农村房屋，不是你想买就能买的

 作       者 | 陈  鸽

指导律师 | 戚  谦

【阅读提示】

近年来，随着城镇化进程的加速，受城市的不断扩张、交通便利、城市房价的上涨等多重因素的影响，越来越多的人选择到农村特别是近郊购买房屋，随之而来的涉及农村房屋买卖的纠纷迅速增长。农村房屋是农民的合法财产，可以自由处分，根据“房地一体”的原则，处分房屋必然涉及到房屋占用范围内宅基地使用权的处分。但是，根据现行法律、法规及国家政策，宅基地使用权带有很强的社会保障功能，是基于集体经济组织成员的身份而获得的一种身份性的权利。因此，对于能否买卖农村房屋，农村房屋买卖合同的效力，在实践中存在很大争议。农村房屋买卖合同效力之所以存在争议，是因为农村房屋占用范围内的宅基地使用权的特殊性。宅基地使用权是国家对于农村集体经济组织成员的一种住房福利保障，只有农村集体经济组成成员才能获得宅基地使用权，是一种身份性的权利。

本文在搜集相关法律、法规的基础上，以买方是否为集体经济组织成员为标准，结合法院的判例，根据农村房屋买卖合同主体身份的差异，对农村房屋买卖合同的效力进行归纳、总结，为购房人提供指引。

01

同一集体经济组成成员之间的房屋买卖

上文已经述及，宅基地使用权是一种身份性的权利，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。如果房屋买卖合同的双方均具备所购房屋所在地集体经济组织成员身份，那么随着房屋而进行的宅基地使用权的流转在法律上也没有障碍。因此，对本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，一般认定有效。

《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》鲁高法【2005】201号规定，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖合同的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。

案例1 刘术义、张素文与刘保振农村房屋买卖合同纠纷案【天津市高级人民法院（2016）津民申1233号民事裁定书】

天津市高级人民法院认为：刘术义与刘保振系同一集体经济组织成员，双方就诉争房屋的转让事宜签订了书面协议，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

02

农村村民和城镇居民之间的房屋买卖

宅基地使用权是带有社会保障性质，是国家提供给农民的建设用地，保障农民最基本的居住权。国家相关政策明令禁止向城镇居民转让宅基地使用权。如全国人大常委会2004年颁布的《土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。1999年国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售；2004年，国土资源部颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步明确规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”；2011年《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办【2011】442号）第15条明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

但是，在特定的历史背景、特定的条件下，农村村民和城镇村民之间签订的房屋买卖合同也存在有效的情形。

（一）农村村民和城镇居民之间的房屋买卖合同无效

案例2 刘德保、刘宏伟农村房屋买卖合同纠纷【河北省高级人民法院（2019）冀民申4997号民事裁定书】

河北省高级人民法院认为：根据国务院颁发的《关于加强土地转让管理严禁超卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售。李晓臣为城市居民，其不能取得农村宅基地上的房屋，因此，原审认定双方签订的房屋买卖协议无效并无不妥。

（二）双方签署房屋买卖合同，经相关组织和部门同意、批准，买房人实际居住占有、付清价款的，可以认定合同有效

根据上述分析，城镇居民购买农村房屋签订的房屋买卖合同无效，但是，在特定的历史条件下，城镇居民购买农村房屋，如经过有关组织和部门的批准，不应认定房屋买卖合同无效。

案例3 张俊华农村房屋买卖合同纠纷案【北京市高级人民法院（2014）高民提字第2249号民事判决书】

北京市高级人民法院认为：当事人签订的《卖房协议》是双方当事人真实意思表示，该协议有当地村委会盖章，事后买房人取得了涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》。买房人虽然是城镇非农业户口居民，但其购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形。其次，本案已经实际履行多年，买房人对房屋进行了装修与翻建，并一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，认定《卖房协议》无效欠妥，本院再审予以纠正。

案例4 张洪贵与张成农村房屋买卖合同纠纷案【北京市高级人民法院（2013）高民提字第3959号民事判决书】

北京市高级人民法院认为：双方的《买房协议书》于1984年3月9日签订，系双方当事人真实意思表示，该合同的签订时间早于1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布之时，并已经实际履行多年，且买方一家一直在诉争房屋居住，其配偶的户口现已迁入该诉争房屋内。买房人的宅基地使用权系经过县级人民政府的批准与确认。故双方之间达成的买房协议有效。

