1、书面催交、业委会督促催交是否是起诉的前置程序？

只要符合民事诉讼法第一百一十九条之规定，即只要符合下列条件即可起诉：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。虽然，《物业管理条例》第六十五条规定了业委会督促、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定了书面催交，但是书面催交、业委会督促催交并非是起诉的前置程序。

尽管书面催交、业委会督促并非是起诉的前置程序，但未经书面催交就直接起诉，物业服务企业向业主主张物业费的诉求将会难以获得支持。

案例1：河南正弘物业管理有限公司与郑星煜物业服务合同纠纷一案，河南省郑州市中级人民法院，(2016)豫01民终14524号。

裁判要旨：一审法院郑州市惠济区法院认为，正弘公司的提交的证据不足以证明其在起诉前向郑星煜进行了物业费的书面催缴，故应当裁定驳回正弘公司的起诉。二审郑州中院认为，只要符合民诉法一百一十九条即可起诉，书面催缴物业费不是起诉的前置程序。

案例2：河南圆方物业管理有限公司与陈国锋物业服务合同纠纷案，河南省郑州市中级人民法院， (2010)郑民四终字第558号

裁判要旨：一审法院郑州市金水区法院认为，根据《物业管理条例》第六十七条规定，陈国锋所在的郑州中方圆小区存在业主委员会，圆方物业公司称陈国锋未交纳物业管理费，但圆方物业公司未能提交业主委员会督促陈国锋限期交纳物业服务费的证据，故圆方物业公司起诉不符合上述规定，不符合受理条件。二审法院郑州市中院认为，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会督促业主限期交纳物业服务费用，并不是物业服务企业提起诉讼的前置程序。

注：案号为(2010)郑民四终字第558号案中所援引的《物业管理条例》第六十七条已经于二零一六年在新修订的《物业管理条例》中调整为了第六十五条，内容不变。

2、书面催交的形式包括哪些？

《合同法》第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。因此，书面催交并不仅仅包括书面的交费催收单、律师函，还包括数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。

常见的书面催收方式有：书面的催收单，律师函催收，公证催收，短信，微信、QQ等即时通讯催收，小区公示栏内的公告催收等。

需要注意的是，书面催交系《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的明确规定，那么也就彻底排除了非书面的催交如电话（含录音、录像）、口头催交等方式。尽管实践中也存在部分法院认可电话等非书面催收的效力，但这些判例不应当成为司法审判的主流观点。对于物业服务企业而言，还是要以书面催交作为主要的方式，不要心存侥幸。 而对于业主而言，如果物业服务企业无法提供有效证据证明书面催交过，那么可以以此为抗辩理由进行抗辩。

案例3、乐平市枫苑物业管理有限公司与王志清物业服务合同纠纷案，江西省乐平市人民法院， (2017)赣0281民初280号

裁判要旨：被告王志清主张原告乐平市枫苑物业管理有限公司诉请的物业费部分超过诉讼时效，对此原告主张进行过电话催收，本院认为，原告的主张符合客观实际，故对被告王志清主张的原告诉请部分超过诉讼时效的主张本院不予支持；

案例4、锦州市某物业管理有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，辽宁省锦州市凌河区人民法院，(2016)辽0703民初1488号。

裁判要旨：原告曾以打电话及上门催要方式向被告催要物业费未果。上述事实，有原告的当庭陈述及所提供的《国建锦园物业移交协议》、《业主公约》书证相互佐证，本院予以确认。最终，锦州市凌河区人民法院支持了原告的诉求。

3、如何有效地做好书面催交证据的证据？

依据《民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第九十条均对此有明确规定，即当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实，负有责任提供证据予以证明。因此，物业服务企业应当提供证据证明已经以书面方式向欠缴物业费的业主催收过物业费的事实。

实践中，物业服务企业在书面催收证据的制作、搜集、保存等方面一般会存在这样或那样的瑕疵，比如：①未保留书面催收的证据，②虽然保留有书面催收证据但无法证明催收的时间、地点，③不能有效证明书面催收的意思表示送达业主等。为了防止庭审过程中业主或者法官以书面催收存在瑕疵或者催收已经超过诉讼时效等为理由进行抗辩，建议物业服务企业采取多种催收方式同时使用，比如通过EMS寄送催收单或律师催收函，同时通过拍照或录像的方式将书面催收的过程记录下来；或者可以同时考虑通过短信、微信、QQ即时聊天工具等发送催收内容；当然，也可考虑通过公证的方式记录书面催收的过程。

