国有土地使用权尚未取得即行转让，转让合同有效

未取得国有土地使用权即签订转让合同，嗣后无法履行时要承担违约责任

----解析最高人民法院（2014）民一终字第286号民事判决书裁判要旨

作 者：李永强

责任编辑：孔政龙

【阅读提示】

因某些特殊原因，有的当事人对自己能够取得某些特定物的所有权或处分权表现出超常的自信；这种超常自信在特殊情况或特殊需求下，会演化成当事人签约时的自负和不冷静，即在尚未取得相关权利时就签约将其转让或做其他处分，用以变现或融资。但当原定的取得特定物所有权或处分权的预期无法实现时，当事人会面临什么样的风险呢？

（2014）民一终字第286号民事判决书针对国有土地使用权尚未取得即行转让的情况，认定，未取得国有土地使用权即签订转让合同，合同有效，嗣后无法履行时要承担违约责任。

基于此，成务律师提醒：对于尚未取得所有权或处分权的标的物，不宜签约将其转让或做其他处分，否则履行不能时要承担违约责任，而且如果标的物增值幅度较大，当事人还可能面临巨额损失赔偿责任。

【关 键 词】 合同效力 国有土地使用权转让合同 对价支付形式

【裁判要点】

1、双方约定房屋所有权与国有土地使用权互为对待给付的，将会被认定为形成房屋买卖和国有土地使用权转让两个合同关系。

2、当事人在未取得国有土地使用权的情况下即与他人签订国有土地使用权转让合同的，合同有效；当事人嗣后无法履行国有土地使用权转让合同时，应承担赔偿损失等违约责任。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百七十五条 当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

【基本案情】

2002年3月28日，中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬公司）和中山彤泰投资发展有限公司（以下简称彤泰公司）签订《土地转让及房地产开发合同》，约定：火炬公司将两幅约200亩商住用地使用权作价转让给彤泰公司进行房地产开发；项目建成后，双方对建筑面积进行定量分配，火炬公司按双方确定的房屋价格（建筑造价）结算；彤泰公司所欠土地使用权转让金与火炬公司应付的分配房屋价款冲抵，冲抵后火炬公司所欠彤泰公司的余款，交房时付清。

2002年3月30日，火炬公司和彤泰公司签订《土地转让合同》，约定：火炬公司将一处面积149.91亩的工业用地使用权转让给彤泰公司，彤泰公司所欠土地使用权转让金，冲抵双方2002年3月28日所签《土地转让及房地产开发合同》中约定的火炬公司应付房款。

2005年5月10日，火炬公司与彤泰公司签订《协议书》，约定：彤泰公司将群英华庭楼盘所使用的土地使用权变更至火炬公司名下；火炬公司另行转让约23亩商住用地给彤泰公司；火炬公司转让给彤泰公司的商住用地223亩和工业用地149.91亩，应于2005年9月10日前办理好土地使用权证。

2005年5月30日前，彤泰公司将分配给火炬公司的建筑面积交付并办理完权属变更手续。但火炬公司未依约将106.8359亩的商住用地和149.91亩的工业用地使用权证办至彤泰公司名下。

2010年9月20日，彤泰公司诉请：1、判令火炬公司为彤泰公司办理106.8359亩商住用地使用权证并将土地交付给彤泰公司，或按市场价格赔偿彤泰公司损失；2、判令火炬公司为彤泰公司办理149.91亩工业用地使用权证并将土地交付给彤泰公司，或按市场价赔偿彤泰公司损失。

火炬公司答辩称，（一）本案法律关系应认定为房屋买卖。彤泰公司在取得土地、建好房屋后，向火炬公司出售房屋，并以两种方式实现债权：一是直接取得资金款项，二是取得土地，以土地转让款抵销房屋转让款。火炬公司合同目的是取得房屋并为此支付对价，双方不存在以独立的、特定土地为合同标的的土地转让合同。（二）双方签订以土地抵充购房款的合同时，涉及土地并无权属证书，也没有办理相关出让手续，应属无效。

