商品房买卖要签新版合同啦，你造吗？

两大变化警示开发商风险

——新版《商品房买卖合同》解读（上）

冯明辉 河南成务律师事务所律师

《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）（以下简称“旧版合同”）自2000年实施以来，买卖双方不断发生包括建筑质量、房屋交付、权证办理争议等在内的大量纠纷。为更好地满足实际需要、保护购房者的合法权益，又鉴于《物权法》等法律和司法解释的出台及变化，国家住建部和工商总局于2014年制定了《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171和GF-2014-0172）（以下简称“新版合同”）。该新版合同分为预售文本和现售文本。

新版合同虽然允许买卖双方进行选择适用和补充约定，但出于对行政管理秩序和社会公共利益的维护，部分关键条款在政府房屋行政主管机关进行合同网签和备案时将不会被允许更改。其中，新版合同关于开发商披露义务和商品房交付条件这两大变化，给开发商带来巨大的影响，这种影响并非单纯从销售角度而言，而是涉及到工程建设、财务运作、外部关系等各方面的协调安排。

尽管新版合同尚未全面实施，但行政主管机关在颁发预售许可证时，对开发商提交的合同文本进行审查，其中的内容已经与新版合同条款有很多相似之处。因此，为了实现保护购房者的权利和开发商合法利益的共赢，需要法律顾问以开发商的风险和责任为视角，来审视和解读新版合同。

 

一、新版合同两大变化的主要内容及其背景

（一）新版合同增设了开发商的信息披露义务

新版合同在第二章“商品房基本状况”中，增加了“抵押情况”、“房屋权利状况承诺”的条款，现售文本还增设了开发商披露租赁情况的义务。

1、明示抵押的条款

在一般情况下，开发商为筹集资金，利用土地使用权、在建工程、未售商品房进行抵押融资的现象非常普遍。由于抵押权是一种法定的以抵押物优先受偿的权利，抵押权的存在有导致买受人在开发商不能清偿债务时无法取得商品房的风险，所以开发商往往出于便利销售的考虑，故意隐瞒或回避抵押情况。更有甚者，有的开发商逃避行政管理的网签和备案程序，将先行出卖的商品房又再进行抵押，恶意地给买受人造成巨大风险和损失。

新版合同第四条要求开发商明示出卖的商品房是否抵押，将抵押人、抵押权人、抵押登记机构、抵押登记日期、债务履行期限写进条款，并将“抵押权人同意该商品房转让的证明”、“解除抵押的条件和时间”、“关于抵押的其他约定”以附件三的形式作为网签和备案的必要文件，将明知抵押风险存在时的判断权和选择权交还给买受人，同时为开发商是否明示抵押情况固定了书证。

2、明示租赁的条款

现房情况下，开发商为回笼资金、加快流转，有可能将未销售商品房先行出租。由于《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十条规定“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，为了充分保护买受人对是否购买处于租赁状态的商品房的知情权和选择权，新版合同现售文本增设“租赁情况”条款，要求开发商明示租赁期限、房屋交付后的租赁收益所有权，并将承租人放弃优先购买权的声明作为买卖合同附件四，从合同条款设定上避免由于承租人主张优先购买权而导致买受人丧失商品房所有权。

3、“房屋权利状况承诺”条款

新版合同在要求对包括抵押、出租等在内的商品房基本状况进行明示后，在该第二章设置了“房屋权利状况承诺”条款，列举了“1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况”三项承诺，并留白填写买卖双方商定的其他承诺内容。

 

（二）新版合同细化和完善了开发商的房屋交付义务

1、旧版合同关于商品房交付条件的约定及其弊端

旧版合同第八条约定的可选择适用的商品房交付条件包括：“1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”实践中，开发商多利用其优势地位，选择以“五大责任主体验收合格”作为商品房交付条件，即建设方、设计方、勘察方、施工方和监理方共同签字认可竣工验收合格，因而在建设工程竣工验收备案之前，就满足了合同约定的商品房交付条件。旧版合同第十一条的“交接”仅以出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为必要文件，而“出卖人关于基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺”更是在旧版合同第十四条中任由买卖双方自由约定。

