商品房买卖中谁有资格竣工验收，交房才有效？

 作        者|邢昆朋

指导律师|戚    谦

阅读提示：商品房预售是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为，通俗来讲就是“卖期房”。对于尚未建好的期房，买受人最关心的问题莫过于交房时间，而房屋经竣工验收是房屋交付的前提条件。由于在商品房交易中，买受人往往处于弱势地位，商品房买卖合同中竣工验收条款通常对买受人十分不利。因此，买受人对此应有足够认识，才能维护好自身利益。

本文围绕商品房买卖合同中房屋竣工、验收、交付等若干问题展开探讨，以期能够使大家对此有全面、深入的理解与把握。

一、房屋经验收后交付，未约定验收主体时应为县级以上政府建设行政主管部门，开发商与承建单位的自行验收通常不作为交付前提。

对竣工验收，不同的法律法规出于不同的立法规范目的，有不同侧重的规定。而在建设工程合同、商品房买卖合同中也都会对竣工验收有所提及，但很多时候却并未明确验收的主体。在实践中，竣工验收在不同的场景中会有不同的含义，有时候指建设单位自行组织的竣工验收，有时候又指建设单位取得行政主管部门的竣工验收备案。对于商品房买受人来说，房屋交付的竣工验收，具体又该如何认定呢？

关于竣工验收的法律规定非常多。《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第27条、《城乡规划法》第45条、国务院《建设工程质量管理条例》第16条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条等，分别就住宅等建设工程的竣工验收及交付问题作了规定。其中，从法律法规名称上来看，有些侧重从行政管理方面规范建设单位的行为，如《建筑法》、《城乡规划法》；有些则侧重于调整建设单位（开发商）与施工单位之间法律关系的，如《建设工程质量管理条例》。应当说，民用住宅作为城市建筑工程的一种，自然也需要符合《建筑法》、《城乡规范法》等法律法规的要求。但是，具体到商品房交易领域，《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》更有针对性，因为这两文件不仅对城市房地产开发环节作了规定，更是针对民用住宅和房地产经营环节作了具体规定。

2011年修订的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款相较于其他法律法规，还作了如下特别规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”，该条例第十八条针对住宅小区还提及到“综合验收”的概念，但是前述相关内容在2018年新修订的《城市房地产开发经营管理条例》又都被删除了。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条则有如下规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。

通过对比上述法律法规的内容及修订脉络，从特别法优于一般法的原理来看，在目前法律框架下，建设单位和施工单位之间关于竣工验收的规定，通常指建设单位自行组织的竣工验收，不必然要求取得相关主管单位的备案，适用《建筑法》、《城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》等规定即可。但是对于开发商和买受人商品房买卖合同中的竣工验收，在没有特别约定的情况下，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，应解释为取得行政主管部门的竣工验收备案。

目前司法实践中的相关案例，也正体现了这样的观点。在开发有限公司与杨某、励某、励某某买卖合同纠纷民事判决书【(2006)三亚民一终字第205号】中，法院认为：双方虽未约定验收主体，但根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，本案工程质量验收备案工作，应由市建设局相关职能部门负责，故对开发公司与承建单位的验收行为，应不予认可。

我们查询了目前所有关于未约定验收主体情形下对验收主体的争议纠纷案件，同样的裁判观点还体现在芦某某与秦中元建设工程合同纠纷一审民事判决书【(2016)豫1302民初1893号】，黄某、高某等与温州盛都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【(2016)浙03民终1922号】，以及上海永畅机电成套设备工程有限公司与江苏南通二建集团有限公司、上海显高装饰设计工程有限公司承揽合同纠纷案一审民事判决书【(2014)徐民二(商)初字第1530号】，尚未发现有相左的判法，这样的观点代表了目前的法律立场。

二、合同约定经建设单位组织验收合格作为交付条件，应为有效；经建设单位组织建设、设计、施工、监理和勘察单位进行竣工验收，买受人以商品房未经消防、环保、规划等验收或许可而拒绝接受房屋，法院不予支持。

