配偶一方偷偷卖房怎么破？速来围观

 

 

配偶一方擅自出卖夫妻共有房屋的处理路径

作    者|史凯贤

指导律师|戚  谦

在存量房交易过程中，出卖人未经其配偶同意出卖夫妻共有房屋的情况时有发生，尤其是房屋登记在配偶一方名下时极易引发纠纷。其中确有一部分纠纷系因卖房人和其配偶关系恶化，出卖人在其配偶不知情的情况下将房屋出卖，也有相当一部分是因为出卖人或其配偶或者买房人因市场变化反悔而产生的，如期间一旦遇到房价暴涨或暴跌，出卖人及其配偶或买受人均有可能受利益驱使，以出卖人未经其配偶同意为由主张合同无效或拒绝履行房屋过户义务。

本文选取典型案例研究了房屋登记在一方名下时，配偶一方与第三方签订的房屋买卖合同的效力、合同强制实际履行、买受人的善意取得等问题，从一定程度上揭示了法院处理该类案件的裁判思路。

一、以配偶一方名义出卖房屋构成无权处分，所签订合同有效

“以配偶一方名义签订”常见的有三种情形，一是登记权利人以其自身名义签订，二是非登记权利人以其自身名义签订，三是非登记权利人以登记权利人名义签订。其中前两种情形涉及无权处分理论，先行论述，第三种情形涉及无权代理理论，不属于同一理论基础，最后论述。

在前两种情形下，与买房人签订房屋买卖合同的配偶一方构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故在无《合同法》五十二条规定的其他无效事由的情况下，配偶一方以其名义与买受人签订的房屋买卖合同有效。    

“登记权利人以其自身名义与买房人签订合同”的情形，如“杨明秀与钟治强确认合同无效纠纷案【最高人民法院（2016）最高法民申第1047号裁定书】”，该案中已有生效判决确定案涉房屋属于钟金玉所有，钟金玉（出卖人）和钟治强（买受人）签订房屋买卖合同。杨明秀（钟金玉配偶）以案涉房屋属于夫妻共同财产，钟金玉无权单独处分为由主张房屋买卖合同无效。最高院认为：根据《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，钟金玉以无权处分为由提出协议无效的主张没有法律依据。

“非登记权利人以其自身名义签订合同”的情形，如“李新东与朱翠花、金忠焕买卖合同纠纷案【吉林省高级人民法院（2016）吉民终276号判决书】”，该案中李新东（买受人）与金忠焕（出卖人）签订买卖合同时，房屋登记在金忠焕的配偶朱翠花个人名下，签订合同时朱翠花不在场，也未以出卖人的身份在合同中作出意思表示。法院认为，根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，虽然金忠焕在签订买卖合同时构成无权处分，并不因此导致其与李新东间签订的合同无效，但该合同效力仅及于李新东与金忠焕之间，与朱翠花无涉。

二、另一方配偶不协助过户的，房屋过户义务不可强制履行

合同有效但不意味着可以得到实际履行，还须取决于另一方配偶是否配合办理过户登记或者签订合同的配偶一方事后是否取得所有权或处分权。根据《买卖合同司法解释》第三条第二款的规定，如配偶不同意或无权处分人未取得所有权或处分权的，房屋实际上无法办理过户，此时买受人诉请交付房屋、办理过户也无法得到法院支持，只能要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。

类似案例如“李新东与朱翠花、金忠焕买卖合同纠纷案【吉林省高级人民法院（2016）吉民终276号判决书】”，法院认为：虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得处分权。鉴于出卖人金忠焕的上述处分行为事后并未获得朱翠花（金忠焕配偶）的追认，故该处分行为无效，不发生标的物权属变动的结果。因此，驳回李新东要求转移案涉标的物所有权（办理过户登记）的诉讼请求。因无法完成买卖合同所涉标的物所有权转移的法律后果，李新东与金忠焕可依法另行解决。

三、有证据证明另一方配偶同意的，买受人有权诉请过户

虽然另一方配偶拒绝协助办理过户会导致合同事实上无法履行，但如有证据证明另一方配偶房屋已经出售给第三人是知情且同意的，则买受人有权诉请办理房屋过户。

类似案例如“王某、刘某与王某某房屋买卖合同纠纷案【北京市第二中级人民法院（2017）京02民终230号判决书】”，法院认为：房屋的登记所有权人为王某，其与王某某签订房屋买卖合同并将房屋交付给王某某居住使用二十多年，王某的配偶刘某从未提出异议，且一直共同生活的刘某称丈夫王某隐瞒此事但未作出合理解释。因此，王某某有理由相信刘某对王某出卖房屋是知情且同意的。故现王某与刘某以出卖房屋未经刘某同意为由拒绝协助王某某办理过户，不能成立，最终判决王某、刘某协助将房屋过户至王某某名下。

