1、《物权法》第七十五条、七十六条、七十八条

第七十五条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条，下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2、《物业管理条例》第十条、十三条、十四条

第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条，业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

3、《河南省物业管理条例》第三十四条、七十四条

第三十四条，业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

第七十四条，街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

注：《河南省物业管理条例》已经于2018年1月1日正式生效。

1、业主大会成立的前提条件、流程、需要报送资料、筹备组工作内容以及召集程序有哪些规定？

（1）关于业主大会成立的前提、流程、所需报送资料等问题的具体规定主要依据是住房和城乡建设部制定的于2010年1月1日施行的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），当然，各个省市对此也自行制定了相关规定。本文主要以笔者所在的河南省2018年1月1日刚刚生效的《河南省物业管理条例》为例对该问题进行探讨。对于“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”的不在本文讨论范围之内。

注：关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）与《河南省物业管理条例》之间就相同事项存在着一些不同的规定，鉴于相关部门并未依据《立法法》第九十五条第二款之规定对二者进行判断，因此本文尽量将二者之间的差异予以罗列，以便读者在具体实务操作和案件适用时能够有所注意。

（2）关于业主大会成立的前提条件，《物权法》、《物业管理条例》笼统地规定了由同一小区内业主在相关部门的指导下设立业主大会，然后通过业主大会选举出业主委员会。

《河南省物业管理条例》第十八条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

注：《业主大会和业主委员会指导规则》第八条只是规定了“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时”时可以申请筹备首次业主大会会议。

（3）关于业主大会成立的程序，《河南省物业管理条例》第二十条规定，符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由县级人民政府承担。

注：需要注意，《业主大会和业主委员会指导规则》第九条、第十五条规定街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后申请后六十日内成立筹备组，筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。该通知中规定的时间与《河南省物业管理条例》规定的时间并不一致。

（4）关于业主大会成立的需要报送的资料，《河南省物业管理条例》第十九条规定，物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）业主名册；（三）房屋及建筑物面积清册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业管理用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。

注：《河南省物业管理条例》第十九条规定的需要报送的资料与《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定的内容基本一致。

（5）关于筹备组具体的工作内容，《河南省物业管理条例》第二十一条规定，首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（四）拟定首次业主大会会议表决规则；（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

通过上述流程成立筹备组后设立业主大会，通过业主大会选举出业委会，成立业委会之后依据《河南省物业管理条例》第二十九条之规定应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条第二款规定，业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

依据上述规定，业主大会（业委会）成立的程序可归纳如下：

①申请成立首次业主大会筹备组；

②成立首次业主大会筹备组；

③召开首次业主大会会议；

④选举出业委会；

⑤业委会向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案；

⑥业委会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

注：关于业委会向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案所需要的资料《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》并未明确规定，不过，《郑州市物业管理条例》第二十一条规定“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市）、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：（一）业主委员会成立情况的书面报告；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会成员名单及基本情况；（五）法律、法规规定的其他材料”。除此之外，《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条对此也有规定，即需要提交以下资料：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。

（6）关于业主大会的召集程序，《物业管理条例》第十三条和《河南省物业管理条例》第二十四条的规定大体相同，即业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主大会。并且《河南省物业管理条例》第二十五条明确规定，业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。第二十六条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。

注：需要注意的是，上述两个条例并未对百分之二十以上业主的资格进行限制，而《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条第一款明确规定了20%业主的条件系“专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主”，除此之外，该通知第二十一条第二款、第三款还规定了另外两种情形下也可以提起业主大会临时会议，即“发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的”和“业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况”。

