买卖这些特殊房屋需要注意了

 

特殊房屋买卖合同的效力问题研究

作    者|史凯贤

指导律师|戚  谦

通常意义上的商品房买卖，其所涉及的纠纷在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中一般都有规定，但实践中存在一类非主流的特殊房屋买卖，如经济适用房、小产权房、单位集资房、单位团购房等的买卖行为，则不受前述最高院的司法解释调整，发生纠纷时甚至合同的效力认定都存在争议。本文以河南省高院和郑州市中院的判例为主，并结合最高院和其他地方高院的判例，对这几类特殊房屋买卖合同的效力进行剖析，希望对有意在郑州乃至河南省范围内买卖前述特殊房屋的人们有所帮助。

一、经济适用住房

《经济适用住房管理办法》第二条规定，“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”第三十条规定，“购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满５年的，不得直接上市交易。”而实践中却经常发生购房人购买经济适用房不满5年而对外转让的现象，对于这类合同的效力，郑州市中院过去曾认为合同有效，目前郑州中院则采取合同无效的观点。

过去观点：不违反法律、行政法规的效力性强制规定和社会公共利益，合同有效。

案例1：程国亮与李西锋、河南诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，郑州市中院（2011）郑民三终字第6号判决。

原审法院认为，关于合同效力问题。《合同法司法解释一》第四条规定，“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。”本案，李西锋与诚信公司之间关于涉案房屋签订的《朱屯小区房屋认购协议书》的时间早于《郑州市经济适用住房建设管理办法》；且《郑州市经济适用住房建设管理办法》不属于最高人民法院确定的认定合同无效的法律依据之列，不能作为认定本案合同无效的依据。根据相关司法解释，《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《郑州市经济适用住房建设管理办法》关于经济适用住房购买条件的规定均系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，本案李西锋与诚信公司签订的合同违反该规定并不导致合同无效的后果。

郑州中院认为，因公共利益是指与军事、国家安全等相关的事项，扶贫救灾事项，发展教育、科技、卫生、文化、环保、旅游事项，修建道路、桥梁、水利、能源、供水、供电等公用事项和发展其他不以盈利为目的的法律规定的社会公益事项。本案，该协议的签订及履行仅能影响到程国亮个人利益，非程国亮所称公共利益，该协议也未违反公共秩序。原审法院确认该协议合法有效并无不妥。

目前观点：合同因违反公共利益无效。

案例2：杨宗仁与丁文立确认合同效力纠纷案，郑州市中院(2015)郑民一终字第2014号判决。

郑州中院认为，根据《合同法》第五十二条第（四）项之规定，损害社会公共利益的合同无效。经济适用房制度系我国为了解决中低收入者的住房问题所制定的群体性福利政策，经济适用房是政府限定销售价格和对象，保本微利面向城市低收入者和住房困难者。国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售，具有明显的公益性和福利性。本案中，上诉人与被上诉人双方于2010年1月3日所签订的《共同条约》约定，被上诉人将其取得的购买经济适用房的资格转让给上诉人，该行为不仅违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，妨碍了其他符合购房条件人的购买权，客观上也损害了社会公共利益，故一审认定该《共同条约》无效并无不当。

类似案例如“王玉芳与曲丽娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【郑州市中院（2016）豫01民终1529号判决】”、“何向娜与闫秋红确认合同无效纠纷案【郑州市中院（2014）郑民三终字第1911号判决】”、“刘蚨渊等与王淑荣等房屋买卖合同纠纷案【北京市朝阳区法院（2014）朝民初字第34429号判决】”等。

二、小产权房

根据《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》中的表述，“小产权房”是指严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，在农村集体土地上建设向非农村集体成员销售的房屋。实践中，法院通常以合同违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定认定合同无效。

观点：小产权房转让协议因违反法律行政法规的强制性规定而无效。

案例3：张智斌因与周宝玲其他房屋案，广东省高院（2014）粤高法审监民提字第52号判决。

广东省高院认为：根据《土地管理法》第八条、第六十三条，以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”等相关规定，宅基地依法属于集体所有，其使用权只能分配给本村村民，宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，也不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。按照房地一体的不动产处分原则，在宅基地上建设的房屋亦不得转让给非同一集体经济组织成员。虽然朱昌城与张智斌签订的《协议书》载明朱昌城向张智斌转让的是案涉房屋“使用权”，但根据该协议的具体内容及其实际履行情况，朱昌城与张智斌签订的《协议书》实际上是将该房的整体权利一并转让，具有转让案涉房屋的性质。本案无证据证明张智斌符合受让案涉房屋的条件。故原二审判决认定朱昌城与张智斌签订的《协议书》实质是房屋转让协议，该《协议书》因违反了法律禁止性规定而无效，并无不当。

类似案例如“郑晓丽与郑州市中原区须水街道办事处须水村第五村民组及一审第三人张喜林确认合同无效纠纷案【河南省高院(2013)豫法立二民申字第02779号】”“郭遂华、郭亚萍与于红军买卖合同纠纷案【郑州市中院（2015）郑民三终字第1327号】”等。

