预约合同和本约合同究竟如何区分？

 

区分预约和本约的根本标准应当是当事人的意思表示,而非合意内容是否全面！

——解析最高人民法院审理成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

作者：马亚论

指导律师：戚谦

【阅读提示】

合同有预约与本约之分，预约的目的在于将来为订立本约排除障碍，本约的目的在于明确双方的权利义务。理论上，预约和本约的区分十分明确，但实务却很难辨别一份合同是预约还是本约。

如果当事人在预约合同中明确约定了当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款，且法律规定，”当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”，那这样的预约合同会不会因具备了全面的合意而转变为本约合同呢？

最高人民法院在再审成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案[(2013)民提字第90号]时认为，根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。

基于此，判断一份合同是预约还是本约，根本区分标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

【基本案情】

蜀都实业公司（甲方）与讯捷公司（乙方）签订《购房协议书》约定：“双方达成如下一致意见：1、乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元。2、本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。3、甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。4、甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方向守约方支付违约金1000万元。5、甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”

合同签订前讯捷公司已支付定金1000万元，合同签订后蜀都实业公司将讼争的房屋交付给讯捷公司使用但未过户。

合同签订后，双方经多次协商一直未达成签订房屋买卖合同的合意。讯捷公司诉至法院请求法院判令蜀都实业继续履行合同，蜀都实业反诉要求讯捷公司腾退房屋。

争议焦点：《购房协议书》是本约还是预约？双方是否成立房屋买卖法律关系？

【法院审理】

一审法院认为，讯捷公司的诉讼请求建立在《购房协议书》系房屋买卖的本约合同且合法有效的前提下，蜀都实业公司的反诉请求建立在《购房协议书》系买卖的定金合同的前提下。《购房协议书》约定，双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订《房屋买卖合同》，但并不能据此认定《购房协议书》一定属于预约合同或定金合同，理由如下：1、《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据法律规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。2、购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前支付。3、《购房协议书》第三条和第五条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》。根据法律规定，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质；4、在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将讼争的房屋交付给讯捷公司占有使用，根据现有证据，是基于双方的买卖关系而为的交付。故一审法院认为《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方成立房屋买卖合同法律关系。

二审法院认为：《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据法律规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。

【最高人民法院判决理由】

最高法院认为，《购房协议书》为预约合同，但在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下：
　　首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3、甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5、甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。

其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。根据法律的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

综上所述，一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。

【相关法条】

《合同法解释（二）》

第一条第一款  当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《合同法解释（二）》

第一条第二款  对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

《合同法》

第三十六条    法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第三十七条    采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

 

【摘要】   判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。