1、法院支持的逾期支付违约金主张的标准有哪些？

针对买卖合同、民间借贷合同、建筑施工合同等合同纠纷，最高人民法院出台的相关司法解释中对违约金的计算标准有明确规定。但是，对于物业服务合同，尽管最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但该解释并未明确规定物业服务企业可以索要违约金的标准。因此，导致了实践中各地法院对于逾期支付物业费的违约金计算标准裁判不一。

目前笔者所检索及接触到的案例中至少包括四种判法：①参考民间借贷合同司法解释以不超过年利率24%作为标准来计算逾期支付物业费的违约金；②以同期银行贷款利率作为实际损失，依据合同法及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中的规定以不超过实际损失的百分之三十为标准以同期银行贷款利率的130%作为标准计算延迟缴纳物业费违约金；③以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金；④法院依据自由裁量权酌定支持逾期缴纳物业费的违约金。

我们认为法院实践中存在的几种做法，第①和第③种计算依据相对而言比较简单，计算方便，便于操作，但不足之处是没有明确的法律依据作为支撑；第②种做法的优点是具有明确的法律依据，但逾期缴纳物业费的实际损失是否仅仅包括同期银行贷款利息有待商榷；第④种做法过于随意，赋予法官的自由裁量权过大。

就本问题笔者检索的四个案例中，其中三个都是河南省郑州市中级人民法院作出的终审判决，但其对逾期缴纳物业费违约金的计算标准却同时采用了三个，让人无所适从。虽然检索的案例中有最高院作出的判决，但该判例并不能说明最高院最终的态度就是支持以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，相反，恰恰进一步说明了目前国内各个法院包括最高院对于逾期支付物业费的违约金计算缺乏统一的标准，更缺乏明确的法律依据。从严格适用法律的角度而言，在最高院没有出台司法解释对物业服务合同逾期支付物业费缴纳违约金的标准进行明确规定的前提下，适用合同法及合同法司法解释（二）中的现有规定对逾期支付物业费缴纳违约金可能法理上更为充分一些，但实际损失如何计算就需要进一步探讨了。

因此，在主张逾期缴纳物业费的违约金时，物业服务企业和业主均要关注涉案小区起诉法院及涉案法院的上级法院就本地物业纠纷中逾期支付物业费违约金的判决标准。具体而言，企业在起诉时可以根据该判决标准适当调整物业服务合同中约定的标准，而业主可以在庭审过程中以此为理由要求物业服务企业调整其所主张的逾期支付物业服务的违约金标准。

①参考民间借贷合同司法解释以不超过年利率24%作为标准来计算逾期支付物业费的违约金。

案例1：河南益通物业服务有限公司诉戴某某物业服务纠纷二审，郑州中院，（2016）豫01民终13460号。

裁判要旨：一审法院中原区法院认为，被告戴某某于判决生效之日起十日内向原告支付物业费（包括电子监控维护费）4692.32元并按照月利率2%支付自2012年10月1日起至判决给付的物业实际付清之日的违约金（违约金分季度计算，每季度首月21日为起算时间，计算基数为该季度应收及累计拖欠物业费和电子监控维护费）。被告戴某某不服一审法院判决上诉至郑州市中级人民法院，二审法院郑州中院维持原判。

案例2：重庆西典物业管理有限公司与重庆市酿造调味品公司物业服务合同纠纷上诉案，重庆市高级人民法院， (2015)渝高法民终字第00465号。

裁判要旨：《物业服务合同》第六条第二款关于业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费的3‰交纳违约金的约定明显过高，应予调整。考虑到西典物业公司在履行《物业服务合同》过程中存在违约行为，酿造调味品公司长期无法使用房屋的事实客观存在，故对于迟延交纳物业服务费的逾期违约金参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，调整为按照年利率6%计算。

②以同期银行贷款利率作为实际损失，以同期银行贷款利率的130%作为标准计算延迟缴纳物业费违约金。

案例3：上诉人张惠玲因与被上诉人河南友缘物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷案，郑州中院， (2015)郑民四终字第566号

