1、《物权法》第七十条

第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2、《物业管理条例》第五十四、六十四条

第五十四条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十四条，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条

第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

4、《河南省物业管理条例》第三十八条

第三十八条，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

注：《河南省物业管理条例》将于2018年1月1日正式生效。

1、物业服务企业是否享有利用小区内公共部位、公共设备收取广告费的权利？物业服务企业利用小区内公共部位、公共设备收取的广告费用应当通过何种程序进行处理？如未经以上程序处理将会存在何种法律风险？

（1）通过上述规定可以看出，物业服务企业并不享有利用小区内公共部位、公共设备收取广告费的权利。依据物权法的规定，全体业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而物业服务企业并非是小区内公共部位、公共设备的所有权人，在获得授权许可之前并不当然享有此项权利。

（2）依据《物业管理条例》第五十四条的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。该条例第七十六条第七款规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数超过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

需要注意的是，物业服务企业利用小区内公共区域、公共设备收取广告费除了事前需要获得相应业主、业主大会的同意之外，在收取广告费用之后还负有公示的义务。否则，业主可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定要求物业公司公示。在地方法规中，比如笔者所在的河南省在2018年1月1日即将生效的《河南省物业管理条例》第三十九条第四款明确规定了物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况。

（3）如果物业服务企业未经上述程序而擅自利用小区内公共区域、公共设备发布广告，会遭受到两种结果：一种是民事诉讼，即权利人可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和第十四条的规定要求公布、查阅共有部分的使用和收益情况，要求“排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失”；另一种是行政处罚，即县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照《物业管理条例》第六十四条第二款的规定对单位处5万元以上20万元以下的罚款。

案例1：上诉人祁华伟、王伟、张洪铭、沈勤、郭海燕、杨解放与被上诉人商丘市阳光水榭花都临时业主委员会、商丘市母亲河物业管理有限公司业主知情权纠纷案，河南省商丘市中级人民法院，(2015)商民三终字第422号。

裁判要旨：商丘市阳光水榭花都小区大门口门卫房属该小区业主共有部分，该房由中原银行商丘分行改建后用于该行取款机及小区门岗使用，无论临时业主委员会或母亲河物业公司是否取得收益，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）项的规定，上诉人请求临时业主委员对门岗改造后的使用和收益情况给予公布，本院予以支持。同样，阳光幼儿园安装暖气管道，使用该小区后墙体等部位也属该小区的共有部分，依法也应向上诉人就该部分使用和收益情况予以公布。

案例2：北京首科万业物业管理有限公司与李晓琦业主知情权纠纷，北京市第二中级人民法院，（2017）京02民终1731号。

裁判要旨：关于李晓琦是否有权向首科万业公司主张知情权，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条有明确规定。虽然该条并未规定可以向谁请求公布，但根据“谁掌握、谁公布”的原则，李晓琦向实际掌握该情况的首科万业公司主张权利，有事实依据，应当予以支持。

案例3：魏淑霞建筑物区分所有权纠纷再审审查与审判监督纠纷，  广东省高级人民法院，（2017）粤民申6001号。

裁判要旨：魏淑霞起诉本案请求判令志兴物业公司限期拆除违法搭建的车棚还原绿地，并将其侵占属于魏淑霞共有的经营收益201600元返还并补充到魏淑霞共有的专项维修基金中。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，对于未经业主同意擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的行为，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼；如果仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主也可作为原告提起诉讼。

案例4：刘春生与重庆浦辉房地产开发有限公司业主知情权纠纷再审审查纠纷案，重庆市高级人民法院，（2014）渝高法民申字第00347号

裁判要旨：本院认为，刘春生以浦辉公司擅自设置“海棠晓月”广告和相关建设行为，侵害了其合法权益为由，向一审法院起诉，要求浦辉公司向其支付按份享有的广告场地使用费×××元，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的公用设施属于小区共有物业中的共有配套设施，属于全体业主共同共有，因此即使浦辉公司侵权行为成立，也应赔偿“海棠晓月”小区全体业主，再由全体业主对赔偿费用进行处分，现刘春生仅就其所谓的份额向浦辉公司主张权利，明显违背法律规定。

2、物业服务企业利用小区内公共部位、公共设备收取的广告费应当如何使用？业主是否可以以此为由拒交物业费？业主应当通过何种程序主张分配、使用利用小区公共部位收取的广告费用？

（1）依据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业服务收费管理办法》等法规及司法解释的规定大同小异，即物业服务企业应当将利用小区内公共部位、公共设备收取的广告费主要用于补充专项维修基金。当然，也可以按照业主大会的决定使用。

笔者所在的河南省，《郑州市物业管理条例》第五十条规定和即将于2018年1月1日生效的《河南省物业管理条例》对物业服务企业利用公共部位、公用设施设备进行经营的收益也有类似规定。