旧版合同实施后，在房屋交付方面发生的纠纷比比皆是。有的开发商为避免承担逾期交付的违约责任，在道路尚未通行、绿地尚未完工、水电气暖等基础设施还没有到位的情况下“依约”交付商品房；有的开发商利用优势地位，要求买受人先办理入住手续再进行查验，对查验发现的质量问题长期拖延解决，给买受人的日常生活造成极大不便和困难。同时商品房尚未通过建设工程竣工验收备案，也给买受人的财产安全和按期取得房屋产权证带来隐患。

2010年以后，部分地方政府通过实践总结颁布了关于商品房交付的行政管理办法，并以名为“建议”实为“必须”的行政控制手段，责令开发商依据行政管理办法的规定在合同中约定房屋交付条件。本次新版合同则是在全国层面以合同约定的方式进行规范。

2、新版合同关于商品房交付的约定

新版合同第四章“商品房交付条件与交付手续”，对旧版合同作出重大修改，细化了商品房交付条件，完善了商品房交付手续。

（1）新版合同取消了“商品房经验收合格”的表述，而代之以“该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件”，其中不可更改的第1、第2项分别是“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”。

根据国务院《建设工程质量管理条例》和住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商在办理商品房竣工验收备案时，不仅由建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方五大责任主体参加的验收满足了合格条件，而且规划、环保、公安消防、人防等部门也已出具认可文件或者准许使用文件，建设项目档案已经移交给行政主管机关或其他有关部门；根据《房产测绘管理办法》的规定，委托进行房产测绘针对的是“申请产权初始登记的房屋”。该条款意味着，以往曾经引发大量纠纷的开发商擅自加楼层、偷面积、占绿地、换建材和不具备生活条件而强行交付使用等行为将受制于政府机关的建设工程竣工验收备案管理而承担逾期交房的违约责任；而买受人办理该商品房产权证也由于完成房屋申请产权初始登记的测绘前提而有了更为确定的时间保障。

（2）新版合同摒弃了旧版合同第十四条由买卖双方自由约定基础设施和公共配套建筑使用条件的条款样本，代之以明确的合同条款。其中，基础设施设备的供排水，要求交付时配套设施齐全，并与城市公共管网连接；供电要求交付时纳入城市供电网络并正式供电；供暖要求符合供热配建标准，纳入城市集中供热管网（如有）；燃气完成室内管道敷设，并与城市管网连接；电话、有线电视、宽带网络均敷设到户。对于公共服务或其他配套设施，要求以建设工程规划许可为准，约定在确定的时间完成绿地建设、小区内道路、规划车位、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等的建设。新版合同的该项条款设计，与开发商逾期交房的责任挂钩，对开发商的经营和建设管理提出了更高的要求。

（3）新版合同设定了不可更改的“查验房屋”条款，约定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”同时，对于发现“屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用”等质量问题的，开发商应按照质量规范、标准负责修复，“修复后再行交付”。

 

二、开发商新增义务的经营风险和违约责任

我国《合同法》第一百一十三条将违约损害赔偿确定为补偿性质，第一百一十四条还赋予了当事人申请调整过高或过低违约金的权利。但在商品房买卖这一涉及买受人生存权益的重大经济行为中，由于补偿性赔偿难以弥补出卖人恶意违约和恶意欺诈给买受人造成的损失，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》”）中引入了惩罚性违约金，但为了避免扩大适用而造成对合同违约一般应当适用损失补偿原则的冲击，谨慎地列举了五种具体情形，只有针对具有该五种情形之一的行为才适用惩罚性违约金。《商品房买卖司法解释》第八条规定，“（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该司法解释第九条规定，“（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。在司法实践中，根据前述司法解释规定，既有判决双倍赔偿责任的判例，也有考虑买受人损失与出卖人获利的具体情况和双方当事人利益平衡因素而在购房款一倍以内判决赔偿的判例。

