限购之下的婚房，你属于夫还是属于妻？

 

限购之下的婚房，你属于夫还是属于妻？

 作者：刘书光

指导律师：戚谦

【内容摘要：一生辛劳给儿女攒下的婚房，其所有权如何划分？成务律师分析限购政策下的法律规定，在文中向您发出律师提示，并附有各级法院裁判观点。】

 

洞房花烛夜，金榜题名时，既是儿女的喜悦，更是父母的期盼。

生活不易，尤其是在大城市打拼的年青人，不得不“啃老”凑齐婚房的首付。而父母倾其所有给儿女支付首付款，为的是孩子的幸福、家庭的稳定。然而今非昔比，即使富有人家付得起婚房的全款，也是百万、千万的巨资，熊孩子要是玩个闪婚闪离的，可要爹妈怎么办？

又限购了，不能随便买房了，有钱也任性不得了，房产产权的划分会直接影响离婚时房产的分割，房价持续上涨，夫妻双方的权益怎么才能得到公平合法的保障？您听我说！

 

最高法院婚姻法司法解释这么说

最高人民法院《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。但是，就房屋产权并未作出明确的规定。

最高人民法院《婚姻法》司法解释（三）就不同的出资、登记情形下，房产的权属划分作出了规定，归纳如下：

 

 

 

 

 

序号	出资情形	登记情形	权属划分	依据
1	婚后一方父母出资	出资人子女名下	该方个人财产	婚姻法解释（三）第七条第一款
2	双方父母出资	一方子女名下	1按约定； 2没有约定按出资份额按份共有。	婚姻法解释（三）第七条第二款
3	一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷	首付款支付方名下	1协商处理； 2归产权登记一方，婚后共同还贷款项及对应增值部分对另一方予以补偿。	婚姻法解释（三）第十条

 

郑州的限购政策对结婚离婚有影响吗？

郑州市人民政府办公厅先后在2016年10月1日、2016年12月21日、2017年5月2日出台三个限购文件，限购政策逐步升级。郑州市住房保障和房地产管理局就落实上述调控政策出台专门意见。其中，与婚姻相关的限制性规定归纳如下：

 

序号	规定	依据	总结
1	对拥有2套及以上住房的郑州市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非郑州市户籍居民家庭限购。	《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）	1.郑州市户籍居民家庭能购买2套住房； 2.非郑州市户籍居民家庭仅购买1套房屋； 3.单身人士能够购买1套住房； 4.2017年5月3日(含）之后购买的住房，取得权属证书之日起3年内不得上市转让； 5.2017年5月3日(含)之后赠与住房，赠与完成3年后可购买住房。
2	限购区域内暂停向己拥有一套以上(含一套）住房的郑州市户籍单身人士出售住房。	《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办〔2017〕58号）
3	2017年5月3日(含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。
4	2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。
5	购房居民家庭拥有住房情况指在限购区域内已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房。	《关于进一步落实住房调控措施的通知》（郑房〔2017〕71号）
6	单身人士包含未婚、离异、丧偶等。

 

律师建议

限购政策之下，夫妻双方应更加注重房屋的产权划分，保障双方的合法权益：

1.一方父母出资为自己子女购买的房产，无论办理房产证的时间在子女婚前还是婚后，均应登记在自己子女名下，才能认定为一方个人财产。

2.双方父母共同出资购买房屋，若想夫妻双方共同共有，应登记在双方名下或作出明确约定。

3.双方共同出资为结婚而买房，应以双方的名义共同购买，或者以一方的名义购买并办理贷款，房产证登记在双方名下，才能认定为夫妻共同财产。

4.一方婚前签订商品房买卖合同，支付首付款并办理贷款，如果将来没有将夫妻双方的名字登记在房产证上，房产就只归支付首付款、在房产证上落名的一方，另一方共同还按揭只算债权。

5.随着限购政策不断升级，夫妻双方通过“假离婚”的方式将房产分割给一方所有，使另一方获得购房资格，以规避限购政策的做法不断增多，但是该种做法存在“人财两失”的风险。

6.无论在何种情形下购买房屋，出资方均应保留好相关的购房出资证据，包括购房资金来源、银行转账凭证等，在对房屋的权属发生争议时，证明出资的事实。

7、最后记住，以后再买房是不动产证了，去查查你的不动产登记簿哦!

