限购政策下买房，这些事儿要早知道
作 者|马亚论
指导律师|戚 谦
【阅读提示】
近年来，各线城市纷纷加入限购行列，这使得房屋买卖双方在签订合同时，不得不把限购政策作为重要考虑因素。限购政策虽不是法律、法规等强制性规定，但对房屋买卖合同的成立及履行至关重要，限购政策是否会使得房屋买卖合同无效，因限购政策导致合同不能履行如何处理？
本文就限购政策对房屋买卖合同的效力及履行产生的影响进行深度分析。
一、 违反住房限购政策并非合同无效情形，但规避限购政策将会导致合同无效
违反限购政策是指合同一方在不具备房屋买卖主体资格的情况下，径行订立房屋买卖合同；而规避限购政策则指为了达到房屋买卖的目的，采取不正当手段规避限购政策对房屋买卖主体资格的限制，实践中多表现为借名买房。
《合同法》第52条规定了合同无效的几种情形，其中包括“违反法律、行政法规的强制性规定”和“损害社会公共利益”。限制购房政策本身并非法律、行政法规，违反限购政策本身并不会导致合同无效。但是，倘若合同双方为规避限购政策，通过其他途径最终达成房屋买卖协议，此时，房屋买卖合同可能因损害社会公众利益，而被法院认定为无效合同。
案例1 付某与朱某某、杨某某房屋买卖合同纠纷案
【四川省成都市郫都区人民法院(2018)川0124民初5号民事判决书】
该案中，被告朱某某、杨某某以原告付某属限购、禁购对象，不具有购房主体资格为由，认为双方签订的房屋买卖合同因违反限购政策而无效。但法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之具体规定，本案签订合同的当事人适格，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。因此，违反限购政策并非合同无效事由。
案例2 王某某与周某某确认合同无效纠纷案
[北京市昌平区人民法院 (2017)京0114民初700号民事判决书]
本案双方当事人以办理结婚登记的名义规避住房限购政策，不仅是严重的不诚信行为，更是对住房限购政策的破坏，应当受到法律的否定性评价。王某某与周某某采用结婚的合法方式，掩盖规避北京市住房限购政策的非法目的，该房屋买卖口头协议应属无效。王某某提出的双方口头房屋买卖协议无效的诉讼请求有法律依据，本院予以支持。
通过以上两个案例可知，违反限购政策并非合同《合同法》第52条规定的合同无效事由，但因住房限购政策具有公共政策的目的，是为了稳定本地房地产市场交易价格，促进房地产交易市场更加平稳有序发展的有效手段之一。住房限购政策虽非法律，但其对本地房地产市场健康发展至关重要，全体公民仍应一体遵循。倘若合同双方为规避限购政策，以合法形式达到非法目的，则可能符合《合同法》第52条规定的“损害社会公共利益”情形，从而被认定为无效合同。
二、 限购政策非不可抗力，但因限购政策导致合同无法履行时仍可解除房屋买卖合同
《合同法》第117条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于合同法定解除的事由之一。很多人认为，房屋限购政策是合同双方无法预见且不能克服的事情，应当属于不可抗力。目前虽无法律法规对此予以明确界定，但《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》指出，“房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”。
但由于限购政策的存在，将导致房屋不能办理过户登记，直接影响到房屋买卖合同主要义务的履行。因此，实践中，法院多认为限购政策虽不属于不可抗力，是合同解除的法定事由，但限购政策确属因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般会予以支持。
案例3 陈某与彭某房屋买卖合同纠纷案
[山东省济南市中级人民法院 (2017)鲁01民终8328号民事判决书]
法院认为，虽然陈某主张双方合同系签订于济南市限购政策出台之前，陈某已经向彭某支付了大部分的购房款且涉案房屋已实际交付并装修居住，济南市的房屋限购政策系政府临时性的措施，并非不可抗力，但从双方合同中约定的办证时间来看，在涉案房屋尚未办理网签过户前，因相关限购政策的出台导致陈某无法购买涉案房屋，导致合同实际无法继续履行，系因不能归责于买卖双方的原因所致，故一审判决解除双方之间的房屋买卖合同并无不当。
案例4 李某与郝某房屋买卖合同纠纷案
[河北省永清县人民法院(2018)冀1023民初1075号民事判决书]
该案合同签订后，原告在被告取得涉案房屋的产权证前因政府出台房屋限购政策而不再具备在永清县的购房资格，原告向法院提出解除双方之间的《房屋居间买卖合同》、《房屋居间买卖合同之补充协议》并返还定金、购房款的诉讼请求。因限购政策虽不属于不可抗力，但属于不可归责于当事人双方的事由，致使合同无法继续履行，故法院对原告的该项诉讼请求予以支持。