一审法院认为，（一）本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关系和房屋买卖合同关系，且均为有效；（二）火炬公司在诉讼中明确表示交付土地已不可能，为保障彤泰公司的合同预期利益，火炬公司应按照土地的市场价格赔偿损失。

一审法院以土地评估价值为基准，判决：火炬公司按市场价格赔偿彤泰公司损失。

火炬公司提起上诉，上诉理由与其一审答辩内容相同。

最高人民法院在对各种款项数额进行查清的基础上，对一审判决数额进行了调整，裁判思路与一审一致。

【裁判理由】

最高院认为，本案争议焦点为：一、如何确定本案争议法律关系的性质和效力；二、火炬公司应否以及如何承担彤泰公司所诉土地损失赔偿责任与违约责任。

一、关于如何确定本案争议法律关系性质、效力的问题

（一）性质。在本案法律关系框架内，基于当事人各自角度和合同目的之间的差异，确实呈现出房屋转让和建设用地使用权转让的复合性特征，亦即火炬公司对价支付形式并非仅为一般等价物。如果火炬公司对价支付形式仅为一般等价物，则彤泰公司以建筑造价出售房屋显然不符合交易惯例，且将导致当事人之间权利义务的显失平衡。综合双方约定的内容、背景、目的，在合同解释时应当将火炬公司负有相关土地转让义务确定为当事人达成房屋转让交易的对价基础，从权利义务角度看，土地使用权转让在当事人之间亦具有一定的独立性。

根据双方约定，火炬公司受让房屋是通过其依约享有的“分配权”实现的，受让价格为建筑造价而非市场价。由此，案涉房屋转让确与一般房屋买卖不同，但其原因实为火炬公司所负对价支付义务的特殊性，即需向彤泰公司转让相应面积的建设用地使用权。而彤泰公司依成本价转让案涉房屋所失利益，系通过受让相应建设用地使用权予以填补。该利益实现方式虽与一般房屋买卖合同情形有别，但应属当事人自主利益判断和交易安排的结果。

综上，尽管本案当事人法律关系与单纯、独立的房屋转让、建设用地使用权转让存在一定差别，即房屋所有权与建设用地使用权互为对待给付，但根据双方所签一系列协议所载内容，可以认定本案双方当事人之间除房屋转让之外还存在建设用地使用权转让法律关系。

（二）效力。双方对房屋买卖法律关系的效力没有异议。至于建设用地使用权转让关系，本院认为亦应有效。理由为：1、本案“土地转让”、“土地抵付”是楼款支付的约定方式，该意思表示不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。2、虽然涉案土地在缔约时尚未确定具体四至，但当事人已在相关合同中明确约定了所转让建设用地使用权的用地性质、地理方位、面积和价款，合同条款具有可履行性。事实上双方也已实际部分履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的精神，对于当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，不予支持。3、火炬公司负有剩余相关土地转让义务是双方形成本案房屋买卖法律关系的对价基础，如因客观原因无法实际交付履行，其法律后果应当是火炬公司承担相应违约责任，而非导致相应法律关系无效或者不成立。

二、关于火炬公司应否以及如何承担彤泰公司所诉土地损失赔偿责任与违约责任的问题

案涉合同、协议合法有效，火炬公司应当依约向彤泰公司交付剩余土地。因本案已不存在继续履行建设用地使用权转让义务的可能，火炬公司应当对彤泰公司所受损失包括合同履行后可以获得的利益承担相应赔偿责任。火炬公司作为专门从事土地投资开发及房地产开发的公司法人，应对土地市场发展变化趋势以及其违约行为可能给彤泰公司造成何种损失具有充分的预见能力。一审法院根据土地市场价值评估结论，确定彤泰公司所受损失数额，符合法律精神。