认购协议遭遇限购能否解除？开发商责任和损失如何确认？

 作者|刘书光/史凯贤

指导律师|戚谦

一、问题由来

郑州市政府先后在2016年10月1日、2016年12月21日、2017年3月17日、2017年5月2日出台四个限购文件，限购政策逐次升级。此时此刻，不少开发商忧心忡忡，因为有大量的认购协议尚未转化成网签商品房买卖合同，而根据郑州市住房保障和房地产管理局《关于进一步落实住房调控措施的通知》（郑房〔2017〕71号）的规定，拥有住房是指已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房，可见网签合同才是取得房屋所有权的第一步。

因此，一旦在认购协议签订后、网签合同签订前出台新的限购政策的，必然会面临部分认购协议不能转化为网签商品房买卖合同。发生此种情况时，有效的认购协议能否解除？若能够解除，责任和损失如何划分？

二、最高院及部分地方高院的意见

严格上说，最高院和各地方高院对于认购协议签订之后，因出台限购政策导致正式商品房买卖合同无法签订时如何处理没有明确规定和意见，仅有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”但该司法解释中未明确规定“不可归责于双方当事人的事由”的具体含义，无法确定是否包括政府出台的限购政策。

但在此前各地曾出现的因限购政策导致已签订商品房买卖合同的购房人无法办理产权证书问题，最高院和部分地方高院出台过相关规定和意见，即对于商品房买卖合同签订后，因出台限购政策导致无法办理所有权变更登记的，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同目的不能实现。

综上，基本上可得出以下结论，商品房认购协议签订后，因出台限购政策导致正式商品房买卖合同无法签订的，属于不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，双方当事人均可解除认购协议，互不负违约责任。

以下是最高院和部分地方高院就因限购政策导致已签订商品房买卖合同的购房人无法办理产权证书问题的具体意见：

（一）最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》

1、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

2、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。

对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

（二）最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

（三）北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

1、对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

2、出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

（四）广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》

商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

（五）浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》

调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

三、开发商如何做到事前防范

对于开发商来说，事后补救远不如事前准备更为有效，所以开发商在签订认购协议之前就应防范因限购产生的无法签订网签合同的风险，同时在网签商品房买卖合同时，也应在补充协议中提前预防。

具体限购情形和开发商核查方式见下表：

 

序号	限购情形	开发商核查方式
1	拥有2套（及以上）住房的郑州户籍居民家庭	1、核查购房人及其家庭的户籍信息，要求购房人提供身份证、户口簿、公安机关出具户籍证明等，家庭成员中有一人是郑州户籍即属于郑州户籍家庭； 2、核查婚姻状况，要求购房人提供身份证和婚姻关系证明（包括结婚证、离婚证、解除婚姻关系的生效司法文书，未婚者需提供婚姻登记机关证明或出具未婚声明）； 3、核查本人及家庭成员房产信息，要求购房人提供户口本和家庭成员身份信息，通过开发商与房管局联网的住房信息查询系统核查购房人及其家庭成员的房产信息；     4、核查个税或社保，要求购房人提供连续缴纳满2年的个税证明或社保证明；     5、核查营业执照载明的成立日期、经营范围（仅针对企业购房人）；     6、签署限购告知书和承诺，开发商向所有购房人书面告知限购情形，并要求在告知文件上签署符合购房条件声明。
2	拥有1套住（及以上）房的非郑州户籍居民家庭
3	外地户籍未连续缴纳2年（含2年）个税或社保
4	注册时间不足3年的企业（不含专营住房租赁业务的企业）
5	已有1套住房的郑州户籍单身人士
6	网签合同前3年内以赠与方式转让房屋的
说明：1、限购区域：郑州市市内五区（金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区）和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区、新郑市、荣阳市、中牟县； 2、郑州户籍：郑州各区、市、县户籍； 3、居民家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，以户口簿、结婚证记载为准； 4、住房包括新建商品住房和存量住房；面积不论180㎡以上还是以下； 5、拥有住房：指已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房； 6、社保缴纳：凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明该、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证； 7、单身人士包含未婚、离异、丧偶等。

开发商请注意，干货来了！

认购协议关于限购政策的建议条款：

1、本协议签订之前，甲方（开发商）已告知乙方（认购人）关于郑州市商品房限购的政策，乙方表示明知该公开政策的规定。

2、乙方承诺其在签订本认购协议时和在签订正式商品房买卖合同时具有购买本协议约定房屋的购房资格，保证其提供的乙方具有购房资格的所有信息、证明材料和声明等材料是真实、准确、完整的。乙方确认：如因乙方隐瞒信息或提供虚假证明材料、或由于乙方自身原因在签订本协议之后丧失购房资格等，导致无法签订正式商品房买卖合同的，甲方有权解除本协议，乙方承担违约责任（具体约定）。

3、甲方对乙方提供的、乙方认为能够证明其具有购房资格的材料所进行的形式核查，受乙方提供证明材料和声明是否真实、准确、完整所限，无论该核查结论是否准确，均不能免除前条所述乙方违约责任，且甲方不承担任何责任。

4、本认购协议签订之后因政府出台新的限购政策而导致乙方丧失购房资格，无法签订正式商品房买卖合同或不能办理房屋权属证书的，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，甲乙双方均有权解除合同，双方互不负违约责任，甲方应在合同解除后无息返还乙方支付的定金（购房款）。

网签商品房买卖合同补充协议关于限购政策的建议条款：

本合同签订后因政府出台限购政策导致买受人丧失购房资格，无法办理房屋权属证书的，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，出卖人和买受人均有权解除合同，互不负违约责任，出卖人应在合同解除后无息返还买受人支付的定金（购房款）。买受人应在约定时限内配合出卖人办理撤销合同备案手续，买受人未履行约定的应承担违约责任（具体约定）。

 

【摘要】限购来了，开发商如何做到事前防范？文末有福利，看认购协议关于限购政策的建议条款！