买房维权看时效，勤发通知是王道
卖房人逾期履行合同义务，买房人如何把握诉讼时效
作 者|史凯贤
责任编辑|戚 谦
一、问题的提出
房屋买卖合同因所涉主体众多、事项广泛，出卖人违约情形十分常见。合同中往往规定了大量出卖人承担违约责任的情形，如出卖人逾期办理初始登记、逾期交付房屋、逾期提交备案材料、逾期办理转移登记等。
房屋买受人主张权利受到诉讼时效的限制，即权利人自知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内向法院主张权利，否则其将因诉讼时效届满而丧失胜诉权。
房屋买卖合同既设定了债权法律关系，又设定了转移物权的法律关系，实践中针对出卖人的前述违约行为是否适用诉讼时效、诉讼时效的起算点、违约金的计算期间、法院的支持程度等问题，不同的法院通常会有不同的裁判观点。鉴于此，本文归纳总结了部分地方法院对前述问题的裁判观点。
二、裁判观点
1、未约定交付房屋和办理产权登记时间的，有的法院认为要求交付房屋和办理产权登记属于物权请求权，不应适用诉讼时效；有的法院认为应根据《合同法》第六十二条第四项的规定，买受人可以随时要求履行，从买受人主张权利时开始计算诉讼时效。（案例1）
2、房屋已交付，买受人请求出卖人协助办理产权登记的权利属于物权请求权，不适用诉讼时效。（案例2）
3、债权人和债务人在清偿期届满后达成的以房抵债协议系改变原债务的履行方式，并未改变原债的同一性，其实质仍属债务清偿，请求履行以房抵债办理变更登记的，应受诉讼时效的约束。（案例3）
4、请求支付逾期交房违约金的诉讼时效起算点为房屋出卖人实际交房之日，违约金计算期间为自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止。（案例4）
5、请求支付逾期办理初始登记的诉讼时效起算点为取得所在楼栋初始登记证书之日，违约金计算期间为自约定的办理登记期限届满之次日起至实际取得登记证书之日止。（案例5）
6、请求开发商支付逾期提供产权登记备案材料违约金（逾期备案违约金）的诉讼时效的起算点为开发商提交备案材料之日，该日期由开发商负举证责任，违约金的计算期间为约定的备案期间届满之次日起至提交备案材料之日止。（案例6）
7、请求支付逾期办理转移登记（房产证）违约金的诉讼时效起算点为买受人取得房产证之日，违约金计算期间为自约定的办理登记期限届满之次日起至实际取得房产证之日止。（案例5）其中，有的法院认为如约定的违约金为按日或年计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，对方当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年，两年之前的部分不予支持；（案例7）也有的法院不作以上区分，将违约金计算期间作为一个整体计算诉讼时效。（案例8）
8、如出卖人认为约定的逾期办理初始登记、逾期办理备案、逾期办理转移登记违约金高于买受人实际损失的，法院应予以调低。（案例5、案例6）
三、案例
1、董某与吉林市梧泰房地产开发经营有限责任公司房屋买卖合同纠纷案【吉林省高级人民法院（2015）吉民一终字第89号民事判决书】
与梧泰公司签订《购房协议》，约定董某购买梧泰公司开发的房屋一套，于2005年8月之前将全款付清。2006年8月，涉案房屋楼栋综合验收合格，初始总登记的时间为2008年10月10日。截止起诉时，梧泰公司仍未交付该房。
董某起诉请求：梧泰公司继续履行《购房协议》，交付房屋（交付产权证书）、办理产权登记。
梧泰公司抗辩称：双方未约定房屋交付时间，董某也未以要求履行《购房协议》为由向梧泰公司主张交付，至今已过5年，已超过诉讼时效。
一审法院认为：双方当事人在协议中未明确约定交房时间，依照《合同法》第六十二条规定，董某可以随时要求梧泰公司履行交付房屋及协助办理产权登记的义务。董某请求交付房屋指法律上的交付即要求梧泰公司交付房屋产权证照并办理权属登记，该请求权具有物权属性，故对梧泰公司提出的董某起诉超过诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。一审判决梧泰公司继续履行购房协议，并协助董某办理产权登记。
梧泰公司不服一审判决，提起上诉，认为董某起诉超过诉讼时效。
吉林省高院二审认为：《合同法》第六十二条第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”本案中，董某以提起诉讼的形式向梧泰公司主张权利，与合同法的上述规定相符，故本案的合同履行期限依法应确定为董某起诉之日，其诉讼时效期间的计算也应自此开始。
2、付某与李某确认合同有效纠纷案【湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第635号民事判决书】
法院查明：1999年5月25日，原告付某与被告李某签订了《换房协议》和《互换住房协议书》，约定把付某位于郴州市食品加工城十二栋六单元的502房与李某位于桂阳县省锰大楼的203号房互换。协议签订后双方按协议交付房屋并入住。协议约定，双方于2002年9月以前换好房产证。
入住后付某已经向李某办理了房屋过户手续，但李某至今未协助付某办理过户。现付某起诉，请求确认《换房协议》和《互换住房协议书》有效，判令李某协助付某办理房屋过户手续。
法院认为：依照《换房协议》，双方应于2002年9月以前换好房产证。李某辩称付某请求办理房产证的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，付某请求李某协助办理房屋产权所有证的诉讼请求具有物权的性质，不适用诉讼时效的规定，故支持原告付某的诉讼请求。
3、万源市农村信用合作联社与万源市印旺实业有限责任公司确认合同效力纠纷案【四川省高级人民法院（2014）川民提字第310号民事判决书】
2012年6月8日，信用联社诉至法院称，1997年11月28日，川达公司用自有房产向信用联社抵押借款41万元，约定于1998年5月27日归还。借款到期后，双方于2005年12月2日达成《抵债协议》，约定：双方自愿用川达公司上述自有房产和附属设施抵偿；信用联社收抵后享有房地产完全产权，由川达公司协助信用联社在15日内办理产权过户手续；收抵后信用联社有权自行处置，损益自负。
签订《抵债协议》后，信用联社对抵债资产多次拍卖，最终于2009年11月12日由房屋承租人李某拍卖成交，但川达公司拒绝协助办理过户手续。后李某起诉信用联社及川达公司，四川省达州市中级法院于2012年4月18日以信用联社、川达公司之间房屋尚未办理过户和交付手续、李某起诉尚不具备成就条件为由裁定驳回李某起诉。
