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指导律师|孔政龙

1、《物业管理条例》第五十三条

第五十三条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

2、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）第二条

第二条，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

3、《郑州市物业管理条例》第五十三条

第五十三条，专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。

专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

1、哪些部位、设施的维护、维修属于专项维修基金的使用范围？

关于专项维修基金的使用范围，《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款有明确的规定，即住宅公共部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。也就是说，专项维修基金的使用必须同时满足两个条件：第一，专项维修基金使用的对象必须属于住宅公共部位、公用设备设施；第二，专项维修基金使用的时间必须是在上述部位、设施设备的保修期满之后，如果尚处于保修期内的，不得动用专项维修基金予以维修、更新和改造。

那么，什么才算是住宅公共部位、公用设施设备呢？《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）第三条对此有明确的规定。

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

需要注意，我省的《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第三条对住宅共用部位、共用设施设备的规定与《住宅专项维修资金管理办法》的规定并不完全一致。比如，在住宅共用部位方面，《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》除涵盖了《住宅专项维修资金管理办法》中所列的内容外还增加了一项“非产权式楼内存车库”。而在共用设施设备方面，《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》除涵盖《住宅专项维修资金管理办法》中所列的内容外还增加了“上下水管道、公用水箱、加压水泵、景观”，减少了“非经营性车场车库”。

《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第三条中关于“共用设施设备”的规定除涵盖《住宅专项维修资金管理办法》中所列的内容外还增加了“物业管理用房、信报箱”。而关于“住宅共用部位”的规定与《住宅专项维修资金管理办法》的规定基本一致。

案例1：深圳市劲力明珠物业管理有限公司与深圳市宝安区城市明珠花园第二届业主委员会物业服务合同纠纷案，广东省深圳市中级人民法院，(2014)深中法房终字第1480号。

裁判要旨：二审法院认为，本案中，上诉人支出专项维修资金的行为违反了规定。但排污管天花雨棚修缮费、消防系统费用和安全地垫款属于上诉人对城市明珠花园小区共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造过程中实际支出的费用，小区业主因此受益；银行账户工本费属于不可避免的合理费用。从公平原则出发，上述费用应从上诉人应收专项维修资金的结余中扣除。零件、水表、电表、垃圾桶等用品和转入工行账户以备支付电费的费用均不符合专项维修资金的筹集目的和使用用途系不合理支出，不应从上诉人应收专项维修资金的结余中扣除。

案例2：郭某某与郴州丰泽物业服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案，湖南省郴州市中级人民法院，（2013）郴民三终字第30号。

裁判要旨：本案中，上诉人郭某某所有的别墅系单独坐落，依据《物业管理条例》第五十四条、《住宅专项维修资金管理办法》第三条之规定，其房间的修缮不属于业主共有部位，且住宅专项维修资金的决定使用权系在整个小区的业主，龙庭小区至今尚未成立业主大会及相应的业主委员会，根据上述法律规定，被上诉人丰泽公司没有就上诉人郭某某专有的别墅部位修缮而启用住宅专项维修资金的法定权利。

案例3：杨甲、杨乙与上海某物业管理公司物业服务合同纠纷上诉案，上海市第一中级人民法院， (2011)沪一中民二(民)终字第1128号。

裁判要旨：对于保修期满后的房屋维修问题，上诉人可向被上诉人报修，要求被上诉人进行维修，但维修费用应根据专有部位与共有部位之不同，分别由业主个人承担，或按照法定程序从住宅专项维修基金中支出，被上诉人作为物业管理企业并无承担维修费用之义务。上诉人诉请要求被上诉人对房屋进行彻底维修的实质是要求被上诉人对上诉人所住房屋进行维修并承担相应的维修费用，原审据此对上诉人的诉讼请求未予支持，并无不当。

2、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支 ？

关于这个问题，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）第二十五条有明确规定。

下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

我省的《郑州市房屋专项维修资金管理办法》第二十九条、《郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则》第三十二条中关于“不得从住宅专项维修资金中列支的费用”与《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条的规定基本一致。

需要注意的是，我省的《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》除涵盖《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条罗列内容外，还另行罗列了一种“不得从住宅专项维修资金中列支的费用”的情形。即该实施细则第十九条的规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生相关管线和设施、设备的维修、养护费用不得从维修资金中列支。商品住宅共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏的应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担”。

案例4、上诉人郑州金海物业管理有限公司（以下简称金海物业公司）与被上诉人万山府院业主委员会（万山府院业委会）物业服务合同纠纷案，河南省郑州市中级人民法院，(2013)郑民三终字第506号。

裁判要旨：二审法院认为，对于垃圾桶的购置、化粪池的清理资金是否应从维修资金中支付的问题，《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基宇[1998]7号）、《住宅专项维修资金管理办法》第三条均有规定，并且万山府院业委会、金海物业公司双方签订的《物业管理服务合同》明确约定物业管理区域清洁卫生费用从物业服务费用开支，故“垃圾桶的购置费1995元、化粪池的清理所产生的费用6000元”，应由金海物业公司从收取的物业费中支付。

案例5、齐齐哈尔市安居物业管理有限公司与齐齐哈尔水务集团有限公司、王洋财产损害纠纷案，黑龙江省高级人民法院，(2016)黑民申482号

裁判要旨： 安居物业公司申请再审认为，供水设施的维护应当由供水公司负责，且依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条规定，禁止供水维修费用于维修资金中列支。黑龙江省高院认为，本案漏水的管线位于居民水表之前，总水表之后，依据《物权法》第七十条规定应属于共同设施，故产权人属于新明小区的业主。新明小区的业主与安居物业公司之间是物业服务合同关系。原一审第一次开庭时安居物业公司亦承认漏水的管道由其管理及维修，故安居物业公司应当按照与业主的物业合同约定履行各项义务。

案例6、贵州美佳居物业管理有限公司、普安县房地产开发有限责任公司合同纠纷案，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，  (2016)黔23民终1543号。

裁判要旨：该8000元维修费系美佳居物管公司在管理七星楼物业期间，对消防演练后产生的水迹未及时清扫，致电梯进水部分零部件损坏予以维修产生，根据当事人双方签订的《物业管理服务合同》第二条、第六条第二款的约定，美佳居物管公司对七星楼的共用设施设备即涉案电梯有维护和保养义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第（四）款之规定，该8000元维修费应由美佳居物管公司负担。

关于专项维修基金的使用范围的判断问题，首先要确定是否属于住宅公共部位、公用设施设备，然后再依据相关规定排除禁止列支的例外情形。虽然河南省地方规章与国家部委规章略有差异，但总体而言差别不大。对于上述规章中未予以明确规定的部位或者设施设备，应当依据《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于专有部分、共有部分等规定综合判断。无论对于物业服务企业还是对于广大业主，厘清专项维修基金的使用范围及禁用范围，都有助于统一、协调专项维修基金使用的认识，从而减少因专项维修基金的使用问题而引发物业费缴纳的争议。在接下来的文章中我们将陆续探讨关于物业服务合同纠纷的相关问题，敬请关注。