1.《物业管理条例》第二十四、三十二、三十九、五十六条

第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十二条，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十九条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第五十六条，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

2.《物业服务企业资质管理办法》第八、十九条

第八条，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第十九条，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款

第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

1.住宅物业的建设单位选聘前期物业服务企业程序瑕疵是否会导致前期物业服务合同无效？

虽然，《物业管理条例》第二十四条规定了住宅物业的建设单位选聘必须经过招投标方式，特殊情况下经过房地产行政主管部门批准可以通过协议方式选聘。实践中，不少住宅物业的建设单位在选聘物业过程中存在着程序瑕疵，比如未经主管部门批准直接协议选聘、选聘的物业资质存在瑕疵或者选聘后的物业未在房地产主管部门进行备案等问题。但是，判断合同是否无效不能仅凭单部法律或者条例的规定，而是应当依据合同法第五十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定等相关规定综合进行判断。如果前期物业管理服务合同未被判定为无效，尽管存在选聘瑕疵，业主依然应当受到前期物业管理服务合同的约束。

从目前所搜集到的案例看，各个地方法院的判例对于住宅物业的建设单位选聘前期物业服务企业程序存在瑕疵的行为（未经主管部门批准直接协议选聘、选聘后的物业未在房地产主管部门进行备案等）倾向于认为并不会导致合同无效。原因在于该选聘程序瑕疵不属“违反法律、行政法规的强制性规定。但是，需要提醒住宅物业的建设单位此种行为可能会因为违反《物业管理条例》第五十六条之规定导致行政处罚。同时也可能因为选聘的程序瑕疵导致业主大面积拒交物业费用。

对于选聘的物业资质存在瑕疵的问题，从搜集到的案例案，虽然三个案例均认为否具有物业管理资质并不影响双方合同的有效与否，但是并未从法理上进行充分论述。从理论上看，如果选聘的物业公司资质低于其所服务的小区应具备的资质，可以依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条、第十条之规定进行判断。即低资质的物业服务企业超越资质水平提供物业服务，属于超越经营范围，除非存在违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的情形，否则不应当认定合同无效。而对于选聘之时不具备任何资质的物业服务公司，因为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条针对的是行政管理部门效力性规定的批准、登记行为，而房地产行政管理部门对于物业资质的要求仅仅属于管理性的规定，无论其在一审辩论终结前是否取得相应资质均不应当否认物业服务合同的效力。但是，如上所述，对于不具备相应资质的物业服务企业或者超越范围提供物业服务的企业，可能会因为违反《物业服务企业资质管理办法》的相关规定而遭受行政处罚。

案例1：许达平与江门市新会区天浩物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书，广东省江门市新会区人民法院，(2016)粤0705民初962号

本案要旨：许达平主张天浩公司违反《广东省物业管理条例》规定，没有将《尚城峰境花园前期物业管理服务协议》、《尚城峰境临时管理规约》、《尚城峰境装修协议书》、《尚城峰境装修指南》、《装修注意事项》、《装修物料搬运保证书》进行备案。《广东省物业管理条例》第三十六条第三款规定：“物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”该规定为行政管理性规定，而并非触及合同效力的强制性规定，故许达平以上述协议违反法律、法规强制性规定主张无效，本院不予支持。

案例2：翁圣华与福州嘉阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审，福建省高级人民法院，(2014)闽民申字第924号。

裁判要旨：虽然国邦公司在选聘嘉阳公司的程序上存在瑕疵，但涉讼物业管理服务合同对全体业主均具有约束力。翁圣华虽与今典园公司订立了《前期物业管理服务协议》，但该公司与涉讼小区业主之间的前期物业管理服务合同已实际解除。根据《物业管理条例》第二十一条的规定因涉讼小区的业主大会未召开、业主委员会未成立，国邦公司作为该小区的建设单位另行选聘前期物业管理企业未违反相关规定。其次，根据当时施行的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定国邦公司在采用协议方式选聘嘉阳公司时，未按照上述规定的要求经相关房地产行政主管部门批准，故该公司在选聘嘉阳公司的程序上存在瑕疵。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，虽然国邦公司在选聘程序上存在瑕疵，但其于2006年8月9日与嘉阳公司订立的合同不属“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，因此二审认定涉讼物业管理服务合同系国邦公司与嘉阳公司的真实意思表示，该合同合法有效并无不当。至于该合同是否报经相关部门备案，与该合同是否合法有效之间不具有法律上的因果关系。