 

界定婚前财产，郑州法院是怎么判决的？

《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。对于如何界定房产是一方婚前财产还是婚后夫妻共同财产，以签订商品房买卖合同的时间、办理网签时间、取得房产证的时间还是还清贷款的时间为标准，我国法律及司法解释目前并没有作出明确的规定，实践中各地法院也存在不同的认识。

（一）最高法院裁判观点

裁判要旨1：对于婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房产的性质，应当从其购置的资金来源进行分析，实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付款及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体。离婚时该不动产由双方协商处理，不能达成协议的，可以判决该房产归产权登记一方，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由其补偿另一方。

依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条；《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》第159-169页。

裁判要旨2：一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产。

依据：《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》，载于《民事审判指导与参考》总第56辑第123页。

裁判要旨3：当事人以生产、经营之外的其他方式使用自己的婚前个人财产，即使该财产的形式因此发生了变化，不导致上述财产所有权及其自然增值归属的变化。

依据：《婚前个人财产在婚后发生形态变化不导致所有权发生变化》，载于《民事审判指导与参考》总第53辑第142页。

裁判要旨4：购房行为即使发生在离婚之后，以夫妻共同财产支付房款，该部分出资比例对应的份额应作为夫妻共同财产进行分割。

依据：最高人民法院(2013)民申字第2136号民事裁定书。

裁判要旨5：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。

依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十九条。

综上可知，最高法院认定房产是一方婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产的标准是购置房屋的资金来源。

（1）一方婚前以个人财产买房，结婚前已经还清全部贷款，无论房产证取得时间在婚前还是婚后，为夫妻一方的个人财产；

（2）一方婚前以个人财产买房，支付了首付款并向银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿；

（3）一方婚前以个人婚前财产买房，婚后登记在双方名下一般应认定为夫妻共同财产；

（4）一方婚后以其婚前个人财产买房，属于一方个人财产。

（二）郑州辖区法院裁判观点

从郑州辖区法院相关裁判文书来看，法院在审查时，并不关注是否备案登记，而房产证的取得时间也不决定房屋的权属认定，只要婚前一方签订商品房买卖合同并支付首付款，直接认定为一方个人财产或将其分割给该方，若存在婚后使用夫妻共同财产还贷款的情况，需要按照婚姻法司法解释三第十条的规定对另一方进行补偿。

案例1：河南省郑州市中级人民法院，(2010)郑民二终字第1389号。

一审法院认为，因商品房买卖合同系原、被告双方结婚之前签订，合同明确载明买受人为被告，没有共有人，房屋产权证载明的所有人也为被告，该房产应为被告个人婚前财产。房屋产权证填发于双方登记结婚之后，这仅意味着被告对房产的所有权公示于双方婚姻关系存续期间。用夫妻共同收入中属于原告的部分偿还被告婚前所欠银行贷款，应认定为原告帮助被告偿还婚前个人债务的行为，原、被告离婚，被告应当归还原告帮助其偿还贷款的本息。二审法院维持一审裁判。

案例2：河南省郑州市中级人民法院，(2015)郑民三终字第907号。

法院认为，案涉房产系张继花在2009年4月10日购买，2009年11月16日登记在其名下，而王国恩与张继花于2013年办理结婚手续，故该房屋不属于本案离婚诉讼中的夫妻共同财产审理范围，双方当事人可另行途径解决。

案例3：河南省郑州市二七区人民法院，(2011)二七民一初字第214号。

法院认为，案涉房产的登记时间在2008年11月26日，此房屋建成时间是在原、被告离婚后，登记时间虽然在原、被告复婚时间之后6天，但是根据交易习惯，商品房的购买到登记需要一段时间的办理，所以该房屋应当认定为被告的个人财产。

案例4：河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，(2011)开民初字第1755号。

法院认为，依据《婚姻法司法解释（一）》第十九条之规定，一方婚前所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但双方当事人另有约定的除外。本案中，原告虽对案涉商铺是否属于夫妻共同财产存在争议，但依据原告提交的其与第三人签订的买卖合同、银行交易记录、商品房购房合同，本院确认，原、被告为购买该商铺时，原告将其变卖婚前个人所有的房产所得投入其中，故由于原告在购买该房产时加入个人婚前财产，且数额较大，本院依法将该商铺分割给原告所有。

案例5：河南省郑州市管城回族区人民法院，(2015)管少民初字第248号。

法院认为，案涉房屋系原告郭某甲婚前购买并支付房屋首付款等相关费用，根据相关法律规定，该房屋的权属归郭某甲所有。原告与被告结婚后用夫妻共同财产还贷，对婚后共同还贷的款项及其相对应的财产增值部分，离婚涉及财产分割时应根据照顾女方权益的原则，由原告对被告进行公平合理的补偿。

案例6：河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，(2014)开民初字第4594号。

法院认为，因案涉房屋系原告于婚前部分出资购买，其婚前支付的首付款部分应视为其个人财产，婚后偿还房屋按揭款部分及购买停车位价款应视为夫妻共同财产，故本院认定该房屋价值的25.9%为原告婚前个人财产，该房屋价值的74.1%为原、被告夫妻共同财产。

案例7：河南省郑州市金水区人民法院，(2014)金民一初字第24号。

法院认为，案涉房屋系被告婚前签订购房合同并支付首付款且该房产登记于被告名下，双方未能就该房产归属问题达成协议，本院确认房产归被告所有并由被告向原告进行补偿，尚未归还的贷款由被告偿还，双方共同还贷的部分及房屋增值部分由被告向原告补偿。