商品房没过户被开发商抵押，法院执行时买方如何救济
作 者 | 张 迪
指导律师 | 戚 谦
【阅读提示】
案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不对该标的实施执行之诉讼。《民事诉讼法》第二百二十七条规定了案外人执行异议之诉：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。”案外人执行异议之诉是执行救济的重要手段之一。但在金融借款纠纷引起的执行案件中，被执行人已将商品房出售给案外人，但未办理商品房转移登记，被执行人又将商品房用于抵押借款，并办理抵押登记。案外人作为已抵押商品房的权利人是否可以直接提起案外人执行异议之诉阻却执行，还是需要对抵押权生效判决提起再审？
在最高法院审理的张玉霞与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司、陇西航龙置业有限公司、李龙官、刘美容案外人执行异议之诉一案中，买受人作为案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议时，首先要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议规定》”）第二十八条规定的四个条件：1、买受人在人民法院查封商品房之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人在人民法院查封商品房之前已合法占有该不动产；3、买受人已支付购买商品房的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。其次，需要案外人在提起执行异议之诉时对抵押权生效法律文书的抵押权不提出异议，只以其作为商品房的买受人从权利顺位上对商品房享有的权利应排在抵押权的前面，仅对执行标的提出异议，在此情形下，案外人可以直接提起执行异议之诉，不需要申请再审。如买受人对抵押权生效判决提出异议，认为抵押权属于不成立、无效或抵押权虚假设立等情形的，买受人需要申请再审，不能提起案外人执行异议之诉阻却执行。
对此，成务律师提醒：购买商品房的买受人在购买商品房后应尽快办理不动产转移登记手续，如出现购买的商品房被抵押的情形，买受人如采取案外人执行异议之诉的方式阻却执行的，需要符合《执行异议规定》第二十八条规定的四个条件，且在提出执行异议之诉时不能对抵押权生效法律文书中的抵押权提出异议。
【关键词】
买受人 案外人 担保财产 执行异议之诉
【裁判要点】
案外人的执行异议被驳回后，其异议与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉，如案涉担保财产的权利人对于作为执行依据的生效法律文书中对担保财产设定的担保物权并不否认，只是主张其作为担保财产的权利人对案涉担保财产享有的权益，可以排除强制执行。
【相关法条】
《民事诉讼法》（2017修正）
第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零五条 案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【基本案情】
2009年8月30日，张玉霞与陇西航龙置业有限公司（以下简称“航龙公司”）签订《商品房买卖合同》，购买航龙公司开发建设的一期S5-B09商铺（以下简称“商铺”），并已支付全部购房款，并一直占有使用至今，但航龙公司一直未配合办理产权登记。中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称“华融公司”）与航龙公司于2013年5月签订《债务重组协议》《土地使用权抵押协议》、《在建工程抵押协议》、《房地产抵押协议》，航龙公司以其位于陇西县巩昌镇龙宫步行街项目的土地使用权、在建工程、房屋等提供抵押担保，张玉霞购买的商铺业包含在上述抵押担保财产范围内。因航龙公司未履行债务，华融公司将航龙公司诉至一审法院，审理中双方当事人达成和解协议，一审法院于2015年4月29日作出（2014）甘民二初字第58号民事调解书（以下简称“调解书”），确认了抵押权人华融公司对本案执行标的享有抵押权。该调解书生效后，华融申请强制执行，而张玉霞则请求停止强制执行。
一审法院认为，执行异议之诉，是当事人和案外人在执行过程中对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。张玉霞的商铺包含在抵押担保财产范围内，华融公司办理了抵押登记。调解书生效后，即具有可以强制执行的法律效力，而张玉霞在本案中请求停止强制执行，显然是为了排除该调解书的执行，其诉讼请求明显与已生效的调解书主文有关。在该调解书已生效，案涉抵押权的有效性已经得到确认的情况下，张玉霞提起执行异议之诉，实际上是否定该调解书确认的抵押权的效力。张玉霞的诉讼请求不具备执行异议之诉的全部受理条件，不属于案外人执行异议程序受理的范围，依法不应予以受理，故裁定驳回张玉霞的起诉。
张玉霞不符一审裁定，向最高人民法院申请二审。
【裁判结果】
张玉霞提起的执行异议之诉应当立案受理，撤销一审裁定。
【裁判理由】
最高人民法院认为：案外人的执行异议被驳回后，其异议与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉。本案张玉霞的诉讼请求并不否定调解书关于确认华融分公司对案涉房屋享有抵押权的相关内容，而是主张其作为房屋买受人对案涉房屋享有的权益足以排除强制执行，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条的规定，应当立案受理。关于张玉霞对案涉房屋是否享有权益，以及其权益是否能够排除强制执行，应在案件实体审理中确定。
