1.《物业服务收费管理办法》第七、九条

第七条，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第九条，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2.《郑州市物业服务收费管理办法》第六、八条

第六条，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。

住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。

住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。

别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第八条，实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。

3.《河南省物业管理条例》第四十八条

第四十八条，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（俗称“双过半”）。

注：《河南省物业管理条例》将于2018年1月1日正式生效。

1.物业服务企业收费的标准和依据是什么？物业服务企业的资质与收费标准之间有何关系？物业服务企业超过收费标准收费的法律后果是什么？

（1）通过上述规定可以看出，物业服务企业收费分为两大类，即实行政府指导价和实行市场调节价两大类。当然，实施何种收费并非是物业企业自己决定的，而是应当依据相关规定进行划分。以河南省郑州市为例，依据《郑州市物业服务收费管理办法》第六条的规定，有三类情形可以实行市场调节价，包括住宅小区已成立业主大会的、别墅及非住宅类物业。有两类情形只能实行政府指导价，包括住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务。需要注意的是，理论物业服务企业的收费可以划分为两大类，但实践中还存在例外情形，如案例1。

无论物业服务企业是实行市场调节价还是实行政府指导价，物业服务企业的收费模式无外乎两种，依据《物业服务收费管理办法》第九条的规定，一种收费模式叫做“包干制”，另一种收费模式叫做“酬金制”。依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实践中，采取“包干制”收费模式的物业服务企业占了绝大多数。需要注意的是，“包干制”模式下的“物业服务成本”和“酬金制”模式下的“物业服务支出”均不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，这些费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

（2）依据《物业服务收费管理办法》第七条第二款之规定，实行市场调节价的物业服务企业，其物业服务收费由物业与业主在物业服务合同中协商决定。依据《物业服务企业资质管理办法》第三条的规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。如果企业的资质等级比较高，那么相对而言，其就可能在协商谈判过程中获得较高的收费标准。

依据《物业服务收费管理办法》第七条第一款之规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。以河南郑州为例，物业服务企业应先到郑州市住房保障和房地产管理局进行物业服务等级标准的认定，然后再到物价部门核定具体的收费标准。住宅小区物业服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修服务五项。每个服务项目根据服务要求、设施设备配置情况不同，分为五个收费等级，物业服务最终价格为五项对应等级收费标准之和。由此可见，实行政府指导价的物业服务企业的资质等级与物业服务企业的收费标准并非是一一对应的关系。

备注：以上内容系整理《郑州市物业服务收费管理办法》、《郑州市物价局关于《郑州市物业服务收费管理办法》有关问题的解释》、《郑州市物价局关于加强物业服务收费管理规范物业服务收费审批工作的通知》等文件。

（3）物业服务企业超过收费标准收费的法律后果包括民事法律后果和行政法律后果。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，物业服务物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

行政法律后果主要是行政处罚，依据《物业服务收费管理办法》第二十一条的规定，政府价格主管部门可依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》对违规的物业服务企业进行行政处罚。

案例1：张国茹与洛阳洛轴物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，河南省高级人民法院，(2014)豫法立二民申字第01115号。

裁判要旨：二审法院认为，张国茹所在的洛轴生活小区属于国有企业组织建设的家属区，不同于一般意义上的社会化商品房住宅小区，在当前该小区不具备订立物业服务合同条件，双方也未签订前期物业服务合同的情况下，洛轴物业公司承担了该小区的物业服务的事实，根据公平原则，张国茹应向洛轴物业公司交纳相应的物业服务费用。洛发改收费（2009）40号文件规定，对于洛阳市大中型国有企业生活区的物业管理服务收费，因硬件设施、规划等条件限制，不能执行政府指导价的，可根据实际情况单独申报。洛阳市涧西区物价部门为洛轴物业公司核发的收费许可证上载明了收费项目及收费标准，故一、二审判决依此标准交纳物业服务费并无不当。

案例2：马铁山、郑州佳悦物业服务有限公司物业服务合同纠纷，河南省郑州市中级人民法院，(2016)豫01民终13496号。

裁判要旨：二审法院认为，对于物业费收费标准，原审法院依照郑州市管城回族区发展改革和统计局管价费函[2015]26号核准及郑州市管城回族区发展改革和统计局出具证明函予以认定涉案小区收费的标准，本院予以支持。马铁山上诉称佳悦公司未尽到相关职责，使其权益受到损害，但其未向法院提供有效证据予以证明，且佳悦公司物业服务中存在的瑕疵并不能直接引起业主不交纳物业费的法律后果，故马铁山的上诉请求不能成立，应予驳回。

