商品房买卖中“户外花园”的相关实务问题分析
导语：
“您买这套房子，我们可以赠送户外花园给您”，“买了这套房子，外面的这片花园也可以归您自己使用”......这些都是房地产开发商在销售商品房时常用的说辞。我们也不得不承认户外花园对于购房者的巨大吸引力。但是，当购房者满怀希望去收房时，才发现这些花园并不真正属于自己，由此而引发了诸多法律纠纷。本文在对该问题进行理论分析的基础上，汇总和归纳了相关的司法判例，现就各地法院针对该问题的主要裁判观点进行简要分析与论述。
一、概述
在通常的商品房买卖中，户外花园主要有两种类型：一种是真正意义上的“户外花园，”即以“私家花园”、“户外花园”等的体现于规划局审定的小区规划方案中，另一种则是在规划图中“公共绿地”的名义存在，但开发商却将其宣传为“户外花园”。这两种不同类型的“户外花园”，在法律性质上存在着巨大的差别，也会对购房者自身的合法权益产生巨大的影响。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条（原为《物权法》第七十三条）的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。同时，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条（原为《物权法》第七十条）规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
由此可见，在规划图中体现为“公共绿地”的户外花园，其本质上是属于业主共有的公共部分，开发商是无权将此部分独立的处分给某一业主。现在市面上的许多开发商，为了提升自己楼盘的竞争力与价值，大多会将该部分公共绿地作为“私家花园”许诺给购房者，这对于购房者来说无疑是具有巨大吸引力的。但在房屋交付或入住后，会发现此户外花园在使用中会存在诸多的限制，进而引发了相关的法律纠纷。本文作者以alpha数据库中查询到的有关商品房买卖中“户外花园”的案例为依托，就各地法院针对该问题的主要裁判观点进行简要分析与论述，以期对各位读者有所助益。
二、相关司法判例及裁判观点
（一）以“户外花园性质属于公共绿地”为由，可否解除《商品房买卖合同》？
案例一：（2016）云23民终928号 楚雄百川伟业置业有限公司与余伟红、余秋芳商品房销售合同纠纷
法院主要裁判观点：
1、在伟业公司向余伟红、余秋芳交付的房屋是否违约的问题上，法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余伟红、余秋芳向伟业公司购买商品房，双方于同日签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，《补充协议》系《商品房购销合同》的重要组成部分，协议第九条第二款约定“买受人所购房屋附带户外绿地部分（即户外花园），出卖人授权购买该房屋的购买人专有使用权”，该约定亦属于《商品房购销合同》的重要组成部分，双方对于户外花园的约定系余伟红、余秋芳购买该房屋的重要条件和考虑因素；但伟业公司实际欲向余伟红、余秋芳交付的户外花园系公共绿地，伟业公司对该户外花园没有所有权，余伟红、余秋芳无法正常使用该户外花园，故伟业公司交付的房屋违反了合同约定，构成根本违约，原判据此解除双方的合同关系符合法律规定。
2、在伟业公司的行为构成违约，应向余伟红、余秋芳支付哪些费用的问题上，法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，余伟红、余秋芳因伟业公司违约致使合同目的不能实现而提出解除合同，不属于《商品房购销合同》第十三条第三款约定的单方解除合同需取得对方同意并支付合同价款 10%违约金的情况，而是行使合同的法定解除权，同时，本案双方未约定在本案情况下伟业公司应承担违约责任，则余伟红、余秋芳要求伟业公司支付违约金没有依据，但《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，余伟红、余秋芳因本案商品房买卖支出了购房首付款、契税、与银行签订按揭贷款合同并生效履行，原审判令伟业公司向余伟红、余秋芳赔偿购房首付款、契税、贷款本息符合法律规定。
（二）以“户外花园性质属于公共绿地”为由，在不解除商品房买卖合同的前提下，可要求开发商承担哪些责任？
案例二：（2016）渝02民终2305号 重庆联隆房地产开发有限公司与于洪波商品房预售合同纠纷
法院主要裁判观点：
1、关于开发商是否应当承担违约责任的问题。法院认为：原、被告约定使用的 37 平方米的额外配套户外花园系该小区的公共绿地，致使原告无法排他性的使用。因该花园系公共绿地，属全体业主共有，被告承诺由原告单独使用不符合法律规定。虽然该额外赠送户外花园没有载入合同内容，原、被告也没有约定违反该情形的违约责任，但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房及设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺虽未载入合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，双方关于该额外赠送户外花园的约定应当视为房屋买卖合同内容。由于被告将所谓的额外赠送户外花园约定由原告个人使用不符合法律规定，被告应当对原告承担违约责任。
2、关于开发商应承担违约责任的范围。法院认为：
（1）因被告未如实告知原告户外花园的真实性质，被告应当承担违约责任，赔偿因此给原告造成的损失。对原告主张的损失问题应综合考虑以下因素：有无户外花园及被告允诺的户外花园面积的多少对房屋价值的影响，如没有私家花园，底层房屋与其他楼层价格的影响等酌情确定。
（2）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中并未对被告“将所谓的额外赠送户外花园承诺由原告个人使用”这种违约事由规定由违约方承担支付双倍购房款的责任，所以对于原告主张由被告对其销售欺诈行为承担支付双倍购房款的民事责任的请求，该院不予支持。
