房屋缺陷有区别，买方救济有选择

从不同房屋质量情形看法院裁判倾向和规则

作      者|史凯贤

责任编辑|戚    谦

一、房屋质量问题的法律分类

现实生活中，除了房价问题之外，买房人最为关心的问题莫过于房屋质量问题了，这一问题直接关系到买房人居住的舒适度和幸福感。常见的房屋质量问题主要有楼体不稳定、层高不足、墙体龟裂、渗漏、墙体空鼓、墙皮脱落、隔音隔热效果差、门窗密闭性差、门窗变形、上下水跑冒滴漏等等。   

《商品房买卖合同司法解释》第十二条、第十三条将房屋质量问题分为以下三种类型：

（1）主体结构质量不合格（包括不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格）；

（2）严重影响正常居住使用；

（3）一般质量问题（可约定适用或约定排除，即买卖双方可约定在发生该类质量瑕疵时，买方必须接受或者有权拒绝接受房屋）；

分类的法律意义：发生（1）、（2）的质量问题时，买受人可以拒绝受领房屋；可以主张解除合同，请求赔偿损失。其中在发生（2）的情况时，买受人也可选择不解除合同，而请求出卖人承担修复责任和逾期交房的违约责任。发生（3）的质量问题时，买受人不得拒绝受领房屋，不能要求解除合同，但可要求出卖人承担修复责任。

二、法院对房屋质量责任的判决倾向

通过研究各地法院有关房屋质量案件的裁判文书可知，法院对于部分房屋质量问题的裁判标准形成了比较一致的倾向，具体如下：

（1）法院重视并倾向于采信司法鉴定部门的鉴定意见；

（2）经鉴定属于严重质量缺陷的，法院通常认定为严重影响正常居住使用，并支持买受人解除合同诉请，经鉴定属于可修复的一般质量问题时，法院通常不支持解除合同诉请，但开发商应承担修复责任和逾期违约金；

（3）房屋经竣工验收合格，且经买受人收房验收的，经鉴定存在房屋质量问题的，开发商仍应承担责任；

（4）层高不足属于不可修复性的严重缺陷，在不影响安全和使用的情况下，买受人有权选择不解除合同，法院不予干涉；

（5）实践中质量问题有可能单发或并发，是否必然导致合同解除，需要就个案视质量缺陷程度、鉴定机构意见、买受人诉讼请求综合判定。

三、相关判例及裁判要旨佐证

（一）房屋已竣工验收合格且经过买方验收，但存在质量严重缺陷的，买方有权有权解除合同并要求在外租房的租金损失。

案例1、长春市东朗房地产开发有限公司与王某、孙某商品房买卖合同纠纷案【（2015）长民一终字第89号判决，（2015）吉民申字第1924号裁定】    

王某诉称：2010年12月9日，王某在东朗公司购买了某小区302室房屋。2011年10月21日入住并对房屋进行了装修。2012年9月12日，王某在新房内发现整个顶棚出现多处裂痕，有的地方钢筋裸露在外，且主卧室大灯震落地下。王某立即通知保利公司（物业）派人到现场对现状进行了拍摄。后发现孙某在楼上装修，经协商，孙某停止了装修施工。由于各方对造成王某的损失互相推诿，王某起诉至法院。

审理中，王某申请对顶棚破损原因进行鉴定。鉴定意见为：1、302室顶板不规则开裂与402室业主拆除地面面层时产生较大振动有关。2、302室顶板不规则开裂也与302室顶板砼强度部分未达到设计等级要求有关。3、出现裂缝的楼板影响其承载力及耐久性。王某认为东朗公司出售的房屋存在质量问题，故请求：解除房屋买卖合同，东朗公司承担王某不能入住房屋而在外租房的租金损失。

　　东朗公司与保利公司辩称：鉴定意见为混合过错，损害后果应由各被告分担。即使房屋存在质量问题，也应以修复为首选方案，同意进行修复。

一审法院认为：依据《商品房买卖合同司法解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案所涉房屋卧室及大厅顶棚出现多处裂痕，通过鉴定意见可见，东朗公司开发建设的出售给王某的房屋，顶板砼强度未达到设计要求，影响承载力及耐久性，工程质量存在严重缺陷，王某主张解除合同并赔偿损失，符合法律规定。王某购买的房屋不能实现使用目的，导致在外租房，故对王某租房损失应予支持。