案例3：贵州省台江天华物业管理有限公司、欧光美物业服务合同纠纷，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院， (2017)黔26民终1090号。

裁判要旨：二审法院认为，本案天华物业公司在业主入住后，应遵守上述法律并与业主沟通，向业主提供市场物价上涨情况以及物业服务费需要从每月0.3元/M2提高到0.5元/M2的合理、公开的收费依据，并由双方约定具体的收费标准。然而，天华物业公司并没有与业主沟通和提供物价上涨需要提高收费标准的相关证据，而是单方面作出调节，提高收费标准。其擅自提高物业费的行为本院不予认可。至于天华物业公司提出其他业主按0.5元/M2/月收取物业管理费的问题，则是其他业主与物业服务公司按约定或自愿履行的行为，对本案业主没有约束力。

2.物业服务企业调整物业收费标准的法律依据及后果？

笔者查询了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《物业服务收费明码标价规定》、 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》等相关法规、司法解释均未明确规定物业服务企业应如何调整物业收费。实践中，各地实行的标准也各不相同。以河南郑州为例，《郑州市物业服务收费管理办法》第十二条规定，本办法实施前实行政府指导价的住宅小区，继续按原合同约定执行。物业服务企业如需调整物业服务收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。将于2018年1月1日生效的《河南省物业管理条例》第四十八条分两种情况进行了规定，即有业委会和业主大会的，应当与业委会协商并经业主大会同意；没有业主大会的必须经过“双过半”同意。

而物业服务企业未依法定程序调整物业收费标准的法律后果，可参见“成务解答”第一个问题中（3）的回答，在此不再赘述。

需要注意的是：国务院2017年1月12日实施的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》的规定，取消物业服务企业二级及以下资质认定的审批。经郑州市住房保障与房地产管理局物业管理处确认，物业服务企业按照相关规定调整物业费后无需再向该处进行登记备案。

案例4：河南大地物业管理有限公司、彭慧娜物业服务合同纠纷案，河南省郑州市中级人民法院，(2017)豫01民终3891号。

裁判要旨： 二审法院认为，上诉人按照2004年郑州市住宅小区物业服务政府指导价标准收取物业费已经不能适应目前最低的工作需要，上诉人根据2014年郑州市最新的《物业收费管理办法》第十二条规定之标准，在征得涉案小区三分之二以上业主同意后，调整该小区的物业服务收费为1.5元/平方米/月，符合相关规定。故上诉人主张物业费按照1.5元/平方米/月收取，本院依法予以支持。

案例5：林科全上诉北京万佳鑫物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院，(2017)京01民终3502号。

裁判要旨：二审法院认为，林科全购房时签订的《北京市商品房预售合同》中明确约定经建设单位书面同意，物业服务企业可根据物价指数对物业管理费用作出调整，万佳鑫物业公司和北京万景房地产开发有限责任公司以重新签订物业服务合同的形式对物业管理费用进行了调整，并由万佳鑫物业公司在小区公示。因此，万佳鑫物业公司将涉案楼房的物业服务费标准由每月16.8元/平米调整为每月18.5元/平米，合法有效，林科全称万佳鑫物业公司擅自调整物业费用没有依据，与事实不符，本院不予采信。

案例6：徐州市如家物业管理有限公司与李如成物业服务合同纠纷，江苏省徐州市中级人民法院， (2016)苏03民终4333号。

裁判要旨：如家物业公司在二审中提交的永嘉太阳城小区平面图、永嘉太阳城小区物业费上调至0.7元的业主征求意见表、上调物业费的公示照片、物业费发票等证据，足以证明如家物业公司上调物业服务费满足《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十一条的规定（“双过半”），如家物业公司有关按建筑面积每月每平方米0.7元为标准核算李如成的物业服务费的主张，本院予以采纳。

案例7：黎颖与重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司物业服务合同纠纷，重庆市第一中级人民法院，  (2016)渝01民终8725号。

裁判要旨：《重庆市物业管理条例》第十二条规定：不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。二审法院在判决书中，依据上述条例分别评价了物业公司调整物价的行为与上诉人黎颖搜集其他124业主反对涨价的行为是否有效，最终驳回了黎颖的上诉请求。