未披露房屋交易关键信息，影响买卖双方权益的差异

 作       者 | 陈鸽

指导律师 | 戚谦

【阅读提示】

卖房人在出卖房屋时，为了能够尽快将房屋高价出卖，往往会对房屋的有利信息进行刻意宣传、讲解，对房屋的负面信息、可能影响购房人购房意向、房屋价格的因素闭口不谈，购房人在购买房屋、入住之后，发现了房屋自身以及周围的不利因素。在这种情况下，购房人是自认倒霉、忍气吞声，还是选择拿起法律武器保护自己的合法权益。

本文以此为思路，对卖房人隐瞒何种信息可能构成违约，购房人该如何保护自身合法权益，结合各地法院的真实案例，针对房屋买卖中存在的此类问题进行分析。

出卖人在订立房屋买卖合同中，往往会隐瞒房屋的一些信息，隐瞒信息的不同，导致其承担责任方式也不同，与之相对应的，购房人在寻求权利保护时所依据的法律、法规也有所不同。根据对购房人购房权益影响的不同程度，出卖方承担责任的轻重也不同，如惩罚性赔偿、解除合同、赔偿损失等。

隐瞒房产已售的一房二卖，购房人可要求惩罚性赔偿

惩罚性赔偿制度最早出现在消费者权益保护领域，2003年《商品房买卖司法解释》相关规定首次在商品房交易领域引入惩罚性赔偿制度，对于出卖方未批露房屋的重大信息、严重影响购房者利益的情形规定了惩罚性赔偿，通过加重开发商的违约成本从而达到制约其违约行为的效果，确保受到侵害的消费者获得充分的赔偿，从而有效维持商品房交易市场的秩序。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

案例1 郝志强与大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【最高人民法院（2016）最高法民申2599号民事裁定书】

最高院认为：恒新公司与铼成公司签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》、《奥林国际公寓住宅区购物中心补充协议》，将包含涉案房产在内的商业区整体出售给铼成公司。后来，恒新公司又与郝志强签订《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给郝志强。恒新公司故意隐瞒已将涉案房产出售给铼成公司的事实，将该房产再次出卖给郝志强，导致《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》解除，属于“一房二卖”。在这种情况下，郝志强要求恒新公司在返还已付购房款及利息的同时，承担已付购房款一倍的赔偿责任，应予支持。

隐瞒何种信息购房人可要求解除、撤销合同或者赔偿损失？

出卖人出卖房屋时，并非必须告知房屋的全部信息。判定出卖人承担责任，首先应判定出卖人是否有告知该信息的义务，其次应看出卖人未告知的信息是否影响房屋价格、房屋的正常使用，是否为决定买受人购买房屋的重要影响因素。充分考虑上述因素之后，买受人才能选择要求出卖人承担责任的方式。

（一）出卖人隐瞒对买受人购买房屋具有重要影响因素的信息，买受人有权要求撤销

《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”如买受人隐瞒房屋重要信息，以致买受人基于其掌握的房屋情况作出购买房屋的决定，当其知道房屋真实信息后，有权要求撤销合同。

案例2 宁现金与广州绿地白云置业有限公司房屋买卖合同纠纷案【广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终8535号民事判决书】

 广州中院认为：双方签订的附件同合同正文具有同等的法律效力，附件中的平面图是购房人了解房屋位置、确定购买意向的重要依据之一，而房屋周边环境，特别是存在公用卫生间的情况是决定买受人是否购买房屋的重要影响因素，在公用卫生间设置在涉案房屋门口相对位置的情况下，绿地公司作为出卖人在向宁现金出售涉案房屋时应当作出标示或作出说明和告知，绿地公司在该平面图中明确标注了各房屋的位置及用途，唯独未将涉案房屋门口对面房屋用途为“无障碍卫生间”进行标示。绿地公司存在故意隐瞒的行为，对宁现金要求撤销其与绿地公司签订的合同的诉请予以支持。

案例3 重庆金科星聚置业有限公司与王勇商品房预售合同纠纷案【重庆市高级人民法院（2014）渝高法民申字第00592号民事裁定书】

从王勇与金科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五中关于私家花园、私家绿地的约定内容来看，足以让购房者认为其对所购房屋的花园享有独自使用的权利，且该花园具有较强的私密性和安全性，加之涉案房屋相邻、相对等方位的别墅业主均可对相应的花园进行独占性使用，故王勇对涉案房屋的花园属于“私家花园”的预期，属于合理预期。该合理预期促使王某购买安设房屋主要原因之一。

金科公司未能举证证明其在签订合同时明确向王勇告知过涉案房屋周边存在消防通道门的设计等显著区别于相邻、相对等方位别墅花园的因素，从而导致王勇基于错误认识签订合同，符合“故意隐瞒真实情况”的情形，有权要求撤销合同。

案例4 何爽、武汉生态城碧桂园投资有限公司商品房销售合同纠纷案件【湖北省高级人民法院（2018）鄂民申95号民事裁定书】

湖北省高院认为：在涉案房屋销售时，碧桂园公司明显存在圈占公共绿化廊道的行为并据此制作宣传资料，显示其项目整体开发规划范围及诉争建筑物定位情况，误导了申请人对涉案房屋的居住环境及房屋价值的判断，并对其购房意愿产生直接影响。碧桂园公司将本应属于市政设施的绿化廊道圈占于所开发的小区内，对购房人产生了误导，应认定其存在提供虚假信息的违约行为。二审判决认为桃花源小区的中心绿化廊道系碧桂园公司代征代建绿化带、不负有法定告知义务、不存在提供虚假信息和隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为依据不足，适用法律错误。因此，何爽的再审申请理由成立，本院予以支持。