一审判决：解除双方签订的商品房买卖合同；酌定东朗公司承担王某租房费用76000元。

东朗公司不服，提起上诉。

二审法院认可一审法院的判决结果及理由，判决维持原判。

东朗公司不服，向吉林省高院申请再审称：房屋已取得竣工验收备案证，属于经验收的合格房屋，并且是在已经王某收房验收后才进行室内装修的。

王某认为：装修的时间早于房屋办理竣工验收手续的时间，不能因接收房屋就认为房屋质量合格。房屋存在质量问题经过司法鉴定确认，王某有权解除合同。

吉林省高院再审认为：根据鉴定意见，房屋顶板不规则开裂与楼上拆除地面面层时产生较大振动有关，也与顶板砼强度部分未达到设计等级要求有关，且出现裂缝的楼板影响其承载力及耐久性，故房屋存在顶板砼强度部分未达到设计等级要求的质量问题，楼板的承载力和耐久性已经受到影响。东朗公司提出的房屋在交付给王某后办理了竣工验收备案，取得了备案证的理由，不能否定房屋质量问题。据此，原审法院确定房屋的质量问题已经严重影响正常居住使用，符合本案的客观情况，不违反法律规定。

吉林省高院裁定驳回东朗公司的再审申请。

（二）因房屋屋顶渗水漏水导致长时间不能装修入住，属严重影响正常居住使用的房屋质量问题，买方有权拒收房屋，并要求卖方承担逾期交房的违约责任。

案例2、杨某与杭州金地中天房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷案【(2015)浙杭民终字第2358号判决】

2009年6月26日，杨某、金地公司签订《商品房买卖合同》，约定杨某向金地公司购买一套排屋，总价为7549125元，出卖人应当在2011年4月30日前将商品房交付买受人使用。合同签订后，杨某依约交付了购房款。

2010年12月，房屋经竣工验收合格，取得竣工验收备案表，房屋经质量分户验收合格。但截至起诉，杨某尚未取得房屋钥匙。

2011年4月30日，杨某在验房过程中发现案涉房屋存在漏水点，遂拒绝收房，要求金地公司维修。金地公司维修后于2011年7月1日发函杨某要求其收房，杨某经验房后认为漏水问题仍未解决，再次拒绝收房。2012年10月，金地公司委托专业单位对房屋进行维修，并于2013年6月维修完成。金地公司将房屋钥匙托管给金地物业，但未再通知杨某收房。

2015年2月28日，杨某的委托代理人徐某至金地物业交涉，主张房屋因存在重大质量问题，此前并不符合交付条件；金地物业方主张房屋已经符合交付条件，视为实际交付。

　　杨某遂向法院起诉要求金地公司按照合同约定标准承担逾期交房违约金。  

　　原审法院认为：根据《商品房买卖合同司法解释》第十三条规定，现金地公司提供的证据能证明房屋经竣工验收合格，取得竣工验收备案表，且杨某未提供证据证明房屋存在主体结构质量不合格或存在其他双方约定的构成根本性违约的质量瑕疵，故主要审查的内容为房屋是否存在足以影响杨某正常居住使用的质量瑕疵，导致杨某购房目的不达。

　　事实表明：房屋确实存在屋顶渗水情况，直至2013年6月才完成维修。在2011年4月30日至2013年6月长达两年的时间内，杨某无法装修、入住，已经符合“案涉房屋质量瑕疵影响杨某正常居住使用”这一条件。金地公司的行为构成违约，杨某有权要求其支付违约金。

商品房买卖合同第十条约定：……2、逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。金地公司主张该违约金标准过高，在法院释明下，杨某坚持要求按合同约定标准计算违约金，并拒绝就因金地公司违约造成其实际损失进行举证。

一审法院最终酌定判决金地公司应向杨某支付逾期交房违约金50万元。

　　金地公司、杨某均不服，分别提起上诉。

　　杨某上诉要求判决金地公司支付违约金1000000元。

金地公司上诉认为，房屋质量问题只是因屋顶地漏堵塞而导致的渗水问题，达不到“严重”影响正常居住的情形，不符合《商品房买卖合同司法解释》第13条的适用条件。

杭州市中院认为：争议的焦点问题是房屋是否存在可构成拒绝收房事由的质量瑕疵。根据《国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”房屋在金地公司通知收房时即存在漏水问题。双方约定房屋交付时间为2011年4月30日前，因漏水问题直至2013年6月才完成维修。在长达两年多时间里，杨某虽支付了全部购房款，但无法正常使用案涉房屋，原审法院根据本案实际情况认为房屋质量瑕疵达到影响买房人正常居住使用的程度，以致其合同目的无法实现，从而认定杨某可拒绝收房，即金地公司存在逾期交房的违约行为并无不当。根据卖合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。在金地公司主张违约金标准过高的前提下，原审法院已综合合同履行情况、当事人过错程度及金地公司已实际履行维修义务等情形，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整违约金为50万元应属合理。

