在郑州，通过中介买卖二手房不得不知道的事儿

法院认定房屋中介佣金难以支持的几种情形

 

作    者|史凯贤

指导律师|戚  谦

近几个月，郑州地价飙升，8个月炒出12个地王，房价以火箭般的速度增长，一天一价。在全民抢房背景下，不仅开发商手中期房、现房一房难求，二手房的交易量也大幅上升。因在二手房交易中买方和卖方信息相对闭塞，且双方均希望有一中间人居中协助，故寻求中介成为买卖双方普遍采用的交易模式。交易量的增加也意味着违约纠纷数量的增加。以目前二手房交易态势计，今后相当一段时间内二手房交易数量有增无减，将来可能会出现大量二手房居间合同纠纷。

“中介”的法律术语为“居间人”，即报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的人。在郑州，通过居间模式交易的二手房，中介一般会和买卖双方签订由郑州市住宅与房地产业协会指定的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本和《房屋状况说明书》。合同中中介也往往会利用其专业、信息优势和强势地位作出对其有利的约定，即一旦中介促成合同成立即有权收取佣金，不论买卖双方任何一方违约、撤销、解除合同、合同未得到履行等均不影响中介收取佣金的权利。

本文作者通过威科先行数据库以“居间合同”为标题关键词检索了郑州市中级人民法院居间纠纷案件，共检索到2013年至2016年9月10日的判决60份，其中与二手房买卖有关的居间纠纷判决47份，其中居间人无权主张全部或部分居间费用的案件有12个。具体分类和理由如下：

一、居间人未尽到注意义务，无权主张居间费用

1.居间人未审核房屋共有人的房产证原件而使合同履行出现障碍，无权主张居间费用

郑州点石房地产营销策划有限公司与郭伟红、郭伟玲居间合同纠纷案【(2016)豫01民终3141号判决】

法院认为，被上诉人点石公司作为专业的房地产中介服务机构，应当清楚我国关于房屋交易的相关法规和政策，对于交易各环节、风险和交易相关资源都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务。二上诉人作为委托人出于对点石公司业务能力的信任和依赖，才委托其帮助促成买卖合同的签订。本案中，点石公司在二上诉人作为房屋共有人只提供一本房产证的情况下，即促使二被上诉人和原审被告签订了合同，点石公司未能尽到其专业、审慎地审核义务，导致二上诉人面临意料之外的履行障碍，不得不先行补办房产证，以致未能按照合同约定的期限履行义务，该《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》经法院审查后确认解除，故应当认定点石公司在居间服务中未履行审核义务，对于合同无法按期履行以及最终被确认解除存在重大过失，损害了委托人的利益，不得要求支付报酬。

2.居间人未审核代理人的代理权限而使合同无法履行的，无权主张居间费用

河南省宅急购房产经纪有限公司与尤巧玲居间合同纠纷案【(2013)郑民四终字第2012号判决】

法院认为，尤巧玲经宅急购公司介绍与第三方签订合同，双方之间成立居间合同法律关系。本案中涉案房屋为王华丽所有，宅急购公司在王振未提供王华丽的委托手续的情况下，促成王振与尤巧玲签订房屋买卖合同，在一审法院指定期限内也未能提供王振与王华丽关系的相关证据，致使合同签订后无法履行。宅急购公司未合理、审慎地履行居间义务的行为，已构成违约，故宅急购公司应退还尤巧玲佣金、代办费。

3.居间人违反双方约定提供的服务有瑕疵的，无权主张全额居间费用

河南环球世纪不动产咨询有限公司与孙玉华居间合同纠纷案【（2015）郑民三终字第2149号判决】

法院认为，依据查明的事实及当事人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》与《限时委托代卖合同》，足以说明孙玉华是想通过环球世纪公司出售自己的房屋再通过环球世纪公司购买本案所涉房屋。本案中，孙玉华在签订居间买卖合同后未能支付环球世纪公司佣金，且环球世纪公司亦未能限时将孙玉华所有房屋予以出售，故环球世纪公司为孙玉华提供的居间服务具有瑕疵，要求孙玉华全额支付佣金的诉讼请求依据不足，原审法院结合本案居间服务情况，酌定孙玉华支付1000元佣金并无不当，本院予以维持。