三、单位集资房

单位集资房是指主要建设资金由机关、企业等单位符合条件的职工自筹，委托房地产开发商专门为本单位职工建设的房屋，建成的房屋通常不作为商品房对外销售。

转让单位集资房的行为主要表现为有资格者将购房指标转让给无资格者，由无资格者支付房款，将来产权证先办理到有资格者名下，而后再过户到无资格者名下。因单位通常会以内部文件的方式对集资房的转让作出一定限制，当买卖双方不愿继续履行合同时通常会以单位内部文件规定为由主张房屋买卖无效，因而形成纠纷。实践中，法院通常认定该种买卖协议有效。

观点：在办理产权证之前，转让单位集资房购买资格或无资格者以有资格者名义购买的，协议有效。

案例4：熊群先与张益华购房指标转让合同纠纷申请再审案【最高院（2012）民再申字第321号裁定】

最高院认为：案涉房屋系湖南省长沙市芙蓉区人民政府委托长沙市芙蓉区城市建设投资有限责任公司依据当地各政府机关职工认购情况，由认购人缴纳购房款所建设的住宅。熊群先经过原所在单位依据职工工龄、职级等因素获得购房资格后，于2003年4月与张益华达成口头转让购房指标协议，熊群先将该购房指标转让给张益华，转让费1万元。张益华当即支付1万元，熊群先打收条并注明“全部购房款由张益华以熊群先的名义直接向政府交纳”。该口头转让协议的内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，原再审判决认定该转让协议合法有效并无不当。案涉房屋并非经济适用房，建设部等七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》以及熊群先原单位作出的《“芙蓉公寓”购房方案》并非法律或者行政法规，不能作为认定合同效力的依据。案涉口头协议并非合同法规定的具有人身依附性质不得转让的合同，案涉房屋是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴，亦不影响转让协议的效力。

类似判例如“陈建民、陈涛伟与闫德魁及陈安伟、陈乾英房屋买卖合同纠纷案【河南省高院（2013）豫法立二民申字第435号裁定】”。

四、单位团购房

单位团购房与单位集资房在单位内部限制和对外交易方式方面类似，两者的不同之处在于单位团购房的建设资金是开发商自筹，单位仅组织符合条件的职工以较低的价格购买，开发商仍可将剩余房屋对外出售。当对这类转让协议的效力发生争议时，法院通常认定协议有效。

观点：在办理产权证之前，转让单位团购房购买资格或无资格者以有资格者名义购买的，协议有效。

案例5：黄国斌、黄妍与罗世平、梁全喜房屋买卖合同纠纷案，湖南省高院（2014）湘高法民再终字第123号判决。

2004年，新华房地产公司开发位于望城县星城镇普瑞园别墅小区商品房。湖南省出版系统对该小区的别墅具有团购优先权指标。作为湖南新闻出版局的干部黄国斌在没有购房经济能力的情况下，对外出售其拥有的购房指标。罗世平是湖南出版系统的干部，得知这一情况便与黄国斌达成口头转让购房指标协议，约定5万元受让黄国斌的购房指标，并由罗世平出资以黄国斌的名义购买普瑞园别墅。当产权证办理到黄国斌名下后，黄国斌将房屋权属无条件过户至罗世平名下，办证过户费用由罗世平承担。后双方在协议履行中发生争议。

湖南省高院认为：关于本案购房指标转让协议是否有效的问题。本案黄国斌与罗世平之间成立了买卖涉案房产购房指标的口头协议。双方买卖的是购房指标，法律法规没有明确规定此类合同必须采取书面形式，故黄国斌和罗世平之间达成的房屋指标口头转让协议，没有违背法律法规的强制性规定，且是双方当事人真实意思表示，依法应认定合法有效。依法成立的合同，双方均应按诚实信用原则履行。从后来法院执行情况看，法院也是先将涉案房产过户到罗世平名下，再由罗世平转让给梁全喜。罗世平的上述行为未违背法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。

案例6：景志飞与张学艺合同纠纷案，河南省高院（2010）豫法民申字第00946号裁定。

河南省高院认为，争议的房屋系洛阳发改委团购房，景志飞是洛阳发改委下属机构职工，享有此次购房资格，但景志飞考虑到自己不急需用房，便让张学艺以其名义购买，张学艺也以其名义交纳了139800元的购房款，生效判决据此确认景志飞将此次购房资格转让给张学艺是其真实意思表示，确认双方口头协议有效，认定张学艺为实际购房人，并判令洛阳发改委在张学艺补齐剩余房款后为张学艺办理正式购房合同及房产权属证件并无不当。

五、结语

根据《合同法》规定，合同有效的后果是继续履行合同，合同无效的后果是各自返还所得，并根据过错分担损失。

具体到特殊房屋买卖合同中，当不满5年的经济适用房或小产权房转让协议被认定无效后，一般而言出卖人应返还购房款，买受人应返还房屋，如有其它损失的，法院可根据过错在双方之间予以分担。单位集资房或单位团购房被法院认定有效后，反悔一方应继续履行合同，买受人应按约定继续支付房款，出卖人应在房屋办理产权证书时协助将房屋按约定办理到买受人名下。

 

摘要：转让不满5年的经济适用房和小产权房的协议无效，转让单位集资房或单位团购房的协议有效。