四、房屋已经完成过户的，满足善意取得时，买受人确定取得所有权，否则另一方配偶有权追回

在登记权利人以其自身名义与买房人签订房屋买卖合同的情形下，因登记权利人为其一人，故此种情况下经常会出现房屋管理部门在出卖人和买受人到场的情况下将房屋过户到买受人名下。此时就涉及到保护配偶的房屋物权和保护交易安全的法律价值选择，根据《物权法》第一百零六条和《婚姻法司法解释三》第十一条的规定，在已完成过户登记的情况下，如买受人满足善意取得条件的，则终局地取得房屋所有权；如不满足善意取得，则出卖人配偶有权撤销过户登记并追回房屋。

根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得不动产的要件为：（1）出卖人构成无权处分；（2）买受人善意无过失；（3）已支付合理对价；（4）已经完成产权登记手续。根据《物权法司法解释一》的相关规定，其中“善意无过失”是指受让人受让不动产或者动产时（具体指办理不动产物权转移登记时），不知道转让人无处分权，且无重大过失。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

买受人构成善意取得，终局取得房屋所有权的案例，如“赵娜与杨文龙房屋买卖合同纠纷案【内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终3406号判决书】”，法院认为：出卖人杨文龙未经其配偶赵娜同意，和买受人张连锁签订房屋买卖合同，杨文龙的行为构成无权处分。但张连锁是以合理的价格而购买，且在过户时，杨文龙向房屋产权管理所递交了无婚姻登记记录证明，张连锁已经尽到审慎注意义务，其有理由相信杨文龙有权处分涉案房屋，因此其构成善意取得。故赵娜诉请撤销杨文龙与张连锁之间的房屋买卖合同，要求张连锁返还房屋没有法律依据。

买受人不构成善意取得，出卖人配偶有权追回房屋的案例如“常建国与佟高娃、孟春雨房屋买卖合同纠纷案【北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第02318号判决书】”，法院认为，案涉房屋系原告常建国与被告佟高娃的夫妻共同财产，佟高娃擅自出售构成无权处分，根据《物权法》第一百零六条规定，除受让人构成善意取得的之外，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案房屋虽已过户登记至孟春雨名下，但孟春雨和佟高娃之间交易价格明显低于市场价格，孟春雨不构成善意取得，该登记不能发生物权变动的法律后果，原告常建国有权追回诉争房屋。故判决孟春雨协助将案涉房屋过户至原告常建国与佟高娃名下。

五、非登记权利人以登记权利人名义签订合同的，适用民事代理制度    

在非登记权利人以登记权利人名义签订合同出卖房屋的情形下，应适用民事代理制度，而非无权处分。如事后经登记权利人（本人）追认的，房屋买卖合同对配偶双方都具有约束力，买受人可诉请强制交付房屋和办理过户登记。如未经登记权利人追认的，对其不发生效力，民事责任由非登记权利人（代理人）承担，此时合同实际上无法履行，因房屋登记在本人名下，通常也不会发生房屋已经完成过户的情况，如一旦发生已完成过户的情况，则要看是否构成表见代理来确定买受人是否取得房屋所有权。在合同无法履行的情况下，买受人可要求非登记权利人承担赔偿责任。

类似案例如“肖某与杜某、蔡某房屋买卖合同纠纷案【北京市第一中级人民法院（2017）京01民终993号判决书】”，该案中，蔡某与杜某原系夫妻关系，蔡某以杜某名义将登记在杜某名下的房屋出售给肖某。法院认为：根据《合同法》第四十八条的规定，蔡某构成无权代理，故蔡某以杜某名义签订的房屋买卖合同等文件对杜某不发生法律效力，应由蔡某承担责任。现房屋所有权人杜某对蔡某的无权代理行为不予追认、不同意售房，本案合同已属履行不能，肖某作为房屋买受人有权解除房屋买卖合同。

    六、结语

配偶一方出卖夫妻共有房屋，视构成无权处分或无权代理分别适用不同的理论和法律规定。

如构成无权处分，则不影响房屋买卖合同的效力，合同是否可履行应视配偶是否同意履行，如配偶不同意履行，则合同无法实际履行。例外情况下，当房屋已经完成过户的，如买受人构成善意取得，则其取得房屋所有权；如不构成善意取得，则出卖人配偶有权追回房屋。

如构成无权代理，则适用民事代理制度，本人追认的，合同对配偶双方都有约束力；本人拒绝追认的，责任由代理人承担。

 

摘要：配偶一方出卖夫妻共有房屋，是无权处分还是无权代理？结果大不同。