二、居间人未尽到如实报告（告知）义务构成违约，无权主张居间费用

1.居间人未将房屋结构重大变动的事实向购房人进行充分告知的

河南建宇房地产营销策划有限公司郑州汝河路分公司因与马吉浩居间合同纠纷案【（2015)郑民三终字第2122号判决】

法院认为，本案房屋原始户型为一室一厅，但在买卖居间合同签订时已经变更为两室一厅，房屋结构发生了改动，对这一事实双方当事人均予以认可。房屋结构的改动不论是否涉及到房屋的承重墙，都足以认定为影响房屋交易的重大事项。建宇公司作为从事房地产中介的专业机构，应当将这一事项明确报告马吉浩，且报告的程度应当足以引起马吉浩的注意。建宇公司在合同签订前虽陪同马吉浩对房屋进行了查看，但在合同中并未涉及房屋结构改动这一事项，也未提供证据证明其就这一事项进行过特别告知，不足以认定已尽到如实报告的义务。因建宇公司未就房屋结构改动对马吉浩作出充分的报告，导致马吉浩因对房屋结构的改动涉及房屋承重墙这一事项的怀疑而拒绝履行房屋买卖合同，建宇公司的行为违反了居间合同的约定，构成违约。因建宇公司在提供居间服务的过程中付出了劳动，支出了必要的费用，原审法院综合本案实际情况酌定为3800元亦无不妥。

2.居间人未告知买卖双方提前解押须支付违约金事宜导致合同不能继续履行的

文静、郑州安居房地产咨询有限公司与雷蕾居间合同纠纷案【(2015)郑民一终字第1596号判决】

法院认为，上诉人安居公司作为专业的房屋中介机构，应当知道房屋提前解押需要支付解押违约金，其应当将这一与订立合同有关的重要事项向买卖双方如实报告，由于其未能履行如实告知义务，致使买卖双方未能继续履行合同，其无权收取佣金及其他相关费用，故原审法院判决安居公司向雷蕾返还其所收取的3万元亦无不当，本院亦予以维持。

3.居间人未如实告知买卖双方安置房不能交易事实的

河南省宅急购房产经纪有限公司与樊秀香、樊广民居间合同纠纷案【（2014）郑民四终字第740号判决】

法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。樊秀香、樊广民向案外人购买村民安置房，现因村民安置房不符合交易条件而使合同无法履行，宅急公司作为依法注册登记、专门从事房地产信息咨询的房产经纪公司，知道或应当知道国家关于安置房交易的相关法律、政策的规定，并有如实向委托人报告的义务。宅急公司未将该房情况如实告知，不得收取报酬，故宅急公司应将收取买方的报酬4540元退还。

4.居间人未让购房人实地查看房屋且未告知房屋内部结构的

郑州凯盛房地产营销策划有限公司与徐帅居间合同纠纷案【(2013)郑民四终字第1526号判决】

原审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。凯盛公司作为专业化的房产中介公司，应当知道房屋的内部结构对于房屋买卖合同的订立具有重大影响，应当就其知道的房屋信息如实告知购房人。本案中徐帅辩称在签订房屋买卖合同之前三次均没有进入房屋查看，在凯盛公司处看了一些房屋图片之后出于对其信任签订了房屋买卖合同，订立合同之后才看到了所买房屋室内的真实状况，发现与凯盛公司介绍的房屋内部情况严重不符。本案中，负有履行合同义务的一方应当就其履行合同义务承担举证责任。凯盛公司没有证据证明其已带徐帅进入房屋查看，并就其知道的房屋信息特别是房屋的内部结构如实告知徐帅。故凯盛公司主张佣金的诉讼请求，不予支持。

三、合同成立但未实际履行，居间人对此存在过错的，无权主张全部居间费用

实践中，居间人通常会利用其专业性和优势地位在合同中约定，只要合同成立居间人即有权收取佣金，将来合同是否能够履行，买卖双方是否能够实现合同目的，均不影响居间人佣金收取。对此，郑州中院有的判决认为，只要居间人促使买卖双方合同成立，即完成居间义务，有权收取全部佣金，合同是否实际履行在所不问（观点1）；有的判决认为，虽然居间人已经促使合同成立，但合同未实际履行的，无权主张全部居间费用（观点2）；有的判决认为，虽然居间人已经促使合同成立，但如因居间人原因导致合同不能继续履行的，其无权收取全部佣金（观点3）。