通常认为，不可抗力包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为，如征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱等，并不包含限购政策。如前述《纪要》所述，合同双方当事人对限购政策应当有一定的预见性，因此，实践中也不宜认定为不可抗力。限购政策虽非不可抗力，但由于限购政策会导致房屋无法备案或办理过户登记，使得房屋买卖合同无法正常履行。所以，法院多会因限购政策导致合同无法履行为由，支持当事人要求解除合同的请求。
三、住房限购政策是否属情势变更因个案情况不同需酌情判断，属于商业风险的，不可要求变更或解除合同
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条赋予了情势变更情况下合同一方当事人可要求变更或解除合同的权利，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
商业风险和情势变更如何区分呢？
商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的、会给商业主体带来损失的机会或可能性的一种经济现象。在合同履行的过程中，引起商业风险的原因可能与引起情势变更的原因相同，但二者导致的法律后果却截然不同。如果是商业风险，按照风险自负原则，遭受损失的一方当事人应自我承担；而若是情势变更，则遭受损失的一方当事人可请求变更或解除合同。
限购政策是否属于情势变更不能一概而论，区分商业风险和情势变更，应从可预见性、归责性以及产生后果等具体方面进行分析。司法实践中，需要法官具体结合案件具体情况加以判断，不同主体对限购政策的预见能力必然有所不同，比如一般自然人主体，尤其是非房屋所在地的人，对当地购房政策了解不足属正常，但倘若是专业房地产公司，因其对行业的了解及对政府相关政策的关注，法院多会认为其应当预见限购政策，此时再以限购政策属情势变更要求解除或变更合同，则很难得到法院支持。
案例5 韩某某、郭某某房屋买卖合同纠纷案
[河北省高级人民法院 (2018)冀民申5272号民事裁定书]
本案郭某某主张因政策调整，其非本地户籍居民家庭，且没有缴纳社会保险的记录，不符合购房条件，属于限购人群为由，要求解除合同。法院结合本案案情，认定双方在履行合同过程中出台新政策，属于不可归责于双方当事人的原因，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，当事人有权请求人民法院解除合同，故对郭某某主张解除《存量房买卖合同》及补充协议，法院予以支持。
案例6 佛山市国土资源和城乡规划局与佛山市南海盈裕房地产发展有限公司、恒大地产集团有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
[广东省高级人民法院 (2015)粤高法民一终字第86号民事判决书]
一审法院认为，佛山地区贯彻施行新国八条限购政策虽对盈裕公司、恒大公司的经营构成一定的影响，但双方签订出让合同之前，国家已经多次明确提出在全国一、二线城市加强对房地产的管理，相关限购措施也在媒体进行宣传及解读，可见限购政策的实施具有一定可预测性。另涉讼地块地处佛山，按国家总体调控方针，所开发的房产应优先满足佛山居民需求，确保佛山地区房地产稳健发展。恒大公司作为房产领域领头企业，理应对国家政策有相应的了解，清楚开发涉案土地所产生的商业风险。因此，佛山市出台住房限购政策系恒大公司在经营中遇到的正常商业风险，不属于上述司法解释规定的可以适用情势变更原则的情形。二审法院同样认为，恒大公司应当预见到佛山市有可能实施住房限购政策，这应属于正常的商业风险。
四、限购政策下合同解除的处理
合同解除后，一般情况下，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，由于双方均无过错，一方要求另一方承担违约责任或适用定金法则的，不予支持。但是，合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院会酌情予以支持。
或者，房屋买卖合同依约定期限可以履行，但因一方当事人原因致使合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方要求解除合同时，可一并要求另一方承担违约责任。
五、限购政策下的风险规避
房地产交易各方参与人在房屋买卖过程中，要严格遵守住房限购政策，诚信订立买卖合同。尤其是买方，在合同签订前应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险，造成合同无法履行的不利后果。买卖双方更不能为了达到目的，采取不正当手段，规避限购政策，这样的合同本身就不受法律保护，同时一旦一方反悔，将会诉至法院要求法院确认合同无效，最终竹篮打水一场空。