为此，信用联社起诉川达公司，请求确认2005年12月2日信用联社与川达公司签订的《抵债协议》合法有效，川达公司立即将其房屋交付给信用联社并办理过户登记手续。
川达公司辩称，信用联社要求其交付房屋并办理过户登记手续的诉讼请求已超过诉讼时效。
一审法院认为：诉讼时效仅适用于债权请求权，而不适用于物权请求权。信用联社办理《房屋他项权证》进行物权登记，在主债权到期后又与川达公司自愿达成《抵债协议》，说明信用联社已经在行使抵押权，抵押权作为担保物权当然属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。
川达公司不服一审判决，以信用联社起诉超过诉讼时效为由提起上诉。
二审法院认为：根据最高人民法院办公厅法办（2011）442号《关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》“三、关于其他物权纠纷案件（五）关于诉讼时效问题：已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危害，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均不应予以支持”的规定，因本案诉争房屋未实际交付，即信用联社未实际合法占有、对其办理物权登记变更的诉讼请求，因已超过诉讼时效期间，二审法院不予支持。
信用联社不服二审判决，申请再审称，办理房屋的物权变更登记物属于物权请求权，诉讼时效只适用于债权请求权，故不适用于诉讼时效的规定。
四川省高院认为：以物抵债协议系原债务到期不能偿还时双方重新约定以物替代清偿，由于以物清偿只是给付标的的改变，其目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，因此，以物抵债的实质仍属债务清偿，故抵债行为应是债权，而非物权。因信用联社要求交付房屋并办理过户登记手续系基于《抵债协议》的约定，故该诉讼请求属于债权请求权，而非物权请求权，应受诉讼时效的约束。
4、李某与开封市银岭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2013）豫法立二民申字第01225号、（2011）汴民终字第298号】
2004年12月18日银岭公司与李某签订房屋买卖合同，约定李某购买银岭公司房屋一套，李某于2005年1月6日向银岭公司交付全部房款并办理了完税手续。合同约定2005年4月30日前交房，逾期60日后按日支付已付房款万分之二的违约金，出卖人应在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
银岭公司于2006年12月31日向李某交了房屋钥匙，李某入住使用。后李某多次到有关部门要求办理房屋权属证书，均被告知由于银岭公司的原因无法办理。
2010年6月1日李某起诉请求判令银岭公司承担逾期交房违约金和逾期办理权属证书违约金。
河南省高院认为，双方约定2005年4月30日前交房，银岭公司在2006年12月31日才向李某交付了住房钥匙，李某收到住房钥匙并实际使用，视为交付。银岭公司存在逾期交房的事实，但权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时计算。李某自接到房屋钥匙起应当知道银岭公司存在逾期交房的违约事实。根据李某与银岭公司签订的房屋买卖合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，从交房之日起满30日止，李某应当已知道其权益受到侵害。李某于2010年6月1日向法院提起诉讼已超过二年诉讼时效。
法院最终判决驳回李某的诉讼请求。
5、常某与北京东和伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【北京市第一中级人民法院（2016）京01民终1596号民事判决书】
2006年9月13日，常某（买受人）与东和伟业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及补充协议，约定东和伟业公司将一套房屋出售给常某。
关于交房时间约定：出卖人应当在2008年12月31日前交付商品房。如发生逾期交房，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。
关于初始登记时间约定：出卖人应当在2009年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。关于转移登记时间约定：商品房交付使用后，买受人应在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书。
双方对出卖方逾期办理初始登记和转移登记的责任约定：出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金截止于实际取得所有权证书，并于实际取得权属证书之日起30日内支付。
2009年10月14日，东和伟业公司向常某交付了所购房屋。常某书面表示不对逾期交房持任何异议并放弃主张权利。
2014年4月18日，东和伟业公司向房屋管理部门提出房屋所有权初始登记申请，并取得了涉案房屋所在楼栋的所有权证书，其中载明登记时间为2014年4月22日。
2014年5月，东和伟业公司向房屋管理部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2014年5月23日，常某取得涉案房屋所有权登记证书。
后常某提起诉讼，请求：判令东和伟业公司支付逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金、逾期办理转移登记违约金。
东和伟业公司抗辩称：常某主张的逾期交房、初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效。
法院判决认为：关于逾期交房违约金，东和伟业公司向常某交付房屋的时间已远迟于合同约定期限，构成违约，但常某书面承诺对房屋实际交付的时间不提出异议和任何形式的索赔，且常某起诉主张逾期交房违约金，已超过二年诉讼时效。法院未予支持该项诉请。