裁判要旨：一审法院巩义市法院认为，张惠玲未按约定向友缘物业公司支付物业管理服务费构成违约，应当赔偿友缘物业公司损失。但按合同约定从逾期之日起按应缴额日2%计算过高，张惠玲主张调整符合法律规定。根据物业管理服务合同“物业服务费到期前15天足额缴纳下个季度或下年度物业管理服务费”的约定，从有利于张惠玲方的角度考虑，结合法律规定的违约金应不超过实际损失的130%，友缘物业公司的损失应从2013年起自每季度第一个月的前一个月倒数第14天起至判定的付款之日止以每季度所欠物业管理服务费的数额即146.4元（2013年第一季度按195.2元计算，不足一个季度的按实际所欠物业管理服务费的数额计算）按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算。

③按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

案例4：佛山市丽园物业管理有限公司与广发银行股份有限公司开平支行物业服务合同纠纷申诉案，最高人民法院，(2014)民提字第184号。

裁判要旨：最高院认为，广发行开平支行与丽园房地产公司双方在签订的《前期物业管理协议》第十一条约定，如不能按约履行缴费义务，则应支付欠款利息，利率为月息15‰。广发行开平支行在原二审审理期间，以约定违约金过高为由，要求予以调整。原二审判决对该项请求予以支持，认定广发行开平支行应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付滞纳金。广发行开平支行再审认为滞纳金明显偏高，要求按照中国人民银行同期存款利率的标准予以调整缺乏充分依据，本院不予支持。

④法院酌定支持延迟缴纳物业费违约金

案例5：戚凤春与河南先锋物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案，河南省郑州市中级人民法院，(2015)郑民一终字第393号。

判决要旨：一审金水区法院认为，被告未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告主张的违约金过高，本院结合本案事实，酌定违约金为574元为宜（物业服务费2412.39元乘以30%）。被告辩称理由不足以成为其不履行支付物业服务费义务的理由，故对被告辩称理由，本院不予采信。被告不服上诉至郑州市中级人民法院，二审法院郑州中院认为，上诉人应当承担清偿责任并支付滞纳金。原审认定事实清楚，处理适当，应予维持。

2、业主可以抗辩逾期支付违约金的理由有哪些？

业主可以抗辩物业服务企业逾期支付违约金的法律依据包括但不限于依据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条等规定。

关于以物业服务企业提供物业存在瑕疵为由要求减免违约金的，理论上应当获得法院的支持。但是，实践中各地法院对于物业服务瑕疵的标准、宽严程度、是否构成根本违约或损害合同根本利益等认识不一，这也导致了各地法院的判法不一，具体可以参见以下案例。因此，对于业主和物业服务企业而言，证明物业服务存在瑕疵的程度将成为是否能获胜的关键因素。

物业服务费分为两大类，一类属于住宅类物业服务收费，一类属于商业类物业服务收费。对于住宅类的物业服务收费一般要依据《中华人民共和国价格法》第二十条和《物业服务收费管理办法》第七条的规定由地方政府制定的指导价作为收费标准，而商业类物业服务收费的收费一般采取依据市场调节价定价。换言之，并非所有的物业收费标准都要遵循政府指导价格。因此，以擅自扩大收费范围、提供收费标准或重复收费等作为理由要求减免违约金的，物业服务企业和业主均需要注意物业服务收费的计收依据什么以及物业服务合同中约定的收费依据是否合法合理等问题。

关于依据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条为依据以物业服务合同属于无效合同为抗辩依据，理论上无效的合同自始没有法律约束力，但这并不意味着有过错方不需要赔偿因此给对方造成的损失，当然，如果双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果由于物业服务企业的过错导致物业服务合同无效，那么业主可以以此为由抗辩逾期缴纳物业费违约金的主张，但业主需要承担主张合同无效及无效过错系物业服务企业导致的举证责任。

①物业服务企业违反合同约定单方提高物业服务收费标准，业主可以此抗辩物业服务企业逾期支付违约金的请求。

案例6：梁绪秀与南宁市双生物业服务有限公司物业服务合同纠纷再审案，广西壮族自治区高级人民法院，(2015)桂民提字第165号。

裁判要旨：梁绪秀拖欠物业服务费的主要原因在于双生物业公司违反合同约定单方提高物业服务收费标准所致，故双生物业公司诉请梁绪秀支付滞纳金的理由不能成立，不应予以支持，一、二审判决梁绪秀支付滞纳金给双生物业公司不当，本院予以纠正。

