房屋租赁关系在社会经济生活中广泛存在，承租人通过租赁房屋获取居住或经营场所，满足生活与生产需求。

当出租人决定出售租赁房屋时，承租人的居住或经营的稳定性可能受到影响。基于此，法律设立了房屋承租人优先购买权制度，确保承租人在同等条件下享有优先购买所租住房产的权利，这对于稳定租赁关系、保护承租人居住权益及促进房屋资源合理流转具有重要意义。

然而，实践中该制度存在诸多争议与问题，如优先购买权的行使条件如何准确界定、权利冲突时如何协调、侵害救济途径如何有效落实等问题。

本文结合具体案例，从房屋承租人优先购买权的概念、构成要件、行使规则、效力、侵害救济等方面进行分析。

房屋承租人优先购买权，是指在租赁关系存续期间，出租人欲出售租赁房屋时，应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人的购买权利。

该权利的设立旨在保障承租人对租赁房屋的持续使用利益，维护租赁关系的稳定性和承租人生活、经营的连续性。

1.租赁合同合法有效

合法有效的租赁合同是承租人主张优先购买权的前提。当租赁合同因无效、被撤销或终止而失去法律效力时，相应的租赁关系即告终止，此时承租人不再具备优先购买的权利。

案例1  江西省高级人民法院（2019）赣民再147号案件

江西某公司将其所有的房屋出租于徐某，并签订了《租赁合同》，后因徐某长期拖欠租金，江西某公司要求与徐某解除双方之间的租赁关系，并将该房屋出售给第三人。

徐某认为江西某公司侵犯了其优先购买权，诉至法院要求江西某公司承担赔偿责任。

法院经审理认为，徐某因长期拖欠租金，导致出租人解除了租赁合同。而优先权是以合法有效的租赁关系存续为前提的，江西某合同因徐某根本违约而解除了双方之间的租赁合同，徐某丧失了优先购买权。最终法院驳回了徐某的诉求。

2.出租人出卖房屋

优先购买权的行使以出租人出卖房屋为条件。出卖行为应当是有偿转让，若出租人以赠与、继承等无偿方式处分房屋，则不适用优先购买权制度。

此外，根据相关司法解释，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，也应认定为出卖房屋，承租人在同等条件下仍可享有优先购买权。

3.同等条件的认定

“同等条件”是承租人行使优先购买权的关键，主要包括价格及其他影响交易的重要条件，如支付方式、付款期限、房屋交付时间等。若这些因素对出租人利益有重大影响，也应纳入考量范围。

案例2  福州市中级人民法院(2025)闽01民终3876号‌案

李女士将正在出租的房屋以803万元挂牌出售，承租人王先生得知售价后，称价格较高需考虑。后因房屋所在小区被划入知名小学学区，房价上涨到940多万元。这时，王先生主张行使优先购买权，要求按803万元购买房屋，李女士拒绝，认为应按涨价后的市价交易。随后，李女士以943万元的价格与张先生签订房屋买卖合同。

王先生起诉至法院，要求确认其优先购买权，并以803万元购买房屋，同时主张房屋差价损失赔偿。法院审理后认为，李女士已履行告知义务，“同等条件”应综合考虑房屋出售时的市场条件。房屋因学区划分涨价属于客观市场因素，新价格反映了当前市场价值；王先生起初未明确购买意愿，涨价后主张优先购买权带有投机性，不符合优先购买权制度设立的初衷。

最终，法院驳回王先生诉求，但给予其15天时间，可按943万元的同等条件优先购买房屋，明确了市场波动对出租人利益有重大影响，也应作为“同等条件”的考量范围。

4.合理期限内行使权利

出租人出卖房屋时负有通知义务，应在合理期限内通知承租人。法律规定承租人在接到通知之日起15日内不行使权利视为放弃，未对出租人通知的合理期限作出明确规定。

但从这一规定可以推断，出租人通知承租人的合理期限至少应提前15日。在实践中，合理期限的确定还需综合考虑房屋交易的复杂性、市场行情等因素。

1.优先购买权的行使方式

承租人应以明示方式向出租人作出购买意思表示，且在合理期限内到达出租人，内容明确表明以同等条件购买房屋。

案例3  山东省日照市中级人民法院（2021）鲁11民终231号

出租人丁某通知承租人赵某出售房屋，但未明确告知出售条件（如价格、付款方式等），履行通知义务存在瑕疵，而赵某仅询问房屋周边配套设施等细节，‌未向出租人明确表示购买意向‌，也未主动询问交易核心条件（如价格、付款方式）或要求延长考虑期限等积极行使自己优先购买权的行为。