案例5、中鑫公司与被告杨金兰物业服务合同纠纷案，四川省宜宾市翠屏区人民法院，(2017)川1502民初3231号。

裁判要旨：翠屏区法院认为，鉴于被告均提出物业服务费诉讼时效已过的抗辩，本院认为原告虽提供了催收通知的张贴照片，但该照片并不能反映张贴时间、拍摄时间及地点，且被告否认收到过物业服务费催收通知，故本院对原告的该物业服务费催收情况照片不予采信。

案例6：大连嘉毅物业管理有限公司与齐振久物业服务合同纠纷一案，辽宁省大连市中级人民法院，(2017)辽02民终3325号。

裁判要旨：原告诉称被告没有交纳自2009年8月1日至2015年12月30日的物业服务费。庭审中，原告表示曾张贴公告、打电话催交，也委托律师发过律师函向被告催交物业费。但被告表示从未收到原告催交的通知。被告提出原告主张的2014年5月之前的物业费已经超过诉讼时效。一审法院以原告未举证证明，应承担举证不能的不利后果为由未支持原告2014年5月前的诉求。二审法院对于2009年8月至2010年12月期间的物业费，上诉人未提供其催收的证据，对于此部分诉请，本院不予支持。

案例7：重庆港务物流集团物业管理有限责任公司与谭兴林物业服务，重庆市石柱土家族自治县人民法院， (2017)渝0240民初2113号。

裁判要旨：物业服务企业催收物业费，主要是通过电话联系、上门催收、张贴或邮寄催费通告单、小区张贴公告等形式，原告于2016年6月1日在小区张贴公告催收物业费，应视为书面催交。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。原告将业主欠费情况在小区张贴公告进行了公示，应视为向被告主张权利，能够引起诉讼时效中断，因此本案并未超过诉讼时效。

4、书面催交送达的标准是什么？

关于书面催交的送达标准，我们倾向于认为不应当对物业服务企业苛以太为严苛的标准。只要物业服务企业提供的证据外观上符合书面催收的要求，并且从生活常识能够大体判断出该催收证据完全处于业主可以发现、知悉的程度即可以视为已经送达。

需要注意的是，实践中各地法院对于送达的标准宽严不一，为了能够较好地获得法院的支持，建议物业服务企业在进行送达时候采取从严标准保留证据。比如，在使用的EMS快递催收进行催收时，如果当事人拒签或者被退还，那么为避免被判定为未送达建议最好同时再另行采取其他送达方式予以送达。另外，就是关于小区内公告栏内张贴催收单等，建议最好是在穷尽其他途径依然无法送达之后再使用。其他催收比如短信、微信等催收，应当能够证明即时通讯的相对方即涉案的当事人。

案例8：上诉人潘海亮与被上诉人甘肃矿区和诚实业有限公司物业服务合同纠纷案，甘肃省高级人民法院，(2014)甘民二终字第153号。

裁判要旨：上诉人潘海亮上诉称“根据上述司法解释第六条，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到潘海亮的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程中，和诚公司也没有证据证明通过直接送达等方式向潘海亮书面催缴了物业管理费用”。甘肃省高院认为，本案中，和诚公司出具书面欠费催缴通知，证明其2009年至今曾多次向潘海亮书面催交物业服务费，结合本案客观事实综合考量，和诚公司出具的催缴通知书在形式上足以证明对潘海亮已进行了书面催收，潘海亮应按双方服务协议约定按期交纳物业服务费。

注：与案例8比较类似的案例，还有北京市第三中级法院作出的(2016)京03民终2225号、河南省郑州市中院作出的(2016)豫01民终3787号判决。

案例9：刘利娜诉上海康邸物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，上海市第一中级人民法院，(2014)沪一中民二(民)终字第3194号。

裁判要旨：上诉人称“被上诉人在原审中提供的2014年邮局出具的寄发清单，无签收记录，故不能显示送达情况。而且被上诉人也无证据证明其寄送的究竟是不是催款通知”。上海市一中院认为，被上诉人分别于2011年7月19日、2012年9月9日、2013年3月26日通过挂号信的方式向上诉人居住地址发函催讨欠缴的物业服务费，故原审据此认定上述催缴凭证依法发生诉讼时效中断的法律后果，当属正确。上诉人对于上述催收凭证所实际寄送的内容提出质疑，但并未就此提供相关证据材料予以佐证，故本院不予采信。

案例10：深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司与唐明兰物业服务合同纠纷上诉案，重庆市第一中级人民法院，(2016)渝01民终8343号。