而新版合同以合同约定的方式，将开发商未遵守房屋权利状况承诺的合同责任进行了扩充和固定。新版合同列举的三项承诺，涵括了开发商出售房屋必须拥有完整的处分权、不得一房二卖、不得擅自出卖抵押物和出租物、不得有司法查封等，其中“其他限制转让的情况”的范围更为广泛，将适用该项违约责任的范围扩充到《商品房买卖司法解释》规定的五种情形之外，而忽视了最高法院对行为人主观恶意的谨慎考量。新版合同将违约责任具体约定为“如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。……给买受人造成损失的，由出卖人支付［已付房价款一倍］［买受人全部损失］的赔偿金。”这样，原本可以根据具体情况酌定“不超过一倍”的赔偿可能性，就被固定为了一倍赔偿，因其并未违背《商品房买卖司法解释》的基本精神，开发商在有合同约定的情况下主张调整将遭遇极大困难。若开发商选择赔偿“买受人全部损失”，则一方面可能因买受人的举证和裁判者的个案考虑使该全部损失的范围难以预测，另一方面又因有《商品房买卖司法解释》关于不超过已付房价一倍赔偿金的在先限制而使开发商将司法解释列举的五种情形的责任范围缩小至远低于一倍赔偿金的期望落空。

 

三、商品房交付条款的变化对开发商经营的重大影响

商品房开发建设中，工期和质量是重中之重，财务和销售都要围绕工期进行运作。商品房交付条件的条款变化，对开发商的影响最为重大，不仅涉及是否满足交付条件而应否承担违约责任的法律后果，更重要的是为避免违约而对开发商的建设施工管理、财务运作、销售管理及其协调所产生的重大影响。

1、开发商作为发包人，与建设工程施工总承包人之间关于建设工程施工合同是否有效、开工时间和工程逾期的认定、设计变更和洽商签证的影响、分包和转包与总承包人的配合、工程进度和工程质量的争议、工程款拨付、工程竣工验收和备案、保修责任的履行等等的纠纷不断，于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》虽然对解决此类纠纷的法律适用起到重大指导作用，但建设工程施工本身的复杂性致使上述矛盾和纠纷无法杜绝。

这些纠纷不仅造成建设工程施工合同约定的工期延误，更由于矛盾的激化，包括开发商拖延支付工程款的原因，也包括总承包人利用后期交付工程对开发商的时间压力而索取不正当利益的缘故，司法实践中不乏总承包人拒不配合办理工程竣工验收备案、拖延履行保修责任、向设计单位或业主推脱质量责任的案例。开发商以往可以先按照买卖合同约定交付房屋以避免逾期交房的违约责任，之后再慢慢办理竣工验收备案，充其量只会延误办理房产证的期限；对于质量，除非是地基基础和主体结构发生重大问题，开发商慢慢修复一般也不承担多大的责任。

但是新版合同下，开发商必须对向买受人交付商品房的时间作出相对准确的预测和安排，其中包括建设资金的筹措和支付、营销策略的制定与工程竣工验收备案的协调、建设工程施工合同的签订及过程管理、向业主交房的提前量和交房质量瑕疵修复的安排等。如果不改变过往的粗放式经营陋习，开发商不能预测、协调和解决与总承包人之间可能发生的纠纷，甚至因个别质量瑕疵必须在修复后方可交付，由此引发的逾期交房违约责任，将会是一个巨大的风险黑洞。

2、由于建设工程竣工备案程序的要求，在同一建设工程规划许可项下的所有工程，包括基础设施、公共配套设施等，都必须满足规划要求，一些开发商曾经屡试不爽的“分期交付”（指在同一建设工程规划许可项下，以分期开发为由，在商品房买卖合同中约定于某一时点交付经五大责任主体验收的房屋，而基础设施、道路、绿地、车位、环境等公共配套在全部开发完毕时完全满足交付条件）将无法投机。而且，开发商迫于交付时间的压力，不易再以先制造既成事实、后认罚补办手续的方式获取利益，而必须强化对建设工程的规划服从和质量控制才能保证按时通过规划、消防、环保、人防等相关部门的合格验收。不仅如此，电力、水务、燃气、供暖等基础设施，由于公用事业部门的工作计划、施工能力、受城市规划的影响等，如果开发商不能与之统筹协调和安排，将可能导致逾期交付商品房的责任。这些都给开发商的管理能力和资金运作提出更高要求。

（未完待续）