最高法院如何认定“以房抵债”还是“配合套取银行贷款”？

“骗取贷款”和“以房抵债”的博弈

——解读邓记与湖南弘丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

作者|刘书光

编辑|戚 谦

【阅读提示】

商品房出卖人（开发商）在房地产项目建设当中，常会出现建设资金紧张的情形。开发商为获得银行资金支持，会通过与第三人订立虚假买卖合同的形式骗取银行贷款，此种情形下订立的商品房买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。

同时，商品房买卖合同当中亦存在“以房抵债”情形，即开发商为弥补对外欠款，以所建房屋冲抵欠款来弥补流动资金不足的境况。此种情形下订立的商品房买卖合同，虽然不存在房屋买受人直接付款、履行义务的情节，但仍应认定为有效的商品房买卖合同。

仅从表面分析，两种情形是非常相似的，双方均签订了商品房买卖合同，房屋买受人并未实际支付首付款，且贷款也是房屋出卖人代为偿还，此时，仅凭付款方式，不足以认定双方签订的买卖合同并非真实意思表示。且付款系合同履行方式，并非认定合同效力考虑的因素。双方签订合同的效力如何，需要其他的关联证据综合认定。

本案即为上述两种情形的博弈。商品房出卖人弘丰公司主张该合同属骗取银行贷款的无效合同，并举证证明其支付了房屋首付款及相关税费、一部分银行贷款本息。但是买受人邓记主张，双方存在债权债务关系，房屋买卖合同的签订是弘丰公司用来偿还借款；合同签订后出卖人配合买受人办理了商品房买卖合同电子备案，后续又签订《结算协议》确定买卖事宜。最高法院认为，邓记的主张具有一定的合理性。进一步看，在买受人提出此主张的情形下，出卖人弘丰公司并未提供其他证据证明双方之间该种付款方式的选择是邓记配合其套取银行贷款，仅凭付款方式，不足以认定双方签订的买卖合同并非真实意思表示。何况，付款系合同履行方式，并非认定合同效力考虑的因素。最终，最高人民法院认为，弘丰公司与邓记签订合同的真实合意为买卖房屋，而非套取银行贷款。

河南成务律师事务所（ID:chengwulvsh）在此提醒：对于“以房抵债”情形签订商品房买卖合同的，商品房买受人应当妥善保管出卖人“欠款”的合法证据，避免因出卖人的不诚信而使自身陷入不必要的纠纷。

【关键词】 公共利益 恶意串通 意思表示 对抗第三人

【裁判要点】

商品房买卖合同签订后，尽管买受人并未实际支付房屋首付款，贷款由出卖人代为偿还，但因买卖双方存在债权债务关系，签订房屋买卖合同是出卖人用来偿还借款；且合同签订后出卖人配合买受人办理了商品房买卖合同电子备案，后续又签订《结算协议》确定买卖事宜。故不能仅凭付款方式认定合同效力，基于“以房抵债”签订的商品房买卖合同，真实意思虽非“买卖房屋”，但仍是合法有效的商品房买卖合同。

【基本案情】

一审法院查明：弘丰公司与邓记系商业合作关系。2008年12月1日，双方签订了四份《商品房买卖合同》。签订后，弘丰公司先后开具收据六张，载明已收取邓记首付款。2009年3月31日，邓记为借款人和抵押人，建行湘潭市分行为贷款人，弘丰公司为保证人，以抵押加保证形式签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行办理按揭贷款。弘丰公司支付了相关费用；当日银行即发放贷款并支付至弘丰公司账户。2009年9月7日，弘丰公司配合邓记到湘潭市房产局完成了四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月28日，弘丰公司、邓记经对账后签订《结算协议》，确认：一、截止当日，弘丰公司与邓记债权债务已全部结清；二、双方以前往来凭证全部失效。2011年12月，弘丰公司要求邓记归还四份《商品房买卖合同》项下的商铺，邓记拒绝归还，弘丰公司起诉至一审法院。要求：依法撤销四份《商品房买卖合同》。

一审法院认为，一、四份《商品房买卖合同》系双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。且双方合同已得到实际履行。二、“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”结合本案，邓记不存在任何优势可利用，而作为专门从事房产开发的弘丰公司，明显处于优势，故不存在双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可能性。综上，一审判决，驳回弘丰房公司的诉讼请求。

弘丰公司不服一审判决，上诉称，（一）一审判决认定弘丰公司已收取邓记门面首付款错误，该款系弘丰公司分12次以自己的款项循环转付，邓记并未支付按揭首付款；（二）双方签订的《结算协议》并无双方债权债务往来基础，明显系虚假协议；此外，弘丰公司在二审中当庭提出，其与邓记恶意串通，通过签订《商品房买卖合同》以套取银行按揭款，损害了国家、集体的利益，该《商品房买卖合同》应当确认为无效。

