预告登记制度的相关法律问题研究
商品房买卖交易中，为保证不动产买受人和抵押权人的合法权益，我国物权法首次确立了预告登记制度。民法典在延续原物权法规定的基础上，对预告登记的适用、效力等作了进一步的规定。《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。
预告登记是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记，其目的在于能够保障债权人在将来能够实现物权。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形”。在商品房预售领域，预告登记主要包括预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。
预购商品房预告登记目的是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。预告登记对于保障房屋买受人的权利具有重要意义，能够有效限制出卖人的再次处分行为。
一房数卖是指出卖人就同一房屋订立两个以上的买卖合同，形成两个具有重叠内容的债权债务关系。一房数卖特别容易出现在房地产价格上涨时期，若没有进行预告登记，当出卖人再次出售该房屋并办理了相应的转移登记，会导致在先买受人购买房屋的目的落空，在先买受人只能向房屋出卖人主张违约责任，在先买受人与出卖人之间的房屋买卖合同关系对第三人并不具有约束力。但是在办理预告登记之后，合同债权具有对抗第三人取得物权的效力，根据《民法典》第二百二十一条规定，未经预告登记的权利人同意，处分房屋的，不发生物权效力，可见预告登记具有防止出卖人再次处分房屋的作用，从而保障预告登记权利人未来物权的实现。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。根据上述规定，预告登记权利人可以要求停止对不动产的处分，当符合本登记条件时，具有排除执行的效力。案例1：珠海横琴霖云投资管理有限公司、胡尚卫申请执行人执行异议之诉，最高人民法院(2021)最高法民终471号裁判要旨：关于胡尚卫对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。根据《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，胡尚卫与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》并支付了购房款，案涉房屋于人民法院查封之前已办理预告登记手续，且现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件。因此，胡尚卫符合《执行异议复议规定》第三十条规定，横琴公司主张原审适用法律错误，胡尚卫非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，本院不予认可。
（一）抵押权预告登记的法律效力
在按揭贷款购房中，银行为了保障能够顺利收回贷款，往往会与购房人签订抵押合同，并办理抵押权预告登记。在《民法典》及相关司法解释施行之前，由于法律及司法解释对不动产抵押预告登记效力没有明确规定，主流观点认为只能等办理抵押登记才能行使抵押权。但民法典担保制度司法解释对此作出了明确的规定，在满足一定条件下，抵押权自预告登记之日起设立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。案例2：兴业银行股份有限公司郑州分行、郑州中电房地产开发有限公司金融借款合同纠纷，河南省郑州市中级人民法院 (2021)豫01民终8226号裁判要旨：为担保借款合同的履行，案涉房屋预告抵押给兴业银行，并办理了预告抵押登记。现已查明案涉房屋已经办理了所有权首次登记，且根据现有证据无其他的预告抵押无效的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，原审法院认定案涉房屋的抵押权于2019年1月11日已经设立。故兴业银行主张对该房屋的拍卖、变卖价款款优先受偿，予以支持。根据民法典担保制度司法解释的规定，抵押权自预告登记之日起设立需满足以下条件：已经办理建筑物所有权首次登记和不存在预告登记失效。《民法典》第二百二十一条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。对于该条款中“能够进行不动产登记之日”的理解，实务中存在两种不同的意见，分别为首次登记之日和购房人办理完毕不动产权证之日。案例3：安阳东部置业有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司安阳县支行等金融借款合同纠纷，河南省安阳市中级人民法院 (2021)豫05民终3054号裁判要旨：关于优先受偿权，我国民法典规定，预告登记后，债权消灭后或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院关于适用民法典有关担保制度的解释规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理了该房屋的所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中原告就案涉抵押房产已经办理了预告登记，安阳东部置业公司于2021年4月27日办理建筑物所有权首次登记，原告的预告登记尚未失效，因此，案涉抵押房产的抵押权自预告登记设立之日起设立，原告对案涉抵押房产享有优先受偿权。案例4：中国建设银行股份有限公司遵义市分行、张加顺等金融借款合同纠纷，贵州省遵义市中级人民法院 (2021)黔03民终6767号裁判要旨：关于上诉人是否对案涉房屋享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款和《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定，涉案房屋抵押权预告登记办理后，建行遵义市分行应自涉案房屋能够进行抵押登记之日起三个月内申请抵押登记，否则预告登记失效。本案中，涉案房屋自2017年即完成了首次登记，即具备进行后续不动产登记包括抵押登记的条件，建行遵义市分行未在此时其九十日内通过诉讼等方式要求张加顺配合其办理正式抵押登记，反而迟至2020年才提起本案诉讼，故根据前述法律规定，一审认定涉案房屋预告抵押登记已失效并无不当，本院依法予以确认。（2）观点二：自购房人办理完毕不动产权证之日起计算九十日最高人民法院主编的《民法典物权编理解与适用》一书中指出“如何理解‘自能够进行不动产登记之日’？能够进行不动产登记应当是指进行不动产登记的客观条件已经具备，比如，预售的商品房已经建成且办理了首次登记、开发商愿意积极配合办理转移登记等”。根据该理解，办理完毕所有权转移登记，即购房人取得不动产权属证书应当是考虑的因素。案例5：清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司等金融借款合同纠纷，广东省广州市中级人民法院 (2021)粤01民终20509号裁判要旨：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款和《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款之规定，在本案中，首先，涉案房屋已进行抵押预告登记；其次，涉案房屋所有权于2020年7月29日首次登记于开发商联投公司名下，已完成建筑物所有权首次登记；再次，涉案建筑物所有权虽首次登记于联投公司名下，但朱元明、刘菊至今未办理涉案房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，招商银行广州分行对此并无过错，故本案抵押预告登记不存在法律规定的预告登记失效情形。依据上述规定，应认定招商银行广州分行对涉案房屋享有抵押权。案例6：上海浦东发展银行股份有限公司江门分行、卢兴富等借款合同纠纷执行复议执行裁定书，广东省江门市中级人民法院(2021)粤07执复62号裁判要旨：本院认为，本案争议的焦点为江门浦发银行对涉案拍卖房产是否有抵押权的优先受偿权。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款的规定可知，预告登记失效有两种情形，即一是债权消灭、二是能够登记而未登记且超过三个月。本案中，因被执行人张亮尚欠案外人江门浦发银行贷款，故债权并未消灭，不适用预告登记失效的第一种情形。本案是否符合第二种能够登记而未登记且超过三个月的情形。根据现行有效的《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”可知，房地产抵押登记的前提是抵押人领取房地产权属证书后方可办理。具体到本案，办理正式抵押登记的前提是张亮要先将涉案房产登记至其名下，现涉案房产还只是预告登记在张亮名下，还未正式办理房产登记手续。涉案房产尚未取得不动产权证,能够办理抵押登记的条件尚未成就，不符合能够登记而未登记且超过三个月的情形。故本案中《民法典》第二百二十一条第二款规定的失效情形均不适用于本案，本案的预告登记尚未失效。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。可以看出，不动产权属证书是办理抵押登记的条件，只有抵押人取得抵押不动产的权属证书后，才可以办理抵押登记。实务中不存在仅开发商办理完毕所有权首次登记、购房人未办理所有权转移登记，金融机构就可以办理商品房抵押登记的可能。
预告登记作为一项重要的不动产登记类型，应当予以重视。在具备办理预告登记的条件时，业主或贷款银行应积极联系各方去办理，避免权利得不到保障。鉴于目前实务中对于“自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”存在不同的理解，为避免抵押预告登记失效，在不动产完成首次登记后，权利人就应当及时办理抵押登记或主张权利，以确保抵押权的实现不受影响。
