地下车位、人防工程等实务操作问题|十一特辑

 

作者：孔政龙  佘陈平 

针对房地产开发中的结建地下空间，本所孔政龙、佘陈平（实习）律师以法律有特殊规定的地下车库为引子，从具体的法律规定入手，结合部门及地方规章，并搜集各地法院判例，抽丝剥茧、条分缕析，对地下空间的权属认定规则及实务中碰到的典型问题，逐一进行分析，并提出解决思路。

本文由高杉LEGAL首发，点击下方“阅读原文”即可链接至本文，现本文作者将地下车位、人防工程等实务操作问题，制作成简化版，供同仁参考。

一、地下车位实务问题

1.规划范围内的地下车位，属开发商所有。

2.人防工程车位计入开发商配建车位范围，开发商有权使用。

3.其他地下空间改造形成的车位，如没有变更手续，性质上属违章建筑，虽可以私下出租，但销售无效。

4.地下车位租、售的选择权在开发商，定价权亦在开发商。

5.人防工程车位只能出租，出租最长期限是二十年。实务中出现的出售使用权模式实为出租，业主不提异议时也可使用。

6.开发商必须满足业主的合理需求，是否合理根据车位配建比例进行认定。以车位配建比不足2:1为例进行说明，开发商必须保证一户拥有一个车位，在此之外业主不需要的，可以按先来后到原则再租、售给其他业主；如果某一户占有的车位超出了车位配建比（车位配建比不足2:1时，第三个以上的车位视为超出配建比），则超出部分的租售无效。

7.车位租售时，业主暂无需求，事后又有需求的，只要在配建比范围内，均属合理需求，开发商必须满足。

8.地下车位只能向规划配属的小区的业主销售，不能向业主以外人员销售；对于业主暂不需要的部分，可以向其他业主或业主以外人员出租，考虑到业主需求随时会发生变化，短期出租较为适宜。

二、平时用途非为车位的人防工程实务问题

1.按批准的用途使用。

2.对外只能出租，定价权在开发商。

3.平时用途非为车位的人防工程出租对象可以是业主以外其他人员。

4.如变更用途，需向相关部门提出申请。

三、其他类型地下空间实务问题

1.凡具有独立使用性能的地下空间，原则上不会被计入公用面积。故除设备间、公共管理用房等计入公用面积的部分，以及归属市政的部分以外，其他地下空间权属均归开发商所有。

2.按批准的用途使用。

3.可租可售，定价权在开发商。

4.租售对象可以是业主以外其他人员。

5.如变更用途，需向相关部门提出申请。