案例1：郑州金盾未来花园业主委员会、郑州市管城回族区住房保障服务中心再审案，河南省高级人民法院，（2017）豫行再27号。

裁判要旨：河南省高院认为，国务院《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，《郑州市物业管理条例》第二十一条也对备案需要的材料进行了规定。金盾业委会在金盾未来花园小区住户选举产生后，根据上述规定向管城房保中心申请备案，本案中，金盾业委会提供的材料基本符合《郑州市物业管理条例》第二十一条的规定，并且航海路办事处映月社区出具备案函，郑州市公安局后勤部出具备案函，能够证明金盾业委会的成立得到航海路办事处映月社区和郑州市公安局的认可，管城房保中心应当依法为金盾业委会进行备案。综上，管城房保中心以备案程序不符合规定、业主身份无法确认为由，作出管字业委会不予备[2015]第001号业主委员会不予备案通知，不符合法律规定，原审法院判决驳回金盾业委会的诉讼请求适用法律错误，依法应予纠正。

案例2：高军与樊荣、方军、南京市鼓楼区宁海路街道办事处其他行政管理行政确认案，江苏省南京市中级人民法院，（2017）苏01行终859号。

裁判要旨：《物权法》第七十六条第一款第（三）项之规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十三条第二款的规定，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《江苏省物业管理条例》第十八条第二款的规定，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。虽然上述法律法规及规范性文件有不同的规定，但并未直接规定本案事先征求业主意见，决定是否启动业委会改选工作所适用的通过比例，被上诉人应当提供作出《函》所依据的规范性文件及适用理由。鉴于被上诉人在法定期限内未提供作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，应视为被上诉人没有证据和依据。被上诉人迳行作出涉案《函》主要证据及依据均不足，依法应予撤销。

案例3：伍雪云、东莞市常平镇人民政府乡政府再审审查与审判监督案，广东省高级人民法院，(2016)粤行申752号。

裁判要旨：依据《广东省物业管理条例》第二章第七、八、九条关于划定“物业管理区域”的规定，对于新建物业，建设单位有权划定物业管理区域（但要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示）;“对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定”；“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。”因此，应当认定，划定物业管理区域是成立业主大会的前提条件。本案一、二审法院审理查明的事实表明，申请人向被申请人东莞市常平镇人民政府提出“成立东莞市常平镇玫瑰新村业主大会的申请”时，并未提交可以证明玫瑰新村已经划定了物业管理区域的证据，故被申请人依照上述《条例》第十三条关于成立业主大会工作程序的规定，认定其申请“不符合法定条件”，并以常府复（2014）2号《关于申请成立玫瑰新村业主大会的回复》形式答复原告。该行为及其后东莞市人民政府作出的东府行复（2014）289号行政复议决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审法院据此判决驳回申请人的诉讼请求后二审法院依法予以维持，并无不当。

2、业委会的成员任职条件、职责、召集程序、换届程序、补缺程序及罢免程序有哪些规定？

（1） 关于业委会的任职条件，《河南省物业管理条例》第二十七条规定，业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；（二）具有完全民事行为能力；（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；（四）具有一定的组织能力和履职时间；对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。

第二十八条规定，业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居（村）民委员会。

注：需要注意两点，第一点，关于业委会的人数《河南省物业管理条例》第二十八规定由业主大会议事规则确定。而《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条则直接规定业委会人数由5至11人单数组成。第二点，关于业委会成员的资格，《河南省物业管理条例》并未规定业委会的成员必须是小区内的业主，符合条件的社区居民委员会成员也可以兼任业主委员会成员。而《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条则明确规定业委会的成员必须是物业管理区域内的业主。

（2） 关于业委会的职责，《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会履行的职责主要有五项，《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定了业主委员会履行的职责主要有九项，而《河南省物业管理条例》第三十条规定了业主委员会履行的职责主要有八项，具体为：（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

注：相比较《河南省物业管理条例》第三十条规定，《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条中没有“配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作”这样的规定，而有“调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷”这样的规定。

（3）关于业委会的召集程序，《河南省物业管理条例》没有明确规定，《业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条规定，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。第三十八条规定，业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第三十九条规定，业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

注：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条、五十二条就业委会、业委会的主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议规定了相应的救济措施。