按照前面的论述及相关判例，商品房买卖合同中所涉及的竣工验收，是指开发商取得行政主管部门的竣工验收备案，而并非仅经建设单位组织建设、设计、施工等相关单位进行竣工验收。但该规定是效力性强制规定，还是管理性强制规定？法条的表述并没有“不得”、“禁止”等效力性强制规定通常使用的表述方式，而《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》在效力等级上为部门规章，在内容上更多表现为对房屋建筑和市政基础设施施工工程竣工验收备案方面行政性的管理，且根据该《管理办法》，行政主管部门对竣工验收采用备案制，而并非由相关行政主管部门组织竣工验收工作或进行严格的审核审批。因此，该规定应属于管理性强制规定，对其违反不产生合同无效的法律后果。

在唐某、苏某与云南金马源房地产开发（集团）公司商品房预售合同纠纷民事判决书【（2007）昆民二终字第577号案】中，法院认为：根据合同关于“甲方应于2006年5月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方”等约定，可以看出，双方当事人约定的商品房交付条件是“经建设单位组织验收合格”。虽然相关法律和行政法规明确规定相关建筑工程须经有关行政主管部门进行消防、环保、规划等验收或许可，但该相关规定从性质上来说，均属于管理性的法律规范，并不能因此否定买卖双方根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改等。

三、竣工验收未完成即实际交付入住，如嗣后房屋经竣工验收合格，则先前的交付应视为有效交付。

在解决了未约定验收主体，以及约定了和法律法规要求不一致的验收主体的问题后，实践中还会有虽未经验收但买受人实际接受出卖人交付的情形，嗣后出现争议，该情况是否可视作法律意义上交付？这一问题与前述两个问题在原理上一致的。因为无论合同如何约定，买受人实际接受出卖人的交付，本质上是双方通过实际履行的方式对原合同内容的变更。这种变更是否具备法律效力，仍取决于变更的内容是属于“管理性强制性规定”的范畴，还是“效力性强制性规定的范畴”。对于前者，变更有效；而对于后者，目前的裁判观点是如果嗣后验收合格，则先前的交房行为符合订约目的，应当视为交房日期。

在三亚万盛房地产投资发展有限公司与蔡某买卖合同纠纷民事判决书【（2008）三亚民二终字第33号】，邓某与某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷民事判决书【（2006）成民终字第1928号】中，均体现了该裁判观点。事实上，在建设工程及商品房买卖领域，有很多类似的裁判观点，从中可以看出法律是尽量避免使得合同无效，即便违反了效力性强制性规定，如果后来这种违反行为得到了及时的补救，法律通常也都会倾向于肯定合同条款的效力。

四、商品房买卖合同约定的逾期交房违约金能否调整。

商品房买卖合同中对逾期交房往往会约定对买受人十分不利的违约金，很多时候违约金为购房款的万分之零点一，根本起不到督促出卖人按时交房的效果。《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该规定在商品房买卖逾期交房问题上又是如何适用的呢？

以“万分之零点一”为关键词搜索相关裁判文书，会发现从高级法院到基层法院，类似纠纷不胜枚举。如欧阳某、杨某商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2018)赣民申1171号】，才某和盘锦东方银座中心城置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书【(2018)辽民再214号】，廉某和范某房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【(2018)豫民申7630号】等等。该类纠纷裁判观点很一致，即商品房买卖中约定如此低的违约金率，买受人请求法院调整违约金至合理水平，通常会得到支持，违约金调整标准通常可参考因逾期交房给买受人造成的可预期损失，或者参考该地段同类房屋的租金水平来确定。

 

综上，我们建议，在商品房买卖合同当中，出卖人和买受人应当明确房屋竣工验收的主体，既可约定房屋竣工验收应取得县级以上地方政府建设行政主管部门的竣工验收备案，又可约定为经过开发商或承建单位组织的竣工验收且合格，但约定后者，建设单位可能面临行政处罚，对买受人也未必有利。另外，双方还有必要明确，实际交付与合同约定竣工验收不一致的法律后果，以免引起纷争。对逾期交房不宜约定过低的违约金，否则买受人向法院主张调整违约金将很可能得到支持。