购房人解除权的行使规则
商品房买卖合同中解除权适用解读
作为房屋交易的基础和保障权益的重要工具，商品房买卖合同，明确了买卖双方的权利和义务，在买卖双方之间扮演着至关重要的角色。然而，合同的订立与生效并不意味着其必然能够顺利完成，中途的变故与解除的问题时常出现。本文结合实际案例，深入探讨购房人在商品房买卖合同中的解除权，分析行使解除权的适用、如何正确行使解除权以及商品房买卖合同解除的后果。解除权，是指在合同履行过程中，当事人由于某种原因，可以行使解除合同的权利，从而使合同关系得以终止。这种权利并非随意行使，而是在特定情况下，为了维护当事人的合法权益而设定的。具体到商品房买卖合同中，就是购房人在购买商品房后，由于某种原因导致该合同无法继续履行合同，购房人有权单方面解除合同权利。解除权分为约定解除权和法定解除权，在商品房买卖合同中，解除权的适用通常出现在以下几种情况：《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。这种情况通常出现在双方都有解除意愿，且不会造成重大损失的情形。在（2015）津高民一终字第0014号案件中，合同签订后，购房人依约将全部房款交付给卖方。而卖方并未依据合同约定的交房日期向购房人交付房屋，已构成违约。在卖方违约的情况下，双方经过协商一致同意解除合同。双方签订商品房买卖合同时就约定了一些单方解除的条款，在解除条件成就时，其中一方可以行使解除权。比如，约定住房面积差大于3%，购房人有权解除合同；或者约定延迟交房一定时间，购房人有权解除合同等。《民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”当出现不可抗力事件、一方违约（非一方故意违约，且非主要合同义务）等导致合同目的无法实现时，另一方有权行使解除权。如河北省高级人民法院（2019）冀民初17号民事判决书载明“在本案原一审过程中，本院多次组织双方就房屋价格问题进行调解，重审中亦就解除合同、返还价款进行调解，均无法达成一致意见。由于房屋价格是房屋买卖合同的必备条款，在涉案房屋价格无法确定的情况下，《购房协议书》事实上已无法履行”故河北高院最后确认对该《购房协议书》应予解除。当一方根本违反商品房买卖合同主要义务，导致另一方无法实现合同目的时，受害方有权解除合同。例如，卖方将房屋出售后又将房屋卖给第三人并办理房屋过户登记，导致原买方无法取得房屋产权，此时买方可解除合同。如最高人民法院（2010）民一终字第13号案件中，就因双方在未办理《商品房预售许可证》时签订认购合同，但卖方在取得《商品房预售许可证》后将商铺另卖他人，致使合同无法履行，构成根本违约，福建省高院及最高法都支持了合同解除。《民法典》第五百六十四条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”由此可知，一般来说商品房买卖合同的解除权行使期限为一年，需要注意的是，解除权是形成权，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。因此，购房人在知道符合解除条件且决定解除合同的时候，一定要及时行使。当然，如果构成根本违约，则不受一年除斥期间的限制。实践中，这个期限的认定亦有例外。比如，开发商将案涉小区大户型全部调整为小户型，入住户数由198户增加为368户，并允许建筑使用功能全面调整，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准”，而在案件庭审中，开发商未能提供证据证明其已经履行了书面征得受影响买受人同意的义务，该行为属于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，最终法院认定根据雅安市名山区城乡规划建设和住房保障局答复作为购房人撤销权的起算日期。当事人一方主张解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。一般来说，购房者可以通过“先礼后兵”的方式，先将解除合同的意愿告知对方，协商解决；如协商未果，再考虑诉讼处理。商品房买卖合同涉及的标的物价值较高，在考虑是否行使解除权时，购房者需要充分了解合同的具体条款和相关法律法规，综合判断，谨慎行事。根据《民法典》第五百六十六条、第五百六十七条、第六百一十条规定，商品房买卖合同解除之后，购房人可以要求卖方将房款退回，并支付相应利息，当然，如果房屋是已经在使用的情况，也有可能支付部分房屋使用费。如（2015）津高民一终字第0014号案件，判决解除合同的同时支持了购房人关于卖方应返还全部房款并支付相应的利息，而对于卖方主张的因买方解除购房合同的违约金并未支持。而在（2019）冀民初17号案件中，诉讼前双方协商过程中，对解除协议后返还18700万元购房款并无争议，只是对各自主张的损失无法达成一致，故河北高院对张垣新城公司应向张矿集团返还18700万元购房款予以确认。（2010）民一终字第13号案件中，最高人民法院也认定一审法院判决卖方应当向购房人返还订金及利息认定事实清楚，适用法律正确；而因为购房人有部分违约行为在先（未付清订金）并未支持卖方向其支付违约金。可见，实务中情况各有不同。比如因开发商本身资金紧张，无法继续施工，导致项目迟迟未能完工，此时购房人解除合同，大概率无法正常拿到自己支付的房款，利息更无从谈起。因此，行使解除权，购房者需要评估解除合同的原因。只有在合同一方严重违约或者合同无法履行的情况下，再考虑解除合同。同时，购房者需要权衡双方的利益。如果解除商品房买卖合同会导致对方损失较大，对方可能不会同意，购房者可尝试先协商、调解处理，再视情况而定。解除权的行使并不一定就是万能的解决方式，为了避免商品房买卖合同类似情况的发生，购房人可以采取以下措施：在商品房买卖合同的签署前履行整个过程中，都应当加强沟通与协作，及时解决可能出现的问题。购房前，应当充分了解与商品房买卖相关的法律法规，拿到合同时，仔细阅览合同，有必要的话，在律师指导下，签订相关补充协议，保证合同能够正常履行。在签订合同时，应当约定明确的违约责任。在出现违约情况时，依据合同约定追究违约方的责任，保障自身权益。在行使解除权时，购房人应当充分考虑可能产生的法律后果。只有在必要且合法的情况下，才可考虑行使解除权。同时，应当遵循法律规定的程序和要求，即通知——异议——诉讼的方式，确保解除权的合法行使。为了更好地防范购房风险，购房者在签订合同时应该认真查看合同条款，特别关注房屋交付时间、质量标准、违约责任和解除权行使条件等内容，明确双方权利和义务，守约的同时，更能充分保障自己的权益。必要时，购房者在商品房买卖合同的签订、履行或者解除时，及时寻求专业律师的帮助，规避购房过程中的法律风险和隐藏陷阱。
