房屋备案登记不能产生物权效力，不能排除执行

 作       者 | 张  迪

指导律师 | 戚  谦

【阅读提示】

民间借贷中，出借人为了保证能够收回借款，一般会要求借款人提供相应的担保。而在担保物的选择方面，由于房屋不可移动、价值较为稳定，出借人也比较倾向于要求借款人使用其拥有的房屋提供抵押担保。如果出借人将借款人提供的房屋办理抵押登记，由于《物权法》、《担保法》规定禁止流押，当借款人无法偿还借款时，出借人无法要求借款人直接使用其抵押房屋抵偿债务，而是需要按照法律程序处理抵押房屋。

出借人为了能够快速使用抵押房屋抵偿债务，有的出借人选择不办理房屋抵押登记，而是与借款人就抵押房屋签订商品房买卖合同，并到房屋管理部门办理备案登记，一旦出借人无偿还借款的，出借人会要求借款人配合办理房屋转移登记手续，取得房屋的所有权。如果借款期限尚未届满或借款人无法偿还借款时，借款人的房屋被其他人申请法院强制执行的，出借人能否以该房屋已经在房屋管理部门办理备案登记为由，阻止法院对该房屋的强制执行。

最高法院审理的李海峰与吉林冶建有限公司、吉林省翔达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案【（2019）最高法民申3875号】中，吉林省翔达房地产开发有限公司（以下简称“翔达公司”）将其拥有的房屋用于抵偿其对李海峰的债务，双方办理了房屋登记备案手续，但尚未办理过户手续。随后翔达公司抵债的房屋被法院查封，李海峰主张其已办理房屋买卖合同备案登记，即使不是物权登记，也是证明“占有”事实的存在，有物权请求权的事实基础。但最高法院认为李海峰与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力，也不能因此申请法院停止对已备案登记房屋的执行。

因此，在实践中，借款人为出借人提供房屋担保的，出借人应当办理房屋抵押登记，以免房屋被法院强制执行，导致出借人无法使用该房屋受偿债务。

下面我们来具体剖析一下这个案件。

【基本案情】

翔达公司因拖欠李海峰款项，翔达公司使用其所有的吉林市船营区长春路88开发的馨港湾住宅小区34套房屋抵偿其欠付李海峰的债务，双方达成了以物抵债协议，并办理了房屋备案登记手续。但冶建公司依据（2016）吉02民初133号民事调解书，申请法院查封了翔达公司在吉林市船营区长春路88开发的馨港湾住宅小区34套房屋。查封期限三年。李海峰针对上述房屋向法院提出执行异议之诉。

【法院审理】

一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现涉案房屋仍登记在翔达公司名下，李海峰虽然在房产登记部门进行了合同备案登记，然而，合同备案登记属于行政机关的行政管理行为，不具有物权期待权的法律效力，也不发生物权效力。故一审法院对李海峰的此主张不予支持。综上所述，李海峰请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。

李海峰不服一审判决，上诉至吉林省高级人民法院。二审法院驳回上诉，维持原判。李海峰随即向最高人民法院申请再审。

最高法院再审后判决驳回李海峰的再审申请。

【最高院判决理由】

 

最高法院认为，李海峰与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李海峰提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李海峰与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李海峰并未办理入住手续，亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李海峰并未占有案涉房屋，不予支持李海峰对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。