“借名买房”借名人能否排除强制执行
“借名买房”是购房者采取的规避“限购”政策的行为之一，由于“借名买房”导致房屋登记的产权人与实际权利人相分离，一旦出名人的债权人将登记在其名下的房屋作为出名人的个人财产进行强制执行时，借名人作为案外人能否依据其与被执行人之间的“借名合同”主张其对作为执行标的的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，进而通过申请执行异议和提起执行异议之诉来排除强制执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》（九民纪要）第119条规定：在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。但在公布的九民纪要正式版本中因该条文争议较大，删除了该条文。在实务中，该争议一直存在，尚未形成统一意见，本文拟结合相关规定及案例对该问题进行分析。
一、观点一：借名人不能排除强制执行
江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十四条规定：“金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
黑龙江省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（2019修订）》第三十条规定：“借用他人名义购买房屋，后出借人成为被执行人，有关房产成为被执行标的物，由此产生的执行异议之诉应如何处理？实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借用他人名义购买房屋，所购房屋亦登记在出借人的名义之下，后出借人成为被执行人，人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封，有关房产成为被执行标的物，借名人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。”
持此种观点的一般认为，在借名买房合同有效的情况下，借名买房合同所体现的权利属于债权，借名人基于借名买房合同取得的是债权请求权，并非物权期待权，不直接产生变更物权或者确认物权的效力，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但在经法定变更登记程序完成物权变更登记之前，借名人不能依直接据借名买房合同关系直接被确认为房屋的产权人，借名人享有的债权请求权不具有对世效力、排他效力和绝对效力；而申请执行人对出名人享有的也是债权，二者在性质上都属于债权，在法律没有特殊规定的情况下，借名人对出名人享有的债权不能优先于申请执行人的债权，借名人不能以借名买房排除强制执行。在借名人与出名人签订的“借名买房合同”被认定为无效的情况下，借名人更不能依据无效合同要求确认其对作为执行标的的房屋享有权益，也不能排除强制执行。
案例1：最高人民法院（2019）最高法民再29号
本院经审理查明，上述两套房屋已经网签备案至邹智华名下，孙晓龙即使为两套房屋的实际出资人，其与邹智华之间借名买房的行为仅在孙晓龙与邹智华之间产生债权债务关系，不具有对抗第三人的法律效果。
案例2：最高人民法院（2020）最高法民再328号
故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
二、观点二：借名人可以附条件的排除强制执行
广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第十一条：“案外人异议之诉中，案外人以借名买房为由，请求确认涉案房屋权属并排除执行，如何处理？金钱债权执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。”
吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》：“问题三十：执行异议之诉案件审理中，案外人以其借用被执行人名义购买作为执行标的物的不动产为由请求排除执行的，人民法院该如何处理？金钱债权执行中，案外人以其借用被执行人名义购买了作为执行标的物的不动产为由请求排除执行，除其被确认为该不动产物权的真实权利人的，不予支持。”
安徽高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干问题的会议纪要》第十三条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人在执行异议之诉中，以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行井确认所有权的，一般不予支持。但是，案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。”
江西省高级人民法院《关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十五条规定：“金钱债权执行中,案外人主张其借用被执行人的名义购买不动产并办理登记，被执行人只是名义权利人，案外人才是该不动产的实际权利人，并就此提起执行异议之诉，请求排除执行的，不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人，案外人才是真正产权人，且不违反国家、社会公共利益的除外。”
近几年，随着借名买房纠纷的增多，部分地方高院对借名买房能否排除强制执行的意见也在不断变化，不再完全认定为不能排除强制执行，即在满足一定条件的情况下借名人可以依据借名买房排除强制执行，一般包括两个条件，一是能够确认借名人是实际权利人的，二是不违反国家、社会公共利益。持此种观点的主要认为，借名买房实质上属于物权，虽然其不能直接产生变更物权登记的效力，但实质上却是对物权的明确约定，不动产权属证书或不动产登记簿并不具有证明不动产权利人的绝对证明效力，借名人享有的物权期待权应当优先于申请执行人享有的一般债权，且借名买房不违反国家、社会公共利益的，实际权利人有权请求排除强制执行。
案例3：最高人民法院（2020)最高法民申4号
本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙越处保管，案涉房屋亦由孙越实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙越与秦涛签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋的事实。其次，孙越主张本案房款由其实际出资购买，提交了相关银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，亦可证明房屋首付款及贷款由孙越支付并每月偿还。鑫瑞公司、陈芸虽对此不予认可，但没有提出相反证据，也不能提出合理解释，不足以反驳孙越的主张。再次，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。
案例4：广东省高级人民法院（2019）粤民终498号
因此，在没有证据证明周新潮借黄澍新之名购买房屋存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形下，对周新潮借名买房的相应合法权利应予充分保护。由此，周新潮基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于张普生作为本案执行依据的普通借款债权而得到保护。张普生上诉认为一审法院关于周新潮对涉案房产的物权享有期待利益而予排除执行、于法无据等理由，本院不予采信。
案例5：吉林省高级人民法院（2018）吉民终663号
根据朱东坤出示的证据及裴长志的自认，可以证明案涉房屋确实系朱东坤因办理房屋贷款之需借裴长志的名义进行购买。朱东坤于人民法院查封前，就全额交纳了购房款，并交纳了物业费、采暖费等因居住房屋所产生的相关费用，说明其在人民法院查封前即已实际占有案涉房屋。莫英惠虽对上述二人之间是否存在借名买房之行为提出质疑，但其未能提供任何证据予以反驳，而该行为并非法律所禁止的情形，亦未损害其他社会公共利益，故可以确认朱东坤与裴长志之间存在借名买房法律关系。莫英惠系申请执行人，对裴长志仅享有一般金钱债权，朱东坤对案涉房屋的物权期待权足以排除强制执行。故一审法院认定朱东坤就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
三、小结
综上，各地法院出台的规范性指导意见以及判例反映了各地法院对于“借名买房”借名人能否排除强制执行持有的不同态度，即使是同一法院也存在不同意见。从中也可以看出，在司法实践中，大部分法院原则上认为借名人不能排除强制执行，但考虑到现实情况的复杂性，出于实质正义的要求，在满足一定条件的情况下借名人也可以排除强制执行。