（3）因原告在使用该花园的书面承诺中表示“对赠送的花园进行装修、改建时提前向物业管理公司提交申请，在取得同意后方可进行装修和改建，否则不予进行”，原告擅自装修，现要求被告予以赔偿，不符合双方约定及法律规定，该院也不予支持。
（4）原告既主张由被告承担违约导致的损失，又主张由被告支付违约金，按照法律规定，被告承担违约金的数额，应当以实际损失为限，本案已对被告违约行为导致原告的损失予以确定，故原告该项请求，于法无据，应予驳回。
案例三：（2020）豫 0182 民初 4581 号王妮妮与河南万盟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案
法院主要裁判观点：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。双方在合同中约定“针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料……仅供买受人购房时参考……以政府最终批准的规划设计方案和所签订的本购房合同约定内容为准”,并未约定原告所诉的花园面积、形状、性质等，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。
案例四：（2016）云 0125 民初 1657 号熊婉利与云南华侨城实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案
法院主要裁判观点：原告以花园有塌陷为由拒绝接房，首先，根据双方《合同补充协议》的约定，花园属于项目绿地，没有计入房价销售，不在房屋产权登记范围内，被告将围栏内的花园绿地交由原告管理使用，并对使用权进行了限制。花园不是商品房买卖的标的，根据合同约定原告享有的只是花园的一定使用权，原告不能以花园塌陷为由拒绝接房。其次，花园存在塌陷，对原告的使用权造成一定影响，其可使用的花园面积缩小了，属于被告瑕疵履行，原告可以要求被告承担消除瑕疵、赔偿损失等其他形式的违约责任，但不得以此作为拒绝接房的理由。原告要求被告承担逾期交房违约金的主张无事实和法律依据，不予支持。
案例五：（2020）苏0123民初2263号李德斌、薛娟与被告无锡盛建置业有限公司商品房销售合同纠纷一案
法院主要裁判观点：应当认定双方之间构成商品房买卖合同关系。李德斌、薛娟主张案涉房屋户外花园系盛建公司售房所赠，要求将缺角修复成与样板房一致的四边形，但没有证据表明该户外花园为双方商品房买卖的内容，该主张没有事实依据，缺乏权利基础，且其自述看楼时沙盘展示的案涉房屋户外花园也是缺了个边角，其要求将该户外花园修复成与样板房户外花园形状一致也没有依据，故该项诉讼请求，本院不予支持。李德斌、薛娟就案涉诉请事由提出异议而未收房，不能认定为盛建公司延迟交房。
三、归纳与分析
通过对以上有关户外花园所涉及的裁判观点的梳理，笔者有以下几点思考：
（一）关于户外花园的法律性质
本文中所讨论的户外花园大多为在规划许可证中显示为公共绿地的户外花园。根据《民法典》第271条（原为《物权法第70条》）的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以此类户外花园以及露台应属于公共部分，应由业主共同享有与管理。开发商将该部分作为业主的购房附赠或者优惠，给予某一业主该部分的专有使用权，是不符合法律规定的。在司法实践中多认为该类协议属于无效协议，开发商应返还业主因此花园所多支付的费用以及相应的损失，通常包括多支付的购房款、多支付的税费、以及利息损失等。
（二）以“户外花园性质属于公共绿地”为由，购房者可以解除《商品房买卖合同》
在买卖双方对户外花园的适用以及归属有书面约定的前提下，该书面约定可以视为《商品房买卖合同》的组成部分，双方对于户外花园的约定系购房者购买该房屋的重要条件和考虑因素，因开发商对该公共绿地没有所有权，无法进行全权处分，导致购房者无法正常使用户外花园，这属于开发商交付的房屋违反了合同约定，构成根本违约，可以据此解除《商品房买卖合同》。
（三）如购房者要求继续履行《商品房买卖合同》，可要求开发商承担的相应违约责任
在买卖双方对于户外花园的性质与归属有书面约定的情况下，如前所述，购房者可以主张解除《商品房买卖合同》，但如购房者向继续履行该合同，也可要求开发商承担相应的违约责任。根据现有的判例，购房者主张要求开发商赔偿自己的损失时，法院会根据实际情况酌情认定。但是购房者主张的装修损失、过渡安置费、双倍的购房款等无法得到法院支持。并且，如购房者主张开发商赔偿损失的同时要求承担违约金，对于该诉请，法院一般也不予支持，因为按照法律规定，开发商承担违约金的数额，应当以实际损失为限。
（四）以“户外花园存在瑕疵”为由，购房者无法拒收房屋
当户外花园存在的瑕疵是指该花园的性质为公共绿地且买卖双方又没有关于该花园性质与归属的书面协议或者购房者主张花园形状面积与销售人员口头承诺不一致但又无证据证明的情况下时，购房者并没有充分的证据证明该户外花园属于《商品房买卖合同》中的一部分，进而也无法证明户外花园属于开发商交房条件中的一项。所以，在购房者未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，其承担不利后果。
当户外花园存在的瑕疵是指花园地面塌陷等可修复的瑕疵，此种情况是属于开发商的瑕疵履行，购房者可以要求其承担消除瑕疵、赔偿损失等其他形式的违约责任，但不得以此作为拒绝接房的理由。
四、总结
通过以上对户外花园性质以及相关裁判案例的总结，购房者在购买含有户外花园的商品房的时候，应注意：
1、应向开发商明确此户外花园的性质是否属于小区的公共绿地等公共部分，如属于公共部分，开发商则无权对其进行处分。
2、如购买到了此类房屋，则应与开发商签订有关此户外花园的书面协议，因为实践中常会出现虽开发商的销售人员口头承诺会赠送户外花园，但购房者并没有证据证明该承诺的存在，进而在诉讼中常处于不利地位。所以，购房者及时留存相关的书面证据，以更好的维护自身的合法权益。
3、如事后因该户外的归属问题产生纠纷时，购房者可以以开发商违约导致合同目的无法实现为由要求解除《商品房买卖合同》，或者要求开发商承担相应的违约责任，赔偿自己的损失。