（4）关于业委会的换届程序及补缺程序，《河南省物业管理条例》第三十三条规定，业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时，公安机关依法协助。业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

注：关于业主委员会任期届满前应当组织召开业主大会的时间、业委会成员中途空缺的补缺程序《河南省物业管理条例》并没有明确规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。同时该规则第四十六条规定，业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

（5）关于业委会成员的罢免程序，《河南省物业管理条例》第三十一条规定，业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；（二）利用职务谋取私利的；（三）利用职务侵害他人合法权益的；（四）应当罢免的其他情形。

第三十二条规定，业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:（一）不再具备业主身份的；（二）丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）任职期间被追究刑事责任的；（五）法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

注：关于业委会成员的罢免程序和自行终止程序，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三、四十四条有类似规定。

案例4：沈阳市枫景名城业主委员会诉沈阳市和平区太原街街道办事处重新选举枫景名城业主委员会通知申请再审案，辽宁省高级人民法院，（2015）辽行监字第524号。

裁判要旨：再审法院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六规定“业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举。”枫景名城小区业主委员会有11名委员，5人辞职，另一名委员宋伟选票不过半数，委员人数已不足总数的二分之一，应当进行重新选举。被申请人据此及《枫景名城业主大会议事规则》第二十二条作出重新选举枫景名城业主委员会通知并无不当。关于申请人提出的计算方式及被申请人没有职权问题，原审已论证充分，观点正确，对申请人的主张不予支持。

案例5：福州市鼓楼区中福西湖花园小区业主委员会、福州市鼓楼区鼓西街道西湖社区居民委员会物权纠纷再审审查与审判监督案，福建省高级人民法院，（2016）闽民申2413号。

裁判要旨：根据查明的事实，福州市鼓楼区房地产管理局于2010年2月23日出具的《业主委员会备案证明》载明，该局同意对西湖花园小区业委会提交的有关备案资料给予备案，同时告知该业委会其成立时间为2010年2月1日，任期为五年。本案起诉日期为2015年4月15日，在上述任期届满之后。生效裁定认定业委会委员在任期届满后，其委员身份灭失，并无不当，本案孙建东作为西湖花园业委会原主任，在其任期届满后已无权以西湖花园业委会名义委托诉讼代理人提起本案诉讼，故生效裁定驳回西湖花园业委会的起诉并无不当。西湖花园业委会申请再审主张生效裁定适用法律错误，理由不能成立，本院不予支持。

案例6：广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广州市国土资源和房屋管理局、广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处资源行政管理-土地行政管理再审复查与审判监督案，广东省高级人民法院，（2016）粤行申728号。

裁判要旨：本案中，穗花六幢高层大楼业主通过穗花社区委员会转交《提议召开业主大会临时会议签名表》，及直接提交《提议召开穗花六幢高层大楼业主临时会议增加会议议题业主签名表》给穗花新村业委会。穗花新村业委会在昌岗街道办事处组织召开的协调会上，明确表示拒绝召开业主大会临时会议，同时在小区张贴通告拒绝召开业主大会临时会议。穗花新村维权业主随后向昌岗街道办事处发出《关于申请组织召开穗花六栋高层业主大会的函》，认为业委会张贴通告拒绝召开业主大会临时会议的行为，引起了超过50%业主的反对，已影响到小区的和谐稳定，请求组织召开业主大会临时会议解决纠纷。昌岗街道办事处民政科亦出具证明证实上述业主签名表上签名业主户数超过物业管理范围内业主总户数的20%。在此情况下，两被申请人作出《责令限期召开业主大会临时会议通知书》，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定。而且，两被申请人在作出《责令限期召开业主大会临时会议通知书》后，在小区张贴《关于穗花新村六栋高层业主提出召开临时业主大会动议签名表的公示》，至公示期届满未收到任何业主对签名表提出异议。二审法院维持两被申请人作出《责令限期召开业主大会临时会议通知书》并无不当。