（2）依据合同法的规定，物业服务合同系并无履行先后顺序的双务有偿合同，作为合同的当时人物业服务企业一方其主要义务是依据合同约定向业主提供保洁、绿化、安保、公共区域和公共设备的管理等服务，而合同的相对方业主的主要义务是缴纳物业费用。物业服务企业在依约履行完毕合同的主要义务之后，业主不能以物业服务企业未经同意擅自利用小区公共部位收取广告费或者收取的广告费用未进行公示为由拒交物业费。当然，至于业主以此为由逾期缴纳物业费是否会承担违约金，司法实践中各个地方法院的判法不一。

（3）关于业主应当通过何种程序主张分配、使用利用小区公共部位收取的广告费用的问题，业主可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条的规定主张其权利。

需要注意的是，因为物业服务企业利用小区内公共区域、公共设备收取广告费的经营收益属于全体业主所有，因此，个别业主在诉讼当中要求以广告费用冲抵欠缴的物业费或者按照自己专有部分的面积直接进行分配难以获得法院的支持。

案例5、张长伟与鞍山市泰营物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，辽宁省鞍山市中级人民法院，(2017)辽03民终1977号。

裁判要旨：一审法院认为，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，同时依照案涉前期物业服务合同第十五条、第十六条的约定，泰营物业利用物业共用部分、共用设施设备进行广告经营，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，并按约定每年向业主公布收益情况，接受业主监督，其所得收益在扣除合理成本后依法依约应用于补充专项维修资金，而非归小区全体业主所有，故对张长伟诉请的公布每年的广告收益及支出情况的主张予以支持；对张长伟诉请的广告收益归小区全体业主所有不予支持。二审法院维持一审法院的判决。

案例6、苏州百居顺物业服务有限公司与钱少峰、周静薇物业服务合同纠纷案，江苏省苏州市吴江区人民法院，(2017)苏0509民初7194号。

裁判要旨：被告钱少峰、周静薇称原告未公布历年来经第三方审计的财务报告、小区收支明细账目、小区内道路划成车位出租的业委会决定及消防手续、人防停车位的出租出售情况、公共配套设施的广告、场地出租等收入及经费的审核使用及相关手续、其他业主抵扣物业费的依据等，并要求原告进行公布。一审认为，被告称原告未公示、公布相关信息，但未能提供充分证据加以佐证，且被告钱少峰、周静薇以此拒付物业费无法律依据，故本院不予支持。

案例7、原告什邡市蓥华北苑业主委员会与被告四川蓝华同诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，四川省什邡市人民法院，  (2017)川0682民初272号。

裁判要旨：原、被告提交的证据及被告陈述均表明被告利用业主共用部分收益公共收益，被告在本院限定举证期限内未向本院提交其关于公共收益的收支账目，且庭审中明确表示无账目清单，原告要求查看账目的请求，本院不予支持。若被告拒绝公布公共收益的收取及支出情况，违反相关行政法规的，可通过行政方式予以处罚。原告未提交证据证明业主决议将公共收益交由原告收回的证据，因此，原告要求被告退还公共收益的请求，本院不予支持。关于被告将收取的公共收益为业主购买粮油的意见，因被告处分公共收益的行为并未经业主同意，因此，被告应将收取公共的全部收益16,621.75元作为专项维修资金予以管理。

案例8、湛江市国润物业服务有限公司与吴朝娣物业服务合同纠纷案，广东省湛江经济技术开发区人民法院，（2017）粤0891民初44号。

裁判要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七十九条、《物业管理条例》第五十四条第二款、第三款、第五十五条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，吴朝娣反诉请求第一项、第三项、第四项、第五项涉及的是业主共有权、业主知情权纠纷，与本案的物业服务合同纠纷分属不同的法律关系；吴朝娣反诉请求第六项请求国润物业公司向其赔礼道歉适用于侵权纠纷，而本案属于合同纠纷，因此，以上反诉请求不符合本案反诉的受理条件，依法应予驳回。

关于物业服务企业利用小区内公共部位、公共设备进行经营收益的归属及分配的问题，对于物业服务企业而言，应当树立起正当合法使用的意识，严格依照法定的程序及要求使用该经营收益，否则，未经许可的擅自利用公共部位、公共设备的经营的行为可能会引发相应的民事及行政的不利后果及法律风险。而对于业主而言，要清楚的认识到小区内的公共部位、公共设备系属于全体业主共有，应当以适格的主体通过适当的途径去主张权利，否则，将难以获得本应属于全体业主共有的权益。虽然我们接连探讨了物业服务领域的一些问题，但是仍有许多问题需梳理、研究，在接下来的文章中我们将陆续探讨关于物业服务合同纠纷的其他相关问题，敬请关注。