综合而言，笔者认为观点3更好的平衡了居间人和买卖双方的利益，一方面可以避免居间人为取得佣金而通过欺诈方式促成合同，另一方面能防止买卖双方恶意通过不履行合同方式侵犯居间人的利益。具体案例列举如下。

1.合同是否实际履行与是否应支付居间费用无关，只要居间人促使合同成立，即应支付居间费用

郑州远中房地产营销策划有限公司与魏春萍居间合同纠纷案【(2015)郑民一终字第1933号判决】

法院认为，被上诉人远中公司成功的促成房屋买卖合同的成立，买卖双方因房产中介的居间服务行为而签订房屋买卖合同后，远中公司有权要求委托人按合同约定支付中介服务费用，房产中介机构并不负有担保买卖合同履行的义务，因此，上诉人魏春萍以合同尚未履行完毕或合同解除为由，拒绝支付中介服务费用，本院不予支持。

类似案例“河南津茂房地产咨询服务有限公司与马宁居间合同纠纷案【（2016)豫01民终6930号判决】”

2.合同未实际履行的，居间人无权主张支付全部居间费用

河南弘业房地产代理咨询有限公司与张磊居间合同纠纷案【(2016)豫01民终7674号判决】

法院认为，上诉人弘业公司作为居间方、被上诉人张磊作为买方与案外人作为卖方于2016年1月3日签订的房屋买卖合同，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。鉴于该房屋买卖合同并没有实际履行，上诉人弘业公司在买卖双方对于改变原约定付款方式产生争议的情况下，未有证据证明其作为居间方已按照合同约定的义务尽力调解并促使该合同继续履行；同时，《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。故此，根据本案查明的相关情况，原审法院认定被上诉人张磊已支付给上诉人弘业公司1万元的居间服务费，足以弥补其损失，对其要求支付剩余佣金1.1万元的诉请，不予支持，并无不当。

3.合同成立但未实际履行，居间人对此存在过错的，无权主张全部居间费用

郑州大家房地产营销策划有限公司与孟军厚居间合同纠纷案【(2014)郑民四终字第915号判决】

法院认为，本案孟军厚与售房人对可能发生的情形约定不明，致使对房屋过户税费计收方式理解不一致，并造成合同未实际履行，售房人及大家公司、孟军厚均不承担过错责任。大家公司作为居间人，应在服务时考虑到可能发生的情形，并提供完善的中介服务，其虽然促成了合同的订立，但合同因故未能实际履行。如果机械理解合同法相关条款，而不考虑案件实际情况，简单判令买受人支付全部居间费用9300元，明显有失公平。原审判决依据订立合同应当考虑可能发生的情形而未考虑，导致合同未实际履行，以居间人、出售人、买受人均无过错为由，兼顾公平原则，酌定将孟军厚预交费用2000元作为大家公司居间所得，该认定合理适当。

四、居间人履行合同违反诚信义务，无权主张相应居间费用

合同的履行期限未届满也未解除的情况下居间人又将房屋出卖的，违反诚信，无权主张全部居间费用。

方静静与河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第五十二分公司居间合同纠纷案【(2015)郑民三终字第1723号判决】

法院认为：本案买卖房屋合同未能履行成功的原因是买方在履行过程中要求用公积金贷款，而《房屋买卖合同》中并未约定公积金贷款的事宜。虽然，作为居间人的建宇公司为购房人提供了订立合同的机会并促成了合同的订立，但因公积金贷款不成，在涉案合同的履行期限未届满也未解除的情况下，建宇公司便开始在搜房网等网站销售涉案房屋，且将房屋居间给第三人。建宇公司的这种居间行为有违诚实信用，存在不当之处；而方静静因未在签订合同时提出必须使用公积金贷款，导致在履行合同过程中产生矛盾，故双方对引起本案纠纷均有过错，均应承担一半的责任。

五、结语

综上，在以上四种情形下，因中介存在过错或者其居间行为违反约定，将难以主张约定的佣金。实践中，二手房买卖双方当事人发现合同难以继续履行时，通常在与中介一番争吵之后委曲求全以放弃已付佣金的代价来避免纠纷，而不是深究合同不能履行的原因，这种做法不仅不利于纠纷解决，反而使二手房居间市场更加混乱。希望读者在看完本文之后，如再发现中介有以上过错或违约行为的，要据理主张，维护自己的合法权利。

 

摘要：房屋中介在居间过程中未尽到注意义务、报告义务，对合同未实际履行存在过错、违反诚信原则的，无权主张相应佣金。