二审判决驳回上诉，维持原判。

（三）房屋质量问题经鉴定属可通过加固改造修复的质量瑕疵，买方在接收房屋后不能以此为由主张解除合同，但卖方应承担修复费用。

案例3、王某、周某与广德新德龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2013）皖民四终字第00227号判决】

一审法院查明：王某、周某系夫妻关系。2011年5月2日，王某与新德龙公司签订《商品房买卖合同》，约定：王某购买新德龙公司开发的商住房两套，总价款712444元。合同签订当日，王某、周某支付了首期购房款，并接收了房屋钥匙。2011年5月9日，王某、周某取得涉案房屋的房产证和土地证。

2011年10月，王某、周某对房屋进行了装修。两套商住房相连，现形成三间门面，三上三下两层。在装修房屋过程中，王某、周某发现东边一间的一层顶和二层顶共有2根梁出现裂缝，遂与新德龙公司进行交涉。经王某、周某同意，新德龙公司委托鉴定机构对房屋质量进行了检测。检测报告载明：出现裂缝的梁是新增加的梁，新增梁未经变更设计、梁底部无受力钢筋，混凝土强度低、施工质量差，从而造成在新老混凝土交接附近出现裂缝；在现阶段条件下，梁裂缝对新增加的局部建筑结构安全性有一定影响，对原建筑结构安全性无明显影响；建议对新增梁和新增板予以拆除，由有资质的设计单位重新进行加固改造设计，由有资质的施工单位重新进行加固改造施工。

双方因房屋维修及损失赔偿问题产生纠纷，王某、周某诉诸法院，请求判令解除《商品房买卖合同》，新德龙公司退还购房款本金和利息以及装饰装修损失。

一审法院认为：根据《商品房买卖合同司法解释》第十二条、第十三条的规定，房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于本案房屋出现的裂缝，根据裂缝检测鉴定报告，房屋存在的质量问题仅对新增局部建筑结构安全性有一定影响，对原建筑结构安全性无明显影响，且可通过加固改造进行修复，不属于严重影响正常居住使用的情形。房屋已经交付装修使用，并办理了产权证书，房屋买卖合同已经履行完毕。王某、周某请求解除合同无事实和法律依据。相应地，王某、周某主张新德龙返还购房款本金和利息以及赔偿装饰装修损失的诉讼请求建立在合同解除的基础让，故也不予支持。

一审判决驳回王某、周某的诉讼请求。

王某、周某不服，提起上诉。 

安徽省高院认为，《商品房买卖合同》双方已履行完毕。虽然涉案房屋质量存在一定的瑕疵，但并没有达到解除合同的法定条件，房屋质量瑕疵可以通过维修解决。因此，王某、周某诉请解除合同没有事实和法律依据。但由于新德龙公司改变涉案房屋结构，对房屋质量问题存在过错，应承担对涉案房屋进行加固的费用，以及因加固导致的装饰装修损坏费用。

安徽省高院二审酌定判决新德龙公司赔偿王某、周某房屋加固费及装修损失费合计6万元，由王某、周某自行聘请专业建筑公司对房屋进行加固维修。

（四）经鉴定房屋存在严重质量缺陷和较多一般质量缺陷（如层高不足、大面积空鼓、大面积龟裂等），但除层高不足属不可修复的永久性缺陷外，其他缺陷均可修复至合格，层高缺陷在正常使用状态下也能够满足使用要求。买受人可不解除合同，有权要求开发商支付层高不足的补偿金、承担修复责任，并承担逾期交房违约金。

案例4、河南省和田置业有限公司与范某房屋买卖合同纠纷案【（2015）豫法民提字第191号判决】

2010年8月5日，范某与和田公司签订商品房买卖合同，约定范某购买和田公司开发的房屋一套，房屋层高2.9米，和田公司应当在2011年1月8日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付使用；还约定了逾期交房的违约责任。

2010年9月1日，楼房经竣工验收合格。2010年10月28日，范某接到入住通知书时，发现所购房屋层高不足合同约定的2.9米，室内空间尺寸不符合设计图纸要求，屋顶平整度误差大，（B）（D）轴线出现明显位移，（6）（9）轴线构造柱空洞、蜂窝状、严重漏筋，加气款块砂浆标号不达标，墙体空鼓等问题，要求和田公司处理，并拒绝收房。后范某诉至法院，并申请对所购房屋质量问题进行鉴定。

经鉴定：该房屋存在严重质量缺陷（层高不足）和较多一般质量缺陷（大面积空鼓、表面龟裂、粉刷层开裂等）。

　　鉴定机构还出具补充说明：东南卧净高小4-5cm，严重超差，该房间高度为不可恢复的永久性缺陷，正常使用状态尚能满足使用要求，但耐久性有欠缺。非正常状态（如火灾状态）不能满足原有设计需求，结构耐久性略有欠缺。其他质量缺陷均可通过维修达到合格状态。

