2015年12月24日国家工商行政管理总局公布了《房地产广告发布规定》（下称《规定》），于2016年2月1日起实施。本所律师曾于2015年9月16日就新修订的《广告法》中有关房地产广告的规定进行过解读，此次对《规定》的解读则是对前述解读的进一步深入和扩展。

成务律师认为：《规定》的重新颁布是根据新《广告法》进行条文调整的结果，今后工商部门查处广告违法将会有更充分的执法依据。今天成务律师就从实务运用角度对《规定》进行重点解读。

一、《规定》的适用范围

《规定》的适用主体包括开发商、房地产权利人、房地产中介机构，其中的“房地产权利人”是指除开发商和中介机构之外的，通过购买、委托经营、信托等合法方式取得房地产项目所有权或经营权的主体；适用的行为包括房地产项目的预售、预租、出售、出租、项目转让等。

《规定》列举了两种不适用本规定的行为，分别是居民私人发布的售房、租房、换房广告和非经营性的售房、租房、换房广告，如果实施前述两种行为的主体发布虚假广告的，工商机关不能依据本规定进行处罚，但当事人可以以欺诈、重大误解、缔约过失等理由请求法院撤销合同或解除合同。

二、重提《广告法》第二十六条规定的违法行为

《规定》第四条与《广告法》第二十六条的规定保持了一致，主要涉及房地产面积表述方式、不得含有升值或投资回报的承诺、不得以时间表示距离、不得违反有关价格管理的规定、不得对未完成的市政条件作误导宣传。

房地产广告在表述面积时，应为建筑面积或者套内建筑面积。建筑面积就是建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积；套内建筑面积又称作使用面积，是指建筑物各层平面中可直接供生产或生活使用的净面积的总和。

除面积应当真实外，含有以下内容的房地产广告也将属于违法：（1）“每年升值XX%”、“每年按照购房款XX%返还收益”等含有升值或者投资回报的承诺的广告；（2）“距离CBD只需10分钟”、“开车一小时”等以时间表示距离的广告；（3）违反《中华人民共和国价格法》以及相关法律、法规、政策等有关价格管理规定的行为；（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的广告行为。

鉴于此，相关主体发布房地产广告时，如确需对房产升值做出宣传的，也不能给购房者带有具体数字或其他可能固化升值或投资回报率的承诺；如需要载明项目与某一特定区域的距离的，应当是该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离；房地产广告中的定价和标价方法不得违反价格管理的相关规定；如涉及未建成的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的，应当注明属于规划中还是建设中。

三、七种不得发布房地产广告的具体情形

《规定》第五条列举了七种不得发布房地产广告的情形，分别是：（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（五）权属有争议的；（六）违反国家有关规定建设的；（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的。

以上七种行为大致可分为三类：其中（一）、（二）、（六）、（七）属于违反国家房地产管理制度，暂时或永久无法办理房产权利证书的情形，因而不能发布房地产广告；（三）、（五）属于房地产权属存在瑕疵未最终确定归属的情形，不得发布房地产广告；（四）的规定则是为了防止开发商将预售款用于非项目建设的其他用途，所以只有取得预售许可证才能发布房地产预售广告。

四、明确了发布房地产广告所需的证明文件

《规定》第六条明确了发布房地产广告需要提供的两类证明文件，一是发布主体需要取得的证明其主体资格的文件，包括广告发布主体的营业执照或者其他主体资格证明，房地产开发企业资质证书，中介机构代理销售房地产项目的还应提供业主委托证明等；二是房地产项目需要取得的证明文件，包括项目土地使用权证明，工程竣工验收合格证明，预售、销售许可证证明，出租、项目转让广告应当具有相应的产权证明等。

五、广告中有关项目的视觉宣传应名实相副

根据《规定》第十一条的要求，如涉及项目位置示意图的，应清晰准确地表示项目的占地面积、立体效果以及项目与周边建筑设施的比例关系。实践中，开发商经常在项目位置示意图中故意缩短项目与周边重要建筑设施的距离，这是不允许的。

《规定》第十三条要求“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”常见的情况是，宣传材料上含有“精装酒店式公寓”、“霍曼四房门、科宝博洛尼整体橱柜、美标洁具、马可波罗地砖、圣像地板、阿里斯顿热水器、森德散热器，国际一流品牌整体精装，安置高贵身心，保证主人拎包入住”等详细装修的内容，而实际情况相差甚远，此种行为属于广告违法。

《规定》第十四条禁止利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。有的开发商在广告上使用“天安门、卢浮宫、独立公园”等其他项目的形象作为本项目的效果进行展示，这种行为属于广告违法。

根据《规定》第十五条，如房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。因施工过程中的设计变更或其他原因，建筑设计效果图或者建筑模型照片与最终建成的房产可能会存在差别，所以如广告宣传材料使用设计效果图或模型照片的，应注明。

六、广告中的价格表示应真实、确定、有效

《规定》第十条要求，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。违反本条规定的常见情形有“XXXX元/平方米起”、“每平米低至XXXX元”、“价格你来定”等。正确的做法为，价格应为实际的销售价格，明示价格的有效期限，多个楼盘分期开盘销售的，应该标明属于第几期的价格。

七、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容

只有获得国家许可的金融机构才有权面向社会公众进行融资，房地产企业不得融资或变相融资，实践中常见的融资或变相融资行为主要有不具有房产销售内容或者未取得销（预）售许可证而进行销售并收取房款的行为，因而不得就该类行为发布房地产广告。

八、禁止有关办理户口、就业、升学等的虚假允诺

为了吸引客户，房地产商经常会打出诸如“买房子送户口”或者“买房即可拥有名校教育资源”等对购房行为有实质性影响的内容，但实际结果要么是上述指标有限，要么购房后根本无法兑现。今后，房地产商房不得在广告中作出能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

九、物业服务宣传应与实际相符

《规定》第十九条要求，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。实践中不少开发商打出“酒店式物业、24小时贴身服务”、“酒店式物业、24小时管家服务”、“XX物业全程顾问服务，世界级服务模式完美呈现”等内容的广告，如上述物业管理内容尚未实现的，则应标明，否则属于广告违法。

十、广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容

因含有这类内容的广告违反了社会主义良好风尚，因而为《规定》所禁止。广告中出现诸如“龙脉圣地，世代相传”、“南北对流，通风采光，上风上水、藏风纳气”等类似的含有风水、占卜等封建迷信的内容，属于此处所禁止的行为。

 

房地产广告发布规定

（2015年12月24日国家工商行政管理总局令第80号公布）

第一条 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关规定。

第二条 本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。

第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。

第四条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

第五条 凡下列情况的房地产，不得发布广告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第六条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）工程竣工验收合格证明；

（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（七）确认广告内容真实性的其他证明文件。

第七条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第八条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第九条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第十条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十一条 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

第十二条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

第二十条 房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

第二十一条 违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

第二十二条 本规定自2016年2月1日起施行。1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号公布的《房地产广告发布暂行规定》同时废止。