逾期办证相关问题辨析
作 者|姚孟开
指导律师|孔政龙
【阅读提示】
一、办证义务的归属
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该行政法规规定由购房人在特定期限内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商进行协助。
就民事行为来讲，当事人对办证义务和办证期限另有约定的，应当依约执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款就规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”
实务中，购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》一般都会对办证义务和办证期限作出约定。其中关于办理义务的约定有两种情形，一种约定为开发商在一定的时限内为购房人办理不动产登记证书；另一种为购房人自主办理，开发商提供材料等予以协助。就办证期限来讲，《商品房买卖合同》约定的期限普遍长于90日。
二、逾期办证的责任承担
原则上，应根据合同约定的办证义务的归属，结合登记机关的要求来判断逾期办证的原因，属于开发商原因的，应由开发商承担相关责任，实务中表现为违约或赔偿责任；属于购房人原因的，应由购房人承担相关责任，实务中表现为购房人自行承担风险和损失；属于第三人原因的，则根据原因类型、当事人义务内容与过错程度进行综合认定。
（一）因开发商自身原因导致逾期办证的，由开发商承担相关责任
案例1：王小芳、河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书，(2021)豫0811民初4141号
裁判要旨：被告于2013年10月29日向原告交付房屋后，未在合同约定期限内向登记机关报送相关资料，至今未能协助原告办理该房屋的房地产权属证书，根据合同约定应按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金，故原告主张被告自合同约定的报送资料期限届满之日起按约定标准支付逾期办理不动产产权证书违约金，直至原告取得不动产登记证书之日止，理由充分，应予支持。
（二）因购房人自身原因导致逾期办证的，开发商不承担责任
案例2：马某与北京绿地京源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事，(2021)京0113民初4002号
裁判要旨：根据权利义务对等原则，原告应当于2018年5月29日前取得房屋所有权证书。因办理房屋所有权证前应当依法缴纳契税，而结合庭审查明情况、被告提交授权委托书记载情况、原告实际收房情况，被告系于2018年1月与原告签订最终的《面积确认及房款结算协议》，故原告在此后即可按照最终的房产信息正常缴纳契税，办理房产证，而原告于2018年12月20日才缴纳契税，且于2018年12月20日便自被告处领取了办理产权证的相关材料，于2018年12月24日取得房屋所有权证书，对于2018年5月30日至2018年12月23日期间迟延取得房屋所有权证书，系原告自身过错导致，故原告主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，对于原告主张的迟延办理房屋所有权证书造成的损失，本院亦不予支持。
（三）政府原因导致逾期办证的承担责任
典型如2014年12月22日《不动产登记暂行条例》正式公布，基于条例的要求，房屋所有权证书变更为不动产权证书，在2015年底开始办理不动产权证书。但是，实践中不动产登记中心出现了大量的办证资料积压，尤其是开发商在2015年底及2016年初新交付的房产，大量的权属证书无法及时办理。
1.开发商没有过错，因政府规划调整等原因造成办证条件中某些证照办理迟延，或法律、政策调整，导致逾期办证的，归属为不可抗力，开发商可以免责
案例3：唐某某诉某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决，(2016)湘0102民初2893号
裁判要旨：因雨花区2014年重点工程建设项目之一雀园路项目建设过程中，实际占用了某置业有限公司某小区项目的有效用地1030.56平方米，该道路占用有效用地后的容量指标计算方式于2015年9月25日才得以确定，长沙市城乡规划局于2015年10月20日才向某置业有限公司核发《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》，而上述两证系办理涉案房屋初始登记的必备资料，因此某置业有限公司无法在2015年10月20日前申请办理涉案楼栋的初始登记。上述导致某置业有限公司未能按照合同约定申请涉案房屋初始登记情形系政府行为，在某置业有限公司签订合同时无法预见，在履行合同过程中无法避免，无法克服，非因某置业有限公司原因导致，不应归责于某置业有限公司，且某置业有限公司取得涉案楼栋的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》后及时办理了涉案房屋楼栋的初始登记，某置业有限公司不应承担逾期办理涉案房屋楼栋初始登记的违约责任。另外，某置业有限公司完成涉案房屋楼栋初始登记后，已于2015年11月9日为唐某某办妥房屋所有权证，没有超过取得栋证后180日内的合同约定，故某置业有限公司申请办理房屋所有权证没有逾期，依法不应向唐某某承担逾期申请办理房屋所有权证的违约责任。
案例4：赵某、赵某某与某公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，(2020)豫03民终6893号
裁判要旨：关于某公司逾期办证的问题，由于洛阳市政府下发要求城市区住宅项目无偿移交配建幼儿园的文件在某公司受让国有土地使用权之后，属于政府政策调整及规划变更，确系房地产开发商不能预见、无法避免的客观情况，一审法院认定凯瑞公司不应承担逾期办证违约责任的判决正确，本院予以支持。