（三）1999年1月1日之前农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋买卖合同有效

根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。虽1999年1月1日修订的《土地管理法》制定的《土地管理法实施条例》（1999年1月1日发布）将此条删除，但根据“法不溯既往”的原则，1999年1月1日前农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定买卖房屋合同有效。

03

不同农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同

宅基地使用权是特定农村集体经济组织成员享有的权利，其他集体经济组织成员无权取得或者变相取得。因此，即使身份都是农村集体经济组织成员，但是因为不同属于一个集体经济组织，签订的房屋买卖合同也属无效。但是，在特定条件下，也存在有效的情形。

（一）不同集体经济组织的农村村民签订的房屋买卖合同无效

案例5  赵贵仁农村房屋买卖合同纠纷案【北京市高级人民法院（2017）京民申3108号民事裁定书】

北京市高级人民法院再审审查认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，孙茂、赵贵仁签订的房屋买卖合同中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的宅基地使用权。赵贵仁及其家人均不属于大王庄村集体经济组织成员，不得享受大王庄村集体经济组织成员待遇，孙茂、赵贵仁签订的房屋买卖合同违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。

（二）购房时非该集体经济组织成员，但后来将户口迁入、取得该集体经济组织成员资格的，一般认定合同有效

案例6 白启发与王万忠房屋买卖合同纠纷案【北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第12486号民事判决书】

北京市第三中级人民法院认为：双方签订的《房屋买卖合同》是出自双方真实意思表示，该协议经顺义县高丽营镇唐自头村村民委员会确认，并已履行完毕。虽购房人购房时并非当地集体经济组织成员，但其户口现已迁至涉案宅院，且其家庭成员中包括该集体经济组织成员，涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过改扩建、翻建，从尊重历史，照顾现实原则考虑，原审认定该合同有效，并无不当。

（三）购房人并非该集体经济组织成员，但其共同生活的家庭成员系该集体经济组织成员，且购买房屋系家庭成员共同出资、共同居住、转让行为经集体经济组织认可的，合同有效

案例7 邱增全与贾胜杰房屋买卖合同纠纷案【北京市高级人民法院（2014）高民申字第4895号民事裁定书】

北京市高级人民法院认为：本案中，购房人在房屋买卖时不是涉案宅基地使用权所在集体经济组织的成员，但其妻子系集体经济组织成员，具有购买涉案房屋和享有宅基地使用权的资格。二审法院根据查明的事实并结合相应证据及本案的客观情况，对于涉案房屋买卖合同未认定为无效，并无不妥。

案例8 邵金建农村房屋买卖合同纠纷案【江苏省高级人民法院（2018）苏民监640号驳回申诉通知书】

江苏省高级人民法院认为：购房人的妻子朱雅珍系与卖房人同一集体经济组织成员，有资格购买本村房屋，故案涉房屋买卖协议及补充协议并不违反法律、行政法规强制性规定。

（四）对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，如最后一手买受人为房屋所在地集体经济组织成员的，合同有效

案例9 王来生与卢守征、李春元房屋买卖合同纠纷案【北京市高级人民法院（2016）京民申2879号民事裁定书】

北京市高级人民法院认为：一、二审法院根据查明的事实，认为房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让；但是法院处理此类案件要考虑到有利于妥善解决现有纠纷，针对每个案件的不同情况区别对待。本案中，经过了王来生与卢守征的买卖以及卢守征、李春元之间的抵账行为，127号房屋及宅基地归李春元所有，李春元系房屋所在地的集体经济组织的成员，即127号房屋最终属于安家庄村集体经济组织成员，故一、二审法院驳回了王来生要求确认合同无效及要求卢守征腾退房屋的主张正确。

04

购房提示

 

非农村居民在购买农村房屋时，一定要清楚国家关于农村房屋买卖的规定、政策，以免造成合同无效的不利后果。即使是农村居民，最好购买本集体经济组织成员的房屋，如确需购买其他集体经济组织成员房屋的，在购房时应要求卖房人协助取得集体经济组织、相关政府部门的批准，以降低购房的风险。