规避限贷政策行为的相关法律问题分析
长期以来，按揭贷款购房在我国实行购房贷款首付比例制度，根据购房者持有的商品房总套数以及拟购买的商品房面积，购房者办理按揭贷款时需要支付不同比例的首付款，才能获得银行贷款。房地产开发企业为了加快销售商品房，获取销售回款，采取“首付分期”的方式，让那些资金不足的购房人能够通过按揭贷款的方式实现购房，以此规避限贷政策。但该方式在操作过程中，也存在很多问题，引发了很多争议及纠纷。笔者通过分析相关案例，并结合法律法规对实务中出现的规避限贷政策行为涉及的相关法律问题进行分析。
一、“首付分期”的表现形式
大部分购房人在购买商品房时，都是采取银行按揭贷款的方式支付部分购房款，但购房人申请银行按揭贷款时，需要按照银行要求支付一定比例的首付款，如果购房人的自有资金达不到首付款的要求时，则购房人无法办理银行按揭贷款。在此种情况下，房地产开发企业为了快速销售房屋，房地产开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》时，房地产开发企业或其指定的关联主体（个人或者公司）与购房人签订借款协议，向购房人出借部分或全部首付款，由其用于支付首付款，同时房地产开发企业向银行出具购房人已经支付首付款的相关资料，使购房人满足限贷政策以及银行按揭贷款的要求，获取银行按揭贷款。
实务中，根据是否实际出借首付款，分为虚拟出借和实际出借两种形式。前者表现为双方约定不实际出借首付款，房地产开发企业出具收到首付款的收据即视为已出借；后者表现为将出借款项支付给购房人并由购房人再支付给房地产开发企业，或者由购房人出具委托支付手续进而根据委托手续直接支付给房地产开发企业。
二、“首付分期”借款合同的效力
在“首付分期”模式中，房地产开发企业向购房人出售房屋，与购房人签订商品房买卖合同，房地产开发企业或其指定的关联主体向购房人出借部分或全部首付款，并与购房人签订相应的借款合同。实务中多认为该等借款合同无效，主要理由如下：
第一，虽然双方事实上签订了《借款合同》，但该借款合同是房地产开发企业为了规避限贷政策，帮助购房人满足购房贷款首付比例的要求，从而达到获取金融机构商业贷款的目的而订立的，双方并没有借贷的合意，所谓的借款实质上就是购房首付款。根据《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，在“首付分期”中，购房人的真实意思是为了获取购房首付款，并非是真正的向房地产开发企业或其指定的关联主体借款，而房地产开发企业或其指定的关联主体作为商品房的销售方，其真实意思是为了促成商品房产买卖业务的达成，并非真的是要借款给购房人。因此，双方的意思表示不真实，该借款合同应属无效。
第二，2017年11月14日，住房城乡建设部、中国人民银行、银监会三部门联合发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业为了规避限贷政策，违规向购房人提供首付款借款，也违反我国的相关购房及金融政策，而且根据《民法典》第一百五十四条（原《合同法》第52条第（二）项），“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，“首付分期”中的借款合同属于房地产开发企业或其指定的关联主体与购房人恶意串通实施的行为，帮助不符合按揭贷款要求的购房人获取按揭贷款，损害了银行等金融机构的利益，应属无效。
第三，根据《民法典》第一百五十三条，“违背公序良俗的民事法律行为无效”，以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第31条，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”之规定，“首付分期”中的借款合同不仅违反了党中央、国务院对房地产市场的宏观调控政策，也影响到了金融安全，应属无效。
案例1：（2021）粤15民终165号
裁判要旨：华成公司与卓惠丽签订的《借款合同》，是卓惠丽为了购买华成公司开发的房产而向华成公司借款作为购房的首付款，借款约定分期付还，而所借的款项直接支付给华成公司，卓惠丽没有收取借款，双方签订的《借款合同》实质是双方为了买卖商品房而所进行的首付分期付款行为，该行为以《借款合同》的形式作出，依照“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的法律规定，因《借款合同》并非上诉人与被上诉人的真实意思表示，故一审法院认为《借款合同》系无效合同，并无不当。
案例2：（2021）豫0191民初4990号
裁判要旨：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案中，首付贷款行为影响国家对房地产市场宏观调控政策的实施，同时扰乱金融市场秩序，属于金融机构明令禁止的违规行为。原告与被告签订《借款协议》，原告向被告提供250000元的首付贷款用于购买河南晟和祥实业有限公司开发的房产。上述行为的实质是原告违规向被告提供首付贷款，以此帮助被告满足商品房商业贷款对首付比例的要求，从而达到获取金融机构商业贷款的目的。因此，本院认定原、被告签订的《借款协议》无效。
案例3：（2021）豫0105民初1933号
裁判要旨：根据本案查明的事实，被告为购买商品房，与原告签订案涉《借款协议》，原告遂违规向被告提供首付贷金融产品和服务，该协议违反我国相关购房及金融政策，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应属无效。
三、“首付分期”借款合同的性质
“首付分期”签订的借款合同属于无效合同，但商品房买卖是双方的真实意思表示，在无其他无效或者可撤销的情形下，双方签订的商品房买卖合同应当认为有效。
