承租人如何行使优先购买权？
承租人行使优先购买权的条件、程序及限制
作 者|史凯贤
指导律师|戚 谦
一、行使优先购买权不限于“出卖”租赁房屋
《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条文中使用的词语是“出卖”租赁房屋，《民通意见》第132条、第134条和《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条也均使用“出卖”、“卖给”等词语，但现实生活中，导致租赁房屋所有权变动的原因众多，除出卖之外还有以房抵债、折价变卖、权利人行使抵押权、房屋被查封拍卖等等。除“出卖”之外的导致所有权变动的情形发生时，承租人是否享有优先购买权？
针对此，《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。”根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条的规定，“认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的”，承租人可以提出执行行为异议。可见，在以房抵债、折价变卖的情况下，承租人享有优先购买权。
至于权利人行使抵押权、房屋被查封拍卖导致房屋所有权变动的情况，权利人通常通过诉讼程序由人民法院组织拍卖租赁物，根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》中所用“认为人民法院的拍卖措施违法”的表述，以及《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条所用“人民法院应当在拍卖前通知已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”等表述，可以作出承租人也享有优先购买权的解释。
针对抵押权人行使抵押权时承租人是否享有优先购买权的问题，北京市一中院曾在“北京恒祥轩餐饮服务有限公司诉中国农业银行股份有限公司北京西城支行租赁合同优先购买权纠纷案”中认为，“因《合同法》仅规定出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。诉争房屋因抵押权实现而进行执行拍卖，不同于合同法规定的优先购买权的条件，承租人不享有优先购买权。”最高法院则在与前述案情类似的“青岛利群投资有限公司等与淄博晟欣房地产开发有限公司执行异议纠纷案”【(2013)执监字第67号】中明确认为抵押权人行使抵押权时承租人享有优先购买权。
综上可见，承租人的优先购买权是指在发生特定的导致租赁房屋所有权转移的情形时，当时的承租人有在同等的条件下优先于第三人购买租赁房屋的权利。法律设置优先购买权旨在保护承租人的利益，其本质上属于一种可以对抗物权变动的债权。因此，承租人行使优先购买权不限于出租人“出卖”租赁房屋。
二、承租人不享有优先购买权的情形
出租人在向特殊主体转让租赁房屋时承租人不享有优先购买权。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条的规定，下列情形承租人无权主张优先购买权：
（1）房屋共有人行使优先购买权的，根据《民通意见》第133条的规定，按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。
（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。
三、承租人行使优先购买权的程序
1、出卖租赁房屋
《合同法》和《民通意见》均以“出卖租赁房屋”为原型设计优先购买权。根据《民通意见》第132条、第134条以及《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条、第24条的规定，出租人出卖出租房屋的，应提前三个月通知承租人行使优先购买权。出租人履行通知义务后，承租人应在十五日内明确表示是否购买，否则视为放弃行使优先购买权。享有优先购买权的承租人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
2、拍卖租赁房屋
根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第23条和《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，人民法院（如为出租人委托拍卖则由出租人通知）应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
承租人行使优先购买权时应按照正常程序报名参加拍卖。最高法院在（2013）民申字第278号裁定中认为，依照相关法律规定，优先购买权的行使以同等条件为前提，拍卖程序中也不例外，拍卖公司设定提交报名手续和缴纳相应保证金的变卖程序，目的在于甄别出有实力的潜在购买人，承租人未按照规定报名参加拍卖程序的，视为放弃优先购买权。
拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。
承租人认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法（如未通知承租人拍卖事宜或者拍卖程序违法），侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。
3、折价、变卖、抵债
目前仅有《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条规定了出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。但既未规定什么是合理期限，也未规定承租人行使优先购买权的程序。
四、承租人行使优先购买权的限制
1、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的或者第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人丧失优先购买权。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第24条）
2、承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条）
该规定废止了《民通意见》第118条关于“承租人可以请求人民法院宣告出租人和第三人之间的房屋买卖无效”的规定，但如果出租人与第三人串通签订买卖合同损害承租人优先购买权的，承租人可以恶意串通为由主张出租人与第三人签订的买卖合同无效。
3、承租人仅对自己承租的房屋享有优先购买权，无权对出租人出卖的其他房屋主张优先购买权。
在《最高人民法院公报》2004年第5期（总第91期）的“杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案”中，法院认为，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。
4、继续履行租赁合同和优先购买权只能择一行使。
最高法院在“青岛利群投资有限公司等与淄博晟欣房地产开发有限公司执行异议纠纷案”【(2013)执监字第67号】中认为，“承租人请求继续履行租赁合同的权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。”虽然继续履行合同和成功行使优先购买权的后果均为承租人继续使用房屋，但两者性质不一样，且如果承租人两种权利都行使的话，将会出现承租人租赁自己房屋的矛盾现象，所以承租人应当在两者之间作出选择。
5、出租人与第三人签订的房屋买卖合同被确认无效后，出租人不愿再出卖租赁房屋的，承租人请求人民法院确认其享有优先购买权的，人民法院不予支持。
最高法院在“上海浦润装潢有限公司与上海市纺织原料公司、上海纺织控股（集团）公司、利格有限公司承租人优先购买权纠纷案”【（2013）民申字第1301号】中认为，浦润公司主张的优先购买权应以出租方与第三方签订的《房地产买卖合同》有效为前提，现因《房地产买卖合同》无效，其主张的优先购买权不能成立。
6、行使优先购买权应以有履行可能性为前提。
最高法院在“王某与鹤岗市第一制砖厂留守处租赁合同纠纷案”【(2015)民申字第2553号】中认为，王某与留守处签订的合同一直履行到合同约定的期限届满而终止，案外人柴某已经实际取得并合法占有案涉厂房场地多年，王某的优先购买权在客观上不能实现，且王某亦未提供证据证明案外人柴某取得案涉厂房场地时并非善意。根据《合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。故对王某主张行使优先购买权的请求不予支持。
7、承租部分租赁物的承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权？
该问题通常发生在出租人将大面积商铺分别出租给各个商铺承租人时，出租人出卖单个商铺时，承租人当然享有优先购买权，当出租人对外整体转让商铺时，承租人是否享有优先购买权？对该问题尚无全国性的规定，广东高院在《关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复》中认为，部分承租人对整体转让的租赁物不享有优先购买权。北京高院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中认为，出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。
8、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？
北京高院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中认为，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，次承租人享有优先购买权，承租人不再享有优先购买权；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人和次承租人均不享有优先购买权。
9、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？
北京高院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中认为，承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。
摘要：法律设置优先购买权旨在保护承租人的利益，本质属一种可对抗物权变动的债权。但承租人在行使优先购买权时应遵循相应的条件、程序等限制。