案例5：李某、郑州某建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事，(2019)豫01民终13738号
裁判要旨：因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。李某在起诉时，并未明确其诉请为要求逾期初始登记违约金还是产权转移登记违约金，因不动产登记由初始登记变更为首次登记，由此产生的产权转移登记，亦发生变化。因相关政策发生变化及李某未举证证明郑州某建设有限公司存在过错，故其诉讼请求不予支持。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。
2.开发商原因与政府原因叠加造成的逾期办证，开发商不能完全免责，但可酌情减少其责任
案例6：柴海龙、洛阳住总宇泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，(2021)豫民申901号
裁判要旨：合同约定自2018年7月31日起90日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如违约，住总宇泰地产公司按日计算向柴海龙支付全部房价款的万分之一的违约金。住总宇泰地产公司于2020年11月底完成了首登资料移交工作。故生效判决认定住总宇泰地产公司存在逾期办证行为具有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，鉴于2019年4月至2019年6月建设工程消防验收政府部门职责的变化以及2020年1月至2020年5月新冠病毒肺炎疫情暴发对政府部门办证工作带来的客观影响，生效判决根据案件实际情况，兼顾考虑住总宇泰地产公司逾期办证的违约情节、过错程度以及柴海龙可能获得的逾期利益等因素，根据公平原则，酌定对违约金进行调整,并无不当。
三、开发商逾期办证违约责任的诉讼时效计算问题
实务中，对于逾期办证违约金的诉讼时效具有不同的观点，第一种观点认为：若约定的违约金以日或月为单位计算的，是继续性债权，应对每个个别的债权分别适用诉讼时效；若双方合同有明确约定逾期办证违约金数额的，从合同约定的期限届满之次日起计算诉讼时效；第二个观点认为：对逾期办证违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效统一计算。上述观点在司法实践中都有法院采用。
2016年11月最高人民法院发布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，其中第18条明确规定买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。
同时，《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。
另外，最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效
上述意见的出具为实践中的裁判提供了一定的依据，现司法实践中的观点已经逐步的统一。最高人民法院现在持有的观点为本文中的第一种观点，即若约定的违约金为继续性债权的，应对每个个别的债权分别适用诉讼时效。若双方合同有明确约定逾期办证违约金数额的，从合同约定的期限届满之次日起计算诉讼时效
四、逾期交房与逾期办证期间如存在重合，两种违约责任能否同时适用
通常《商品房买卖合同》会约定在交房后一定期限内办证，这种情况下，笔者认为交房与办证期限不存在重合，即便二者都出现逾期，也是两种违约责任分别认定，不存在重复，不存在同时适用的问题。
本文讨论的同时适用限定为如下问题：如果合同表述不严谨，同时为交房和办证约定固定的日期的话，逾期交房与逾期办证的期间会存在重合，合同相当于对重合期间的逾期交房和逾期办证两种违约责任同时进行约定，此时二者是否能够同时适用？
实务中通常认为两者可以同时适用。
例如《最高人民法院公报》 2016年第11期中的案例，周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，（2014）浙甬民二终字第470号。法院认为，合同约定开发商在2012年12月31日交房，2013年3月31日前办证，合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定同时承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
又如《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第十一条第一款规定：“商品房买卖合同同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金的，买受人可以向出卖人同时主张逾期交房和逾期登记违约金。”
但如果同时适用导致违约责任过重的，开发商可以请求法院适当减少。如《河南省高级人民法院民事审判第四庭员额法官会议关于审理逾期交房逾期登记纠纷案件的纪要》第十一条第二款规定：“出卖人认为同时约定逾期交房违约金和逾期登记违约金导致违约责任过重的，可以申请调减。法院可以结合合同履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素予以调整。对于违约行为重复期间的违约金，择约定较高标准的违约金予以支持。”
五、小结
在办理不动产证书时，作为开发商，应注意按照合同约定在约定期限内向房屋登记部门提交完整的手续及资料，如非因开发商原因不能在合同约定期限内办理完毕所有权变更登记，对于政府原因情形，开发商应注意收集证据，同时可提前在商品房买卖合同签订阶段将政府行为作为免责事由，免除此情形下的违约责任；对于施工企业原因情形，开发商则职能在支付购房人违约金之后，再向施工企业索赔。
作为购房人，应积极的履行办证前应尽的义务，缴纳契税及维修基金，避免因自身的原因导致无法办证的情况发生，在开发商未按合同约定办理所有权证书时，应查清未办理的原因，如因开发商原因所致，购房人应及时的保存证据，并及时向开发商主张权利，以维护自身合法权利。