裁判要旨：重庆市第一中级人民法院认为，深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司在二审庭后向本院提交盖有其印章的发送短信明细及打印的照片一张，意在证明对唐明兰进行过催收。该发送短信明细系深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司单方制作，并未经第三方进行确认，无法证明其真实性。打印的照片亦系深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司单方制作，从照片的内容上看不出缴费通知单送达至唐明兰处，故上诉人深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司提交的催收证据本院均不予采纳。唐明兰辩称从未收到或拒收过催收文件，但有盖有邮戳的挂号信原件为证，故一审判决唐明兰交纳物业服务费并无不当。

案例11：四川省锦和物业服务有限公司与敖雪丽物业服务合同纠纷案，四川省乐山市市中区人民法院，(2017)川1102民初2137号。

裁判要旨：被告于2014年入住小区，原告已通过张贴和邮寄方式向被告书面催收，故本院对被告辩称长期不在乐山未收到催收通知的意见不予采纳，对原告要求被告支付物业费的主张予以支持。

5、书面催交是否受诉讼时效限制？

关于物业费的诉讼时效问题，实务中争议比较大，有观点认为应当受诉讼时效限制，亦有观点认为物业服务合同有其特殊性，不应当苛以过于严苛的诉讼时效限制。

从解决问题的角度出发，物业服务企业应当谨慎对待时效问题，最好在诉讼时效内提出催费的主张，并保留书面催收的证据，避免因诉讼时效而造成索要物业费不能。而对于业主而言，如果认为物业服务企业存在追索物业费的时候存在诉讼时效的瑕疵，那么应当在一审程序中及时提出，否则在二审或者再审中再以诉讼时效进行抗辩将难以获得支持。

案例12：宁波中建物业管理有限公司与周国乾物业服务合同纠纷申诉案，浙江省高级人民法院，(2016)浙民申2221号。

裁判要旨： 浙江省高院认为，周国乾自2009年1月1日起未交纳物业费用，中建物业已通过电话、张贴通知书、邮寄通知书等形式多次进行催讨，虽中建物业将户主姓名误写成原产权所有人周国荣，存在瑕疵，但通信地址无误，现有在案证据也可以证明周国乾对此明知，依据日常生活经验可以认定周国乾已经收到相关催讨通知，诉讼时效因此中断。二审认定中建物业相关主张并未超过两年诉讼时效的理由成立。

案例13：重庆西典物业管理有限公司与重庆市酿造调味品公司物业服务合同纠纷上诉案，重庆市高级人民法院，(2015)渝高法民终字第00465号。

裁判要旨：西典物业公司向酿造调味品公司主张文星大厦物业自2008年12月至2009年12月止的物业服务费已经超过诉讼时效。西典物业公司曾于2011年12月向沙坪坝区法院提起诉讼，除此之外，该公司并未向酿造调味品公司主张过物业服务费，故以该时间为准倒推两年即为诉讼时效的起算时间，该公司主张2009年12月以后的物业服务费未过诉讼时效。

案例14：王晓鹏物业服务合同纠纷申诉案，北京市高级人民法院，(2016)京民申2018号。

裁判要旨：一审、二审法院认为，关于诉讼时效，万厦物业公司提交了催收物业费的照片、公证书等，且在物业服务期间，万厦物业公司的服务行为从未间断，考虑到物业服务案件的特殊性，诉讼时效亦不宜严苛。故对王晓鹏关于万厦物业公司的请求已过诉讼时效的上诉意见，本院不予采信。北京市高院认为，由于万厦物业公司持续为王晓鹏提供物业管理服务，且有催收物业费的照片、公证书等证据，故一、二审法院认定诉讼时效未中断，亦无不妥。

案例15：郑孟修与福州嘉阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案，福建省高级人民法院，(2014)闽民申字第982号。

裁判要旨：经查，郑孟修在一审答辩期间及一审庭审期间，未提出诉讼时效抗辩。郑孟修主张一审未将其时效抗辩记录在案，就让其签字缺乏依据，不能成立。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”本院对郑孟修的这一申请再审主张不予支持。

关于物业费的催收问题，实践中虽然宽严的把握尺度不一。但是，从严格举证责任及案件胜诉角度而言，无论是业主还是物业服务企业都是应当严格对待物业费催收的证据问题的。当然，起诉前的物业费书面催收只是万里长征的第一步，物业服务企业的追索物业费的诉求是否能够获得法院支持，还有其他许多因素。在接下来的文章中我们将陆续探讨关于物业服务合同纠纷的相关问题，敬请关注。