关于逾期办理初始登记、转移登记违约金。依据合同约定，东和伟业公司履行给付办证违约金义务的截止期限分别为实际取得初始登记证书和房屋转移登记证书之日起30日。因此，常某于2014年12月向法院起诉主张给付上述办证违约金，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。常某并无证据证明逾期办理房屋初始登记、转移登记给其造成了实际损失，原审法院应酌情确定的违约金数额合理。
6、河南东方今典房地产集团有限公司与江某买卖合同纠纷案，【郑州市中级法院（2010）郑民四终字第1518号民事判决书】
2005年9月15日，江某与东方公司签订《商品房买卖合同》，约定江某购买东方公司商品房一套，房款143781元；东方公司应当在2006年12月31日前将商品房交付江某使用，逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，东方公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金；东方公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.4875%/月支付违约金。
东方公司在2007年4月25日将约定商品房交付江某使用。江某、东方公司均未举证证明东方公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的具体日期，依职权调取的证据显示，房管局受理江某房屋所有权证书申请的日期为2009年1月6日。庭审中，东方金典公司称，不知道备案证何时办好。
江某于2010年5月26日诉至法院，请求东方公司支付逾期办理备案违约金8130.82元。
东方公司认为江某起诉超过诉讼时效，且逾期办理备案并未造成原告损失，违约金应调低。
法院认为：根据合同第十五条约定，东方公司应当在2007年10月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。备案的具体日期应当由东方公司承担举证责任，但东方公司未提供证据证明，根据江某房产证的受理日期2008年12月12日，酌定上述日期为2008年11月1日。但双方对违约金约定过高，应当予以降低。
7、高某与北京北辰万通国际投资有限公司房屋买卖合同纠纷案【北京一中院（2015）一中民终字第2782号民事判决书】
2009年7月22日，高某（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定北辰公司应在2009年11月30日前向高某交付商品房，在2010年11月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金截止于实际取得所有权证书，并于实际取得权属证书之日起15日内支付。
合同履行中，北辰公司于2010年8月31日将房屋交付高某，并于2010年11月29日取得房屋所在楼栋的初始登记证书。2013年7月8日，高某领到房屋所有权登记证书。2014年7月1日，高某起诉请求判令北辰公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。
北辰公司答辩认为：高某的主张已超诉讼时效。
北京市一中院二审认为：高某主张的违约金是否存在部分超过诉讼时效的问题。房屋预售合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。本案中，根据合同约定可知，计算违约金是按日计算连续性违约金。因双方未提供存在时效中断的情形，故违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2012年7月1日起算。对于超过二年诉讼时效的部分，法院不予支持。
在案情类似的“岑某、黄某与广州颐明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案”【（2015）穗中法民五终字第336号】中，广州市中院认为：关于岑某、黄某起诉主张逾期办理房屋所有权证违约金是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，颐明公司应于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付，若颐明公司违约，则从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。据此，双方约定系以年为单位累计计算违约金数额，故岑某、黄某主张的违约金属于继续性债权，每年的违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐年届满。
8、郜某与河南华诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，【郑州市中级法院（2013）郑民四终字第2091号民事判决书】
2006年9月24日，郜某（买受人）与华诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人应在2007年4月30日前交付商品房。根据合同产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用的次月1日起180天内办理好产权证，逾期则按房款额日万分之一的比例支付违约金；逾期一年，买受人有权退房。
华诚公司于2007年4月30日将房屋交付使用。2010年11月24日，郑州市房地产管理局为郜某颁发房产证。
一审法院认为，根据合同约定华诚公司于2007年5月1日起至10月28日前办理好产权证书，由于产权证书2010年11月24日才办理完毕，华诚公司已构成违约，应向郜某支付自2007年10月29日起至2010年11月24日止共计1122天的违约金共计33977元。涉案房屋于2010年11月24日登记在郜某名下，郜某于2012年11月23日向法院起诉，未超过两年诉讼时效期间。一审判决华诚公司向郜某支付违约金33977元。
二审判决驳回上诉，维持原判。
四、小结
通过分析上述案例，成务律师提醒买房人：当合同约定的办理初始登记、交付房屋、提交备案材料、办理转移登记等期限届满后，应勤发通知要求出卖人履行合同义务；当出卖人虽有迟延但已履行相应义务后，应勤发通知要求出卖人及时支付逾期违约金，以防止民事权利经过诉讼时效而丧失胜诉权。
——感谢阅读——