在此情形下，购房人与房地产开发企业或或其指定的关联主体之间的“首付分期”借款合同，实务中有认定为性质上不是借款合同，而是购房人无法按照商品房买卖合同约定的首付款支付方式支付全部首付款，双方对合同约定的购房首付款付款方式进行变更的合同，应视为商品房买卖合同的补充协议。
案例4：(2020)冀10民终5009号
裁判要旨：陈孟凤与荣盛发展公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且已网签备案，并实际履行，合同合法有效。陈孟凤所称首付分期的付款方式属于合同履行的具体方式，荣盛发展公司即使采取该方式销售房屋，也不属于违反法律和行政法规效力性强制规定的情形，对商品房买卖合同效力不产生影响。
案例5：（2021）吉02民终559号
裁判要旨：关于方秋岩与安华置业签订的《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》中30000元款项的性质问题。因方秋岩购买案涉房屋时首付款不足，为支付首付款，方秋岩与安华置业于2016年5月30日签订了该份借款协议书，约定方秋岩向安华置业借款30000元，方秋岩同意将借款支付给安华置业冲抵首付。该份协议书明确约定了借款用途为冲抵首付款，借款方亦为案涉房屋的房地产开发商安华置业，故一审法院认为该协议的实际内容系就首付款分期付款进行约定，并无不当。方秋岩尚欠安华置业10000元款项，应予支付。
四、基于“首付分期”借款合同效力及性质，产生的不同法律后果
在购房人出现逾期偿还首付款借款时，房地产开发企业有的选择依据商品房买卖合同，主张购房人偿还剩余首付款项；有的依据借款合同以其或其指定的关联主体作为出借人，主张购房人偿还借款；基于前述对“首付分期”借款合同效力及性质的分析，上述两种情形将产生不同的法律后果。
1、依据商品房买卖合同，主张购房人偿还剩余首付款项时的法律后果
在此种情形下，法院一般认为购房人与房地产开发企业或或其指定的关联主体签订的“首付分期”借款合同是双方对于首付款付款方式的约定，如购房人逾期偿还剩余首付款的，购房人也无法举证证明其已经向房地产开发企业支付全部首付款，可以视为购房人未按照《商品房买卖合同》的约定向房地产开发企业支付全部首付款，违反了《商品房买卖合同》的约定，房地产开发企业可以要求购房人支付剩余首付款，购房人还应承担违约责任。如上述案例5，另有如下案例：
案例6：（2021）豫01民终1835号
裁判要旨：郑州润丰公司与罗焕军签订的《个人购房首付款借贷协议》是在《商品房买卖合同》的基础上所签订，从上述两份合同约定的内容可知，名为罗焕军向郑州润丰公司借款967783元，实际就是罗焕军尚欠购房首付款967783元，郑州润丰公司同意由罗焕军分期支付，而非民间借贷。在《商品房买卖合同》有效而未解除的情况下，罗焕军应按约定向郑州润丰公司支付购房款。由于罗焕军在2020年4月15日前未按双方签订的《个人购房首付款借贷协议》向郑州润丰公司支付购房首付款126778元，其行为已构成违约，一审法院按照《商品房买卖合同》约定认定违约金并无不当。
2、依据借款合同，主张购房人偿还借款时法律后果
在“首付分期”情形下，由于房地产开发企业或其指定的关联主体作为出借人与购房人签订的借款合同为无效合同，根据《民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价偿还。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。借款合同虽然被认定为无效，但购房人已经实际取得借款，因此购房人应当返还出借人出借的款项。由于合同无效，关于利息和违约金的约定也无效，房地产开发企业或其关联主体无法要求购房人按照合同约定支付利息及违约金。此外，房地产开发企业或其关联主体向购房人提供首付款借款也违反了限贷政策以及金融政策，其自身存在过错，其应自担损失，不能再要求购房人赔偿利息、违约金等损失。但也有部分法院认为，虽然借款合同无效，约定的利息也无效，但购房人也未按约定偿还购房首付款，其行为也构成违约，购房人应按照LPR标准向房地产开发企业或其关联主体支付利息。
案例7：（2021）豫0191民初4990号
裁判要旨：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，原告违规向被告提供首付贷款，原、被告签订的《借款协议》无效，但被告于已经实际收取原告250000元，扣除被告已经偿还的62500元，原告请求被告偿还《借款协议》约定的第二笔款项62500元，本院予以支持。原告向被告提供首付贷款存在过错，应当自行承担其经济损失。
案例8：（2021）粤15民终165号
裁判要旨：华成公司与卓惠丽签订的《借款合同》，是卓惠丽为了购买华成公司开发的房产而向华成公司借款作为购房的首付款。一审法院认为双方签订《借款合同》上虽约定月利率为2%，但《借款合同》无效，其约定的利息亦为无效。故华成公司其利息请求，缺乏依据，依法不予支持，但卓惠丽没有偿还购房款，其行为构成违约，应承担相应责任，其利息可按银行利率或贷款市场报价利率计算。二审法院对此予以支持。
五、小结
基于前述分析，房地产开发企业为规避限贷政策而实施的“首付分期”行为，虽然可以暂时提高销售业绩，但却忽视了背后所隐藏的法律风险，首付分期借款合同会因意思表示不真实、恶意串通损害他人利益、违背公序良俗等无效，购房者无法按时偿还时，房地产开发企业还需要通过诉讼方式进行追索。金融监管部门以及各地政府也不断出台政策规定严禁“首付分期”行为，房地产开发企业如继续采取该种方式销售商品房，可能会面临行政处罚，需要特别注意。