（二）出卖方未告知买方能自行获知的建设红线之外的周边不利因素，不承担违约责任

在房屋买卖过程中，房屋本身的信息如是否抵押、是否出卖、房屋设计、规划等，如卖方不告知则买方难以获得。但是，对于房屋规划红线之外的周边的信息，如周边是否有铁路和学校、周边的市政规划等信息，开发商和业主获得信息的机会是均等的，出卖方不负有告知义务，买方应对房屋周边信息进行全面考察，如后期发现房屋周边存在不利信息为由要求出卖方承担责任，则不能得到法律支持。

案例5 宣佳丽与杭州良渚文化村开发有限公司商品房销售合同纠纷案【杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初18141号民事判决书】

法院认为：宣佳丽作为签订涉案商品房买卖合同及补充协议的民事主体，在同开发商签订的协议中，已被明确告知未必能对小区内外的不利因素一一提示，要求购房者亲临现场、仔细考察周边环境后再行决定是否购买，其理应对包括但不限于涉案房屋周边环境等因素进行充分的实地察看与了解。现涉案商品房买卖合同及补充协议已实际履行，且并无有效证据证明文化村开发公司存在阻却宣佳丽对涉案房屋周边环境进行实地察看与了解的行为。

法院判定，宣佳丽要求文化村开发公司承担缔约过失责任的诉讼请求，缺乏法律及事实依据并予以驳回。

案例6 黄霞与李扬梅、苏州好当家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷【苏州市中级人民法院（2018）苏05民终3117号民事判决书】

苏州中院认为：黄霞作为购房人，理应在购房前对房屋及周边环境情况作了解。依照日常经验法则，只有在房屋近处有墓地的情况下，才会对房屋的价值产生一定影响，本案中墓地是在房屋远处，且该情况属购房人应自行提前了解的范畴，李扬梅、好当家房产公司不负有告知义务，黄霞关于李扬梅、好当家房产公司构成欺诈的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。

案例7 刘涛、缪木兰与被告南京卧龙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷案【南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初10号】

南京市溧水区法院认为：原、被告签订的《卧龙湖风情小镇商品房预售合同》未约定被告应当对建设规划红线外的周边情况进行披露，且相关法律、法规及《南京市商品房销售现场规范化标准》等规范性文件，未将原告诉称的解除合同的理由情况列入房地产开发商应当进行公示的内容。另外，在合同订立时，原告也应尽到考察责任。

（三）出卖方未告知其负有批露义务且不影响使用的信息，不承担责任。

案例8 申越宏、申洋与海安保障性住房投资建设有限公司商品房销售合同纠纷案 【江苏省高级人民法院（2019）苏民申2623号民事裁定书】

江苏省高院认为：案涉商品房系按设计图纸施工，且已经相关部门验收合格，窗户尺寸比同类房屋偏小并不属于物的瑕疵。无论申越宏、申洋选房时案涉商品房是期房或是现房，投资公司均不负有对该事实的披露义务，也不存在故意隐瞒商品信息导致申越宏、申洋产生重大误解的情形。从实际居住角度看，申越宏、申洋并未提供证据证明案涉商品房窗户偏小导致采光和通风严重不足影响其正常使用，或者因窗户偏小导致案涉商品房贬值，故申越宏、申洋的再审申请不能成立，本院不予支持。

案例9 吴汉杨、斯桃花与诸暨市汇鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 【浙江省高级人民法院（2016浙民申1746号）民事裁定书】

浙江省高院认为：附件一房屋平面图的主要目的是固定房屋套型和面积尺寸，难以认定系汇鑫公司对门、窗的设置及家具家电的陈设所作承诺，故仅凭该份房屋平面图，尚不足以认定汇鑫公司存有隐瞒入户门样式之行为。况且，因本案所涉系商品房买卖合同，能够影响当事人作出购房意思表示的主要因素包括价格、户型、楼层、地段、开发商品牌等，至于入户门的样式，在无特别强调或明示之情形下，实难以认定系购房人作出购房意思表示的决定性因素。而本案中，房屋买卖合同及附件均未对入户门样式作出特别强调，故即使认定汇鑫公司存在未如实告知入户门样式变更之情形，亦难以认定汇鑫公司的行为足以诱使吴汉杨、斯桃花作出购房意思表示。

房产交易诚信为本

房屋作为大宗商品，无论对于卖方还是买方，都对其利益产生重大影响，如出卖方未告知房屋信息，则可能面临高额的双倍的惩罚性赔偿；同样，如购房人未全面了解房屋信息，则可能面临房屋贬值、居住不适等问题。

 

因此，在房屋买卖中，遵循诚实信用原则，卖方不能仅为了出卖房屋而隐瞒影响房屋正常居住的重要信息，买方也应通过各种渠道对房屋进行考察，综合利弊，慎重购房。