一审法院认为：涉案楼房已经竣工验收合格，和田公司在约定的交房期限前下达了入住通知书，向范某交付房屋，交房符合约定。但通过鉴定，查明房屋存在严重质量缺陷和较多一般质量缺陷，且层高不足问题为不可恢复的永久性缺陷。范某要求和田公司对房屋质量缺陷予以维修的诉讼请求，符合法律规定。

一审判决：和田公司对鉴定意见中通过维修或返工后可达合格状态部分进行维修，并维修至合格状态；支付原告范某层高不足无法修复的补偿款30000元；3、驳回范某要求和田公司支付违约金的诉讼请求。

范某不服，以补偿金过低且法院不支持逾期交房违约金为由提起上诉。

和田公司辩称，其在交房日期上不存在违约，且该房屋的层高的差异并不影响房屋的实际使用功能。

二审法院认为：范某所购买房屋，经鉴定确有质量问题，且影响房屋的使用功能。范某与和田公司在交接涉案房屋时，以存在质量问题为由拒绝受领房屋，有事实及法律依据。和田公司应承担延期交房责任。二审法院维持了一审判决中要求和田公司承担修复责任和支付房屋层高不足补偿金的判项，同时判决和田公司按照合同约定向范某支付逾期交房违约金。

和田公司不服二审判决，向河南省高院申请再审，认为其交房符合约定，不应承担逾期交房违约金。

河南高院再审认为，合同约定的交房时间为2011年1月8日前，2010年10月28日，范某接到和田公司入住通知书，但因房屋有质量问题拒绝接收房屋。范某购买的商品房经鉴定确实存在严重质量缺陷和较多的一般质量缺陷，达不到正常居住使用条件，和田公司在明知房屋存在质量问题的情况下，也未及时有效的履行维修义务，致使范某购买房屋后长达4年之久不能入住，故和田公司应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房应支付已交付房款的万分之五的违约金，二审法院判决和田公司自约定交房期限届满的次日2011年1月9日至房屋维修合格达到交房标准之日支付违约金，符合双方合同约定，并无不当。

河南高院再审判决维持新乡中院的二审判决。

（五）房屋存在层高不足的质量问题时，买方有权选择要求开发商继续履行合同，并承担层高不足的违约责任。

案例5、赵某与河南省安融房地产开发有限公司买卖合同纠纷再审案【（2008）豫法民再字第31号判决】    

1999年9月1日，赵某、安融公司双方签订商品房认购合同，约定赵某购买安融公司的商品房一套。安融公司应于2000年12月28日交付房屋。安融公司承诺所购房屋层高2.9米，并标于房屋平面图上附于合同中。

赵某交齐房款及相关费用后，发现房屋存在质量问题并随即向安融公司提出，但安融公司以种种理由不按合同规定的期限交付房屋。2003年初，赵某发现安融公司所建房屋层高2.8米，与承诺不一致，交涉未果引发诉讼。

一审法院在认定安融公司逾期交房构成违约的情况下，判决其承担逾期交房的违约金，但未支持赵某要求安融公司偿付房屋层高不符的赔偿金20000元的请求。

郑州市中院在二审和再审中均认为，赵某称安融公司应支付其虚假承诺高度的赔偿金2万元，没有相应依据，不予支持。

赵某遂河南省高院申请再审，请求判令安融公司赔偿因层高不符合合同约定的违约金2万元。

河南省高院认为，双方签订认购合同时约定房屋的层高为2.9米，但实际交付房屋的层高为2.8米，安融公司已构成违约，应承担违约责任。申请人赵某要求安融公司支付2万元违约金数额适当，应予支持。河南省高院最终在维持原判的基础上，增加判决安融公司支付赵某层高违约金2万元。

四、结语

买房人都希望开发商交付的房子完美无缺，但或多或少地都遇到过房屋质量问题，这并不可怕，关键要结合实际情况选择不同的处理方式。

在此成务律师提醒买房人：在遭遇房屋质量问题时，动辄要求解除合同的做法并非明知之举，而应该结合房屋质量缺陷的程度和自己的实际需求做出正确的选择。

当房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的，买房人当然可选择解除合同，要求开发商承担违约责任，但也可根据自身情况放弃解除合同，而要求开发商承担修复、逾期交房或租金损失。当房屋仅存在一般人都可接受的质量瑕疵或者可修复的质量问题时，法院为了促成交易，防止当事人滥用合同解除权，通常不支持买房人的解除合同的要求，此时买房人不妨退一步，要求开发商承担修复费用。