，诉争所涉事项是中旅商厦业委会的职责范围，且与物业管理有关，中旅商厦业委会在已获得业主大会授权进行维权诉讼的情况下，有权在授权范围内向恒明物业公司提起本案诉讼，故其是本案原审适格原告。

关于业主委员会相关的实体性问题，本文暂时探讨到这里。对于物业服务企业而言，业委会的存在对其有较强的威慑力和震慑作为，这也就要求物业服务企业不断提高物业服务水平，同时也要积极地跟广大业主之间建立起和谐相处的服务关系。否则，将面临被“扫地出门”的巨大风险。对于广大业主而言，并非成立了业委会就可以高枕无忧了，一方面要注意协调好业委会内部的召集、运作、换届选举等程序，避免因为“内讧”而致使其无法发挥应有职能，同时也应当避免业委会成了部分业主侵害另一部分业主合法权益的新工具，总之要妥善注意运用业委会处理与物业服务企业之间关系的成本问题，毕竟频繁解雇物业服务企业是要付出时间和金钱成本的。

至此，我们通过八篇文章探讨了物业服务领域的一些主要问题，基本梳理了与物业相关的法律条文，初步构建了物业知识体系，物业纠纷相关的文章暂时告一段落。由于笔者水平有限，仍有许多问题尚未能梳理、研究，在接下来学习、研究过程中我们可能还会就新发现的问题通过补遗的方式有选择性地再探讨若干物业服务合同纠纷的相关问题。