案例3：王咏梅、遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷，贵州省遵义市中级人民法院， (2017)黔03民终4261号。

裁判要旨：本院认为，关于上诉理由一，上诉人主张一审未查清被上诉人是否具有物业资质以及是否通过招投标方式选聘。对于是否具有物业资质的问题，根据《物业管理条例》第三十二条关于“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”之规定，被上诉人实行物业管理确实需要相应的资质，但是否具有物业管理资质并不影响双方合同的有效与否，故一审法院认定涉案合同有效并无不当。

案例4：沈阳福来居物业管理有限公司与李宏波物业服务合同纠纷案，辽宁省沈阳市沈河区人民法院，(2017)辽0103民初3766号。

裁判要旨：本院认为，关于被告抗辩称物业公司不具备物业服务资质，《前期物业管理服务协议》无效问题。根据《物业服务企业资质管理办法》第十九条之规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。被告对原告的物业服务资质等级有异议，可以向相关的行政部门主张，或召开业主委员会重新选定物业公司，不能因此导致《前期物业管理服务协议》无效，从而拒付物业费。因此，对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。

案例5：刘荣、青岛海逸物业管理有限公司物业服务合同纠纷，山东省青岛市中级人民法院， (2017)鲁02民终2094号。

裁判要旨：首先，《物业管理条例》中关于物业服务企业的资质是管理性规范，并不是效力性规范，其次，被上诉人自2006年11月6日取得了相关资质，虽然是暂定三级，也应当认为其有资质，因此，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》不违背法律强制性规定，合同应当有效。

2.签订前期物业服务合同的物业公司与实际服务的物业公司不一致的，哪方物业服务企业向业主主张物业费是否可以获得支持？

实践中确实存在不少签订前期物业服务合同的物业公司与实际服务的物业公司不一致的情形，在业主大会或者业主委员会成立之前，①有些属于选聘的前期物业服务企业退出物业服务，住宅物业的建设单位重新选聘导致的不一致；②有些属于已经选聘的物业服务企业将物业服务事项部分或者全部委托给其他物业服务企业进行服务而导致的不一致。

对于第一种情形，由于选聘的前期物业服务企业已经退出了小区的物业服务，不能实际再为小区提供物业服务。而在小区的业主委员会尚未成立且不能自行选聘物业服务企业的情形下，由住宅物业的建设单位重新选聘物业公司具有一定的合理性。虽然住宅物业的建设单位新选聘可能会存在程序瑕疵、是否具备选聘资格等问题。但是，如果新选聘的物业服务企业已经提供了实际服务并且业主也实际享受了物业服务，那么他们之间就形成了事实合同关系，依据合同权利义务相统一的公平原则和等价有偿原则，业主应当向实际提供物业服务的物业公司缴纳物业费用。实践中对此观点支持的判例比较多。

对于第二种情形，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款对此有明确规定。从理论上讲，如果住宅物业的建设单位选聘的前期物业服务企业将部分业务委托给第三方企业的，该委托合同属于有效合同。则应由前期物业服务企业向业主收取物业费用，然后前期物业服务企业与委托的第三方企业进行结算。如果业主拒绝缴纳物业费，具备起诉主体资格的系前期物业服务企业而非该受委托的第三方。如果住宅物业的建设单位选聘的前期物业服务企业将全部业务委托给第三方企业的，该委托合同属于无效合同。由于此时第三方企业既未与住宅物业的建设单位签订过前期物业服务合同，也与业主之间没有形成有效的合同关系。如果业主拒绝缴纳物业费，难以起诉业主追缴物业费。但是，实践中也存在部分法院直接支持实际提供物业服务的企业向未缴纳物业费的业主追索物业费。

