限购、限贷政策下法院处理购房纠纷的裁判思路

指导律师|戚  谦

 

【阅读提示】

2016年9月份，郑州房价一路高歌，为了引导房地产市场健康发展，郑州市政府于10月1日出台了《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，施行限购政策。紧接着，中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局出台了《关于进一步明确郑州市个人住房信贷政策有关要求的通知》，施行限贷政策。

关于限购，需了解的核心信息包括：

1.限购区域：市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区；

2.限购人群：（1）2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（2）1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；

3.限购范围：180平方米以下(不含180平方米)的住房；

4.溯及力：政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同,仍按原规定正常办理。

关于限贷，需了解的核心信息包括：

1.限购区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%；

2.拥有1套住房且相应购房贷款未结清、再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为40%；

3.对于刚需族，申请商业性个人住房贷款用于购买首套套型建筑面积在90平方米以下的经济适用房，原则上最低首付款比例为25%，可向下浮动5个百分点。

郑州本土的限购、限贷政策实施以来取得一定效果，郑州10月份的房价涨幅较9月份有一定的回落。与此同时，房屋买卖合同纠纷也在不断滋生。

为帮助广大购房者维护自身的合法权益，了解限购、限贷政策出台后的法律纠纷，本文立足郑州本土已出现的纠纷，同时结合北京、上海、广东等一线城市的司法实践经验，总结了不同情形下的纠纷处理模式，为广大购房者保驾护航。

一、购房人支付定金并签订“认购协议”后，因限购、限贷政策无法签订《商品房买卖合同》，该如何应对？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

因此，“认购协议”签订于政策出台前，政策出台后购房人丧失购房资格，此时的限购政策应依法被认定为不可归责于当事人双方的事由，购房人可要求出卖方返还已支付的定金。

二、限购、限贷政策出台后，违反政策签订房屋买卖合同的效力如何认定？

（一）郑州中院认为违反限购政策的房屋买卖合同因损害社会公共利益而无效

案例1：上诉人朱磊与被上诉人任爱华房屋买卖合同纠纷案【河南省郑州市中级人民法院(2014)郑民三终字第1754号民事判决书】

郑州市中级法院认为，房屋买卖合同签订于郑州市实施房屋限购令期间，郑州市政府的房屋限购政策是为落实国务院一系列房地产市场宏观调控政策措施而制定，目的是将房价控制在合理水平。该政策符合社会公共利益。因朱磊不具有郑州市户籍且未提交证据证明其在郑州市居住一年以上，故朱磊、任爱华签订的房屋买卖合同违反了郑州市政府限购令，该合同效力应认定为因损害社会公共利益而归为无效。

（二）北京法院认为违反限购政策并不符合《合同法》第五十二条的无效情形，应认定为有效合同

案例2：肖京雪与赵旭房屋买卖合同纠纷案【北京市第二中级人民法院(2016)京02民终7343号民事判决书】

北京市第二中级人民法院认为：关于合同效力问题，肖京雪以赵旭在签订房屋买卖合同时没有购房资格为由主张该合同无效。首先，限购政策不属于法律、行政法规的强制性规定，故违反限购政策不能成为认定合同无效的法定事由；其次，违反限购政策的后果是导致无法办理权属转移登记手续之履行不能的违约责任，对国家利益、社会公共利益没有影响，不会导致合同无效。因此，肖京雪的该项主张不能成立。赵旭、肖京雪签订的合同文件及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

三、限购、限贷政策出台后，违反政策签订的房屋买卖合同，合同双方过错责任如何认定？

（一）北京法院、上海法院的观点认为，知悉限购、限贷政策是买卖双方的义务，违反政策的后果应由双方共同承担

案例3：北京长乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【北京市高级人民法院(2015)高民申字第04221号民事裁定书】

北京高院认为：在双方签订协议之前，国务院及北京市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容。长乐公司作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料。

陈冠诚、陈伟兴作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向出卖人说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。

二审法院根据查明的事实，认定双方当事人在签约之前均存在一定过失。

案例4：上海和雅房地产开发有限公司与康悦商品房预约合同纠纷案【上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2123号民事判决书】

上海市二中院认为：康悦在签订认购书时已将其属限购对象这一重要情况告知了和雅公司的房屋销售代理商中原物业的有关销售人员，因此应当认定和雅公司明知康悦属限购对象。然双方仍签订了《认购书》，并最终导致双方无法签订预售合同，故《认购书》实际已无法履行，应当予以解除。

《认购书》无法履行不可归责康悦一方之责任，当事人双方对此均存在过错。

（二）广东法院认为，出卖人已经尽到提示义务的，可免除其缔约责任

案例5：蔡斌与深圳市桐林房地产开发有限公司、中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷案【广东省高级人民法院(2013)粤高法民一申字第428号民事裁定书】

广东高院认为：桐林公司作为开发商在与蔡斌签订认购书及补充协议时，通过《承诺书》、《桐林购房公寓购房指引及风险提示》和《桐林公寓A座团购优惠申请书》等一系列文件和条款，充分提示蔡斌注意了解深圳市目前的限贷、限购政策，防范政策调控导致的购房风险，已经尽到了谨慎缔约人的合理提示义务。在此情况下，蔡斌仍自愿签订认购书等文件，造成无法履约的后果，应由蔡斌自行承担责任。

四、购房人以信贷政策变化、无法办理贷款为由要求解除房屋买卖合同时，如何认定？

（一）未约定付款方式的，对购房人解除合同的请求一般不予支持

《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）中“（一）关于限贷的问题”明确规定：对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

案例6：上诉人郑州市广泰置业有限公司与被上诉人杨全喜商品房销售合同纠纷案【河南省郑州市中级人民法院(2014)郑民三终字第920号民事判决书】

郑州市中级法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，由于政策变化导致杨全喜无法办理按揭贷款，该政策性因素系不可归责于合同双方的原因。但杨全喜无法办理按揭贷款并不必然导致合同目的不能实现，从有利于合同履行，维护市场经济秩序出发，合同双方可以协商以其他方式继续履行合同。

（二）约定了按揭贷款的付款方式，且符合一定条件，可准许购房人解除合同的请求

《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）中“关于限贷的问题”明确规定：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》中“（一）关于限贷的问题”明确规定：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

【结语】

限购、限贷政策通常由地方政府出台、地域性非常明显，相应地，在相关法律纠纷的处理上，也往往带有地方气息。对郑州地区的购房族而言，了解政策的范围和内容是第一要务，同时基于郑州地区有限的司法判例，了解北上广等地区的司法实践经验也显得尤为必要。

【摘要】

购房人应对本地实施的限购、限贷政策充分了解，对自身的购房资格充分认知，避免陷入不必要的纠纷。