被执行人已出售房产的查封规则

案外人已支付全部价款并实际占有且对未办理过户手续无过错，才可以阻却执行措施

----解读（2014）民一终字第169号二审民事判决书裁判要旨

                                         作    者:张 贞

责任编辑:孔政龙

【阅读提示】

张伟军与蔡福英一般所有权及与所有权相关权利纠纷一案，最高人民法院于2014年11月6日作出了（2014）民一终字第169号二审民事判决书，并于2015年7月9日发布在中国裁判文书网。在该案中，最高法院认定：

案外人购买被执行人的财产尚未办理产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，案外人的实体权利才能产生阻却执行措施的结果。

据此，成务律师提醒：在当前房地产行业低迷的情况下，房地产企业普遍存在拖欠银行、施工单位、材料供应商款项的情形，本案裁判规则及法律依据为房地产企业的债权人提供了有效保护，应注意利用；反之，对于购房人来说，要想保住自己的房产，就需要及时办理房屋交接手续并根据合同约定办理所有权登记，避免在付完购房款后因自己的疏忽而致所购房屋被查封。

【关键词】 案外人执行异议 实体权利 阻却执行措施

【裁判要