案例6：上诉人白丽娜与被上诉人郑州公建物业服务有限公司物业服务合同纠纷  河南省郑州市中级人民法院  (2015)郑民三终字第1913号

裁判文书：白丽娜于2001年9月4日与郑州国谊物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。2011年5月4日该小区建设开发企业郑州国谊住宅集团有限公司选聘公建公司于2011年5月16日起为该小区提供前期物业服务。公建公司与郑州国谊物业管理有限公司于2011年5月16日签订债权转让协议，由公建公司承接郑州国谊物业管理有限公司在湖光苑项目下的全部债权。基于以上事实，白丽娜与公建公司之间存在实际物业服务关系，白丽娜上诉称其与公建公司无任何合同关系与事实不符，本院不予支持。

案例7：李彤等29人物业服务合同纠纷申诉案，北京市高级人民法院，(2016)京民申2354号。

裁判要旨：李彤等29名业主申请再审称太平洋公司在小区业主入住5年后已经丧失了单方决定物业服务企业解聘和选聘事宜的权利，其于2011年另行选聘赛特物业公司的行为侵犯了李彤等29名业主的合法权益应属无效合同。再审法院认为，李彤等29名业主为物业服务合同关系中的权利义务直接承担者，但是其提起的确认合同无效之诉，涉及整个小区的全体业主利益，而本案仅有29名业主提起诉讼，不能代表全体业主的真实意思表示，亦不符《中华人民共和国物权法》第七十六条规定。据此，原审法院依法裁定驳回其起诉正确，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

案例8：上诉人陈新红与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书  河南省郑州市中级人民法院  (2016)豫01民终860号

本案要旨：本院认为：隆辉物业公司未与陈新红签订书面的物业服务合同，但台隆公司委托隆辉物业公司在陈新红居住的金淮花园小区提供物业服务，隆辉物业公司与陈新红之间形成事实上的物业合同关系。在本次诉讼中，隆辉物业公司提供了充分证据证明隆辉物业公司主体适格，可以向陈新红行使讨要物业费的权利。陈新红的欠费行为一直持于持续状态，该部分拖欠费用并没有超过诉讼时效，陈新红应依照法律规定予以缴纳。

案例9：上诉人瞿**因物业服务合同纠纷一案，上海市第一中级人民法院，(2012)沪一中民二(民)终字第3197号。

裁判要旨：本院认为，一则上诉人并无相关的证据材料证明被上诉人已将物业服务区域内的全部服务业务一并委托给了案外人滨南物业，再则依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应予确认无效的是相关物业服务企业与接受委托服务企业间签订的委托合同，而非物业服务企业与业主大会签订的物业管理服务合同。

案例10：黄震与重庆三清房地产开发有限公司、重庆市永川区金海莱物业管理有限公司确认合同无效案，重庆市第五中级人民法院，(2015)渝五中法民终字第03467号。

裁判要旨：《物业管理条例》第四十条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条系为防止物业服务市场混乱、规范物业服务企业的行为而制定。规定物业服务企业转委托无效，其实质目的是为防止物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理一并交由他人处理。故本案《委托协议》约定金海莱公司委托物业管理部全权管理重庆竹映三清物业管理，应属无效范畴。

案例11：汾阳市佰利物业服务有限公司与贺艳梅物业服务合同纠纷，山西省吕梁市（地区）中级人民法院，(2016)晋11民终1613号。

裁判要旨：二审法院认为，佰利公司于和桥公司2014年7月18日签订协议约定由佰利公司承接汾阳市西河苑小区的物业管理，同时受让2008年至承接物业时该小区业主所欠物业费及暖气费之债权，和桥公司并通过邮寄方式向贺艳梅送达债权转让通知书。虽和桥公司与佰利公司之间签订的关于西河苑公司物业管理服务委托合同因违反法律规定而无效，但佰利公司确已向贺艳梅提供物业服务，贺艳梅应当支付相应费用。佰利公司受让和桥公司债权符合法律规定，亦有权向贺艳梅主张。

业主以选聘程序存在瑕疵或者实际提供物业服务的企业与签订前期物业服务合同的企业不一致作为抗辩理由拒交物业费的抗辩理由，虽然实践与理论有一定的差异，但总体审判趋势是法院一般不会轻易否定物业服务合同的效力，而是更倾向于从事实合同的角度支持实际提供服务的物业公司索要物业费的诉求。当然，除了本文所述之外业主拒交物业费的原因还有很多，这些理由是否会获得法院的支持有待于进一步的探讨，在接下来的文章中我们将陆续探讨关于物业服务合同纠纷的其他相关问题，敬请关注。