案例7：重庆加州物业服务有限公司万州分公司与聂继忠,朱志鸿等物业服务合同纠纷，重庆市第二中级人民法院，(2014)渝二中法民终字第01074号。

裁判要旨：上诉人加州物业万州分公司在收到万州发改价（2012）23号通知后，没有及时持该通知到万州区检查所办理明码标价相关手续，并将其收费项目、收费标准等在该物业服务区域内显著位置向业主进行公示（其提交的公示牌的内容与通知内容不符），更没有与业主协商且按照通知的定价向业主收取相应的物业服务费用，被上诉人朱志鸿等在知道万州发改价（2012）23号通知内容后拒绝按照双方约定标准支付本案所涉的物业服务费而酿成本案纠纷，故被上诉人朱志鸿等以此为由拒交物业服务费应不属违约行为，上诉人要求被上诉人违约金的理由亦不能成立，本院亦不予支持。

②物业服务企业的物业服务存在瑕疵，业主可以以此抗辩物业服务企业逾期支付违约金的请求。

案例8：河南省锦华物业管理有限公司与张长红物业服务合同纠纷二审，郑州中院，(2016)豫01民终11567号

裁判要旨：一审惠济区法院认为，关于锦华公司主张违约金的请求，因张长红拒交物业费事出有因，张长红并就相关问题多次向锦华公司反映，并非无故拒交，结合本案具体情况，对锦华公司主张违约金的请求，本院不予支持。二审法院郑州中院维持原判。

案例9：郑州三和物业管理有限公司与张凤见物业服务合同纠纷二审，郑州中院， (2016)豫01民终3787号

裁判要旨：一审法院中原区法院及二审法院郑州中院均认为，诉讼中，张凤见称其拒交物业费的原因是三和物业提供的物业服务有瑕疵，三和物业认可其物业服务确有瑕疵，故对三和物业要求张凤见支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。

案例10：李明芳、李旖与北京宝氏华商物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案，北京市第一中级人民法院，(2014)一中民终字第2380号。

裁判要旨：李明芳、李旖上诉主张宝氏华商公司提供的物业服务存在很多问题，属于违约行为，如：垃圾清运不及时、对其居住环境造成污染，绿地内照明灯损坏后未及时更换等，要求减免物业费。本院认为，李明芳、李旖所提物业服务中存在的问题，宝氏华商公司应当予以改进，但上述情形不能证明宝氏华商公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故一审法院认定宝氏华商公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对宝氏华商公司主张的违约金不予支持，并对李明芳、李旖以此为由要求减免物业费的辩解意见不予采信，并无不当。

③因物业服务企业的过错导致物业服务合同无效，业主可以以此抗辩物业服务企业逾期支付违约金的请求，无法举证证明的应当承担不利后果。

案例11：郑州吉安物业管理有限公司与魏灵敏物业服务合同纠纷，河南省郑州市中级人民法院，(2016)豫01民终6925号。

裁判要旨：上诉人诉称广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，唯有接受对方在合同中设定的全部条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《前期物业管理服务协议》关于物业费标准及违约金计算标准条款应属无效条款。二审法院认为，《前期物业服务协议》合法有效，双方应当按照协议履行。一审法院依照《前期物业服务协议》载明的内容及物业费收费标准，计算出魏灵敏应交纳的物业服务费及魏灵敏的违约程度及欠付物业服务费数额，酌定魏灵敏向郑州吉安物业管理有限公司支付违约金1550元，并无不当。

3、物业服务企业主张支付逾期违约金是否受诉讼时效限制？

上逾期缴纳物业费的违约金问题是否受诉讼时效的限制，其实与物业费的追缴是否受诉讼时效的限制属于同一类问题。在说说物业那些事儿（一）中我们已经就此问题进行了详细的解答同时并附有案例。因此，关于本问题可以参考上篇文章中的观点，在此不再赘述。