房屋买卖签订“阴阳合同”的风险你要懂
作 者|胡一帆
指导律师|戚 谦
【阅读提示】
房屋买卖合同是房产交易的基础和核心，出于监管交易市场秩序及维护国家税收利益的需要制定了合同备案制度，银行审批发放贷款也要求贷款人将合同一起报批，以合同上约定的购房金额为征税和放贷的标准。房屋买卖市场上的“阴阳合同”层出不穷成为交易的潜规则，但当事人在享受规避的利益中同时也承担着潜在的法律风险。
一、“阴阳合同”的概念及要点
所谓“阴阳合同”就是合同双方针对同一事项订立两份以上内容不同的合同，“阴合同”是双方实际履行的合同，“阳合同”是为逃避监管用于对公备案、报批而不准备实际履行的合同。
实践中，不同领域的当事人签订阴阳合同目的不同。
在建筑工程中，发包人与承包人为了规避招投标条件限制，往往会根据招投标的内容制作一份仅用于备案的施工“阳合同”，隐瞒真实的合同条件，再另签订一份“阴合同”补充协议用于实际履行。
在房屋拆迁中，拆迁人为了尽快达到拆迁的目的，往往未按照国家规定标准进行拆迁补偿，会与被拆迁人签订一份严格按照国家规定标准补偿的拆迁协议用于公示，而在拆迁协议之外又按照双方谈判的结果另外进行补偿。
在房屋买卖交易当中，则是为了以价格虚低的“阳合同”逃避税费或以价格虚高的“阳合同”增加贷款额，此类阴阳合同基本上是购房数额的“阴阳”。两份合同虽基于同一基础事项，但往往关键部分不同，因此，判断哪份合同是真实意思表示则显得尤为重要。
二、房屋买卖“阴阳合同”的法律效力
关于“阴阳合同”的效力，一般有三种观点：
观点一 “阴合同”和“阳合同”均为无效合同。
观点二 “阴合同”为有效合同，“阳合同”为整体无效合同。
观点三 “阴合同”为有效合同，“阳合同”关于价款等的部分条款无效。
笔者认为：在一般情况下，“阴合同”是双方真实意思表示，也是双方实际上履行的合同，如果符合合同生效要件则成立且有效，不符合生效要件则无效，阴合同中的价格条款是双方对于房屋价款的真实约定，应认定为有效。“阳合同”中关于房屋价格的约定并非双方间的真实意思表示，存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的，应为无效。除合同价格条款外，“阴合同”与“阳合同”其他条款如存在不一致或冲突的情况，应该以双方当事人真实意思表示为准。
【相关案例】
人民法院案例优选集1： 厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士 (厦门)日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案【(2012)海民初字第2192号】
法院生效判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》及于2011年2月24日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然本案双方于2011年3月14日签订的《房地产买卖合同的补充协议》及于2011年10月8日的《存量房买卖合同》约定的房屋成交价仅为6100297.75元，但该《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双方2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”的约定，并结合双方签订《存量房买卖合同》后，原告将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告等情形，显然可以认定前述6100297.75元并非双方的真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。
因此，前述《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应根据双方2011年2月24日签订的《协议书》认定，计8034538.5元。
人民法院案例优选集2 章惠林、缪红艳诉上海重万置业有限公司、上海慎达投资管理有限公司等房屋买卖合同纠纷【（2016）沪02民终5590号】
法院认为：从房款支付情况看，预售合同中的购房款是否为买卖双方真实的约定是关键。审理实践中，通过不同形式的操作，房屋买卖合同的双方会将房款的构成或外观进行变更，房款价格做低或做高，如此以达到增加贷款额度或规避国家税收等目的。
做低房价可能存在两份合同即阴阳合同，也可能存在一份合同，再以协议形式将差额部分补足，主要集中于几种方式：（1）将部分房款约定为装修款；（2）将部分房款部分拆分为推广咨询费；（3）将部分房款变更为补偿款等等。但无论何种形式和目的的变更，都无法改变双方之间真实的买卖合同关系和真实的房屋价格。因此，必须审查当事人各个环节、各种形式的资金支付和房款流向。
实际上，北京市、江苏省、安徽省等地的高级人民法院专门出具过指导意见（答复），明确了应当以双方实际履行的合同为准，对确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的，合同关于价款等的相关约定应为无效。
三、买卖双方签订“阴阳合同”的风险
“阴阳合同”不仅违背诚实信用原则，而且还会给房屋买卖双方带来经济损失和法律风险。
从民事上看，《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。该法第一百五十三条又规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
另外，买卖双方签订“阴阳合同”，双方在税务甚至刑事等方面也存一定的法律风险。
（一）对买方而言，签订“阴阳合同”存在的风险
1.真实意思认定的风险；
2.无法取得高额贷款的风险；
3.再售承担高费用的风险；
4.合同不成立的风险；
5.行政处罚和刑事追究的风险。
由于针对同一房屋存在两份不一致的合同，交易双方的真实意思可能无法认定，如按照价格较低的合同来认定金额则买方无法申请实际金额的贷款，如按照较高合同价格来认定则再次出售时的税费增高，同时，由于“阴阳合同”违背了法律规定，存在逃避税收等行为，甚至面临刑事责任。在房价上涨的情况下，卖家可能会要求解除合同，或因阴阳合同存在，如银行审查发现该种情况，则会导致贷款审核无法通过，面临无法贷款导致的交易失败。
（二）对卖方而言，签订“阴阳合同”存在的风险
1.买卖合同可能被宣告无效的风险；
2.房款不能全额收回的风险；
3.行政处罚和刑事追究的风险。
在实践中如买家按照较低价格支付了房款，要求卖方按照该合同履行，则卖方可能无法获取真实的价款，或在买方按照较高价款支付之后起诉要求退还部分的房款，即便法院判决按照较高的合同价款履行，但卖家仍然面临着合同无法完全履行及应诉带来的额外时间及金钱的耗费。对卖方而言，同时存在着签订的合同可能无效及刑事追究的风险。
四、房屋买卖“阴阳合同”之规制
司法机关为保障交易市场的稳定和有序，对属于双方真实意思表示、未违反法律法规强制性规定的“阴合同”之效力予以认可。同时，也否定了“阳合同”相应约定的效力，当事人的违法行为将受到行政机关依法给予的罚款、拘留等行政处罚；若偷税数额较大，甚至会受到刑法的制裁。这样，恰恰是在促进交易的同时打击了违法。
另外，国家应当通过改革房产税制、加强对房产中介的监管和实现房产信息披露共享等方式不断加强监管，从根源上消除阴阳合同的产生条件，杜绝此类案件的发生。
【相关法条】
《税收征收管理法》第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任。扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
《刑法》第二百零一条规定：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。
对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。
有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