法院经审理认为，承租人未以积极行为（如报价、磋商条款）主张购买，不符合行使优先购买权的法定要求，‌视为承租人放弃了优先购买权。

2. 优先购买权的限制情形

（1）房屋按份共有人行使优先购买权‌

按份共有人的优先购买权基于物权产生，优先于基于债权产生的承租人优先购买权。

（2）出租人将房屋出卖给近亲属‌

出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人不享有优先购买权，以促进家庭和睦和社会稳定。

案例4 

商先生将房屋出租给李女士，双方书面约定租期为3年。租赁期内，商先生将房屋低价卖给了弟弟。李女士得知后，以自己享有优先购买权为由将商先生诉至法院，要求确认上述房屋买卖合同无效。

法院经审理认为，商先生在未通知李女士的情况下将租赁房屋出售侵害了李女士的优先购买权。但本案中商先生将房屋卖给自己的弟弟，这属于承租人不得主张优先购买权的情形，所以李女士的请求不能得到支持。

（3）承租人放弃优先购买权‌

优先购买权作为一种财产权，承租人可以放弃。放弃优先购买权应当采取明示的方式，如向出租人作出书面声明或口头明确表示放弃。

此外，根据法律规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，承租人未参加拍卖的，也视为放弃优先购买权。

1.对出租人的效力

出租人负有通知的义务，且在承租人行使优先购买权期间，不得将房屋出卖给第三人。否则，承租人可请求出租人承担赔偿责任。

案例5 福清市人民法院（2025）闽0181民初‌案

某公司与某超市签订《房屋租赁合同》。租赁期内，出租人先后与第三人签订协议，将租赁物出售并办理部分产权转移登记。该公司向超市寄送《优先购买权通知函》，告知房屋打包出售价1000万元，要求3日内答复是否以同等条件购买，但未披露该价格是与第三人议定价格，也未告知款项交付期限、房屋交付期限等关键交易信息。超市立即复函质疑，公司未作回应。

租赁期满后，超市起诉公司侵犯其优先购买权，索赔房屋差价损失、停业损失及各类费用合计105.82万元。

法院审理认为，公司履行通知义务存在严重瑕疵，妨害超市行使优先购买权，应承担损害赔偿责任。最终判决公司赔偿超市10万元。出租方不服，上诉至福州市中级人民法院，被判决驳回上诉，维持原判。

此案例表明，出租人需全面、准确履行通知义务，否则要对承租人承担赔偿责任。

2.对承租人的效力

承租人在符合条件时行使优先购买权，与出租人形成房屋买卖合同关系。一旦行使权利，承租人即享有合同当事人的权利和义务。

3.对第三人的效力

承租人行使优先购买权时，出租人与第三人签订的房屋买卖合同并非当然无效。若第三人已善意取得房屋所有权，承租人只能向出租人主张赔偿损失。

1.损害赔偿

当出租人妨害承租人行使优先购买权时，承租人可请求出租人赔偿损失（如上述案例三）。

2.确认合同无效之诉的困境

承租人不能通过提起确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效之诉来维护自身权益。

因为房屋买卖合同只要符合合同生效要件即为有效，承租人优先购买权被侵害时，往往只能要求出租人赔偿损失（如上述案例一）。

1.存在的问题

（1）“合理期限”规定不明‌

法律仅规定承租人接到通知后行使权利的期限，对于出租人通知的合理期限未明确。

（2）“同等条件”认定标准模糊‌

除价格外，哪些条件属于重要条件以及如何衡量其对交易的影响程度缺乏明确标准。

（3）优先购买权与其他权利冲突解决规则不完善‌

当承租人优先购买权与其他优先权及善意取得制度发生冲突时，具体适用存在模糊地带。

2.建议

（1）明确“合理期限”‌

通过立法或司法解释明确规定出租人通知的合理期限，提高法律的可操作性。

（2）细化“同等条件”认定标准‌

制定详细的认定标准，明确除价格外哪些交易条件属于重要条件及其影响权重。

（3）完善权利冲突解决规则‌

进一步细化优先购买权与其他权利冲突时的解决规则，明确权利的优先顺序和适用条件。

房屋承租人优先购买权制度对于维护房屋租赁市场秩序、保障承租人的居住权益具有不可替代的重要意义。

通过对该制度的深入研究，结合具体案例分析其在实践中存在的问题，我们发现，尽管现行法律对这一制度作出了规定，但在实际应用中仍面临诸多挑战。

为了使该制度能够更加准确、有效地实施，需要明确通知期限，细化同等条件认定标准，完善权利冲突解决规则。只有这样，才能更好地平衡出租方、承租方及第三人之间的利益关系，促进房屋租赁市场的健康、稳定发展。