邓记二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。

二审查明：弘丰公司在开发案涉项目的过程中，建设资金紧张，为完成该项目的建设，弘丰公司法定代表人周子奇提出了假借签订商品房买卖合同套取银行按揭贷款用于项目建设的方案。通过陈某作中介人，弘丰公司达成了与邓记合作的意向。弘丰公司于2009年3月25日至31日采取取出、存入循环转付的方法，与邓记合谋伪造出了邓记已支付了首付款的事实，以此骗取了银行的信任。后建行湘潭市分行按合同约定发放了按揭贷款，从2009年5月5日至2010年3月16日11个月内，弘丰公司以邓记名义归还银行按揭款本息。2010年3月以后，弘丰公司财务状况进一步恶化，无力归还银行按揭款本息，也未向邓记支付利息费用。自2011年4月起，邓记替代弘丰公司每月向银行归还按揭款本息。

二审法院认为：本案二审关键是《商品房买卖合同》的效力认定问题。弘丰公司虽在一审中仅提出撤销该合同的诉求，而未诉请确认合同无效，但人民法院在处理民事纠纷案件时应当对民事合同的效力依法予以认定。本案中，双方当事人名义上签订了商品房买卖合同，但其真实意思表示并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖合同为手段套取银行按揭贷款，弘丰公司并没有将其房屋所有权转移给邓记的真实意思表示，邓记也未履行支付房屋买卖价款的义务，而是帮助、配合弘丰公司套取银行按揭贷款以用于项目开发。弘丰公司与邓记恶意串通，以签订商品房买卖合同的合法形式，掩盖其套取银行按揭贷款的非法目的，其行为危害了国家房地产交易和金融管理秩序，损害了社会公共利益，因此，案涉《商品房买卖合同》依法应当确认为无效。综上，二审判决：（一）撤销一审判决；（二）弘丰公司与邓记签订的《商品房买卖合同》无效。

邓记不服二审判决，再审请求：（一）二审判决认定事实错误，弘丰公司是以支付首付款、按揭贷款相关手续费以及11个月房屋按揭款等方式归还其对邓记的欠款。自2010年4月《结算协议》签订后，邓记已经自行支付银行按揭贷款。二审判决无视邓记已经支付房款的客观事实，错误认定邓记未支付购房首付款。（二）二审判决适用法律错误，二审判决认定双方当事人恶意串通套取银行贷款，该认定存在两个无法解释的问题：（1）如果邓记与弘丰公司签订商品房买卖合同是为了套取银行贷款，获得银行按揭贷款的是弘丰公司而非邓记，弘丰公司应当承担按揭还款义务，事实是邓记自2010年4月起，按月向银行还贷，并且至今依然继续按月归还银行按揭贷款；（2）如果是为套取银行贷款，弘丰公司已经获得银行按揭贷款，为何在1年之后的2010年4月与邓记签订《结算协议》？合理的解释就是根本不存在所谓恶意串通套取银行按揭贷款的客观事实。

弘丰公司答辩称，案涉《商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示，是虚假的。签约目的是为套取银行贷款，原审判决认定合同无效是正确的。

【裁判结果】

最高院判决：撤销二审判决,维持一审判决。

【裁判理由】

本案争议焦点为：四份《商品房买卖合同》是否有效。认定上述合同效力，需要认定如下问题：

1、弘丰公司与邓记签订合同的真实合意是否为买卖房屋。

弘丰公司主张双方签订《商品房买卖合同》目的是达到套取银行贷款目的。虽然弘丰公司举证证明其支付了房屋首付款及相关税费、一部分银行贷款本息，但邓记与弘丰公司之间存在债权债务关系，邓记主张上述买卖合同的签订是弘丰公司用来偿还借款，结合弘丰公司配合邓记办理商品房买卖合同电子备案，双方后续签订《结算协议》确定买卖事宜，其主张具有一定的合理性。在此情形下，弘丰公司并未提供其他证据证明双方之间该种付款方式的选择是邓记配合弘丰公司套取银行贷款，仅凭付款方式，不足以认定双方签订的买卖合同并非真实意思表示。且付款系合同履行方式，并非认定合同效力考虑的因素。证人陈某证言前后矛盾，依法不应予以采信。据此，弘丰公司有关其与邓记签订的《商品房买卖合同》目的并非买卖房屋，缺乏证据佐证，最高法院不予支持。

2、案涉四份《商品房买卖合同》的效力。

从当事人意思表示的法律后果角度分析，假定邓记与弘丰公司签订《商品房买卖合同》是为套取银行贷款。法理上讲，虚假意思表示的合同对内和对外产生不同的法律效果。从对内效果看，意思表示真实是合同生效要件，由于缔约双方意思表示不真实，双方所签订的合同并未生效，亦对双方不产生拘束力。但对外而言，缔约双方不能以其意思表示不真实为由对抗第三人。对银行而言，邓记与弘丰公司以签订商品房买卖合同为由进行抵押贷款，办理贷款手续齐全，并以房屋作为抵押。弘丰公司与邓记亦不能以双方签订《商品房买卖合同》意思表示不真实为由对抗银行贷款债权的行使。且从本案查明事实看，并无证据表明双方当事人签订《商品房买卖合同》是为套取银行贷款，二审判决在错误认定事实基础上，认定合同危害房地产交易及金融管理秩序，损害社会公共利益，从而认定合同无效，适用法律亦错误，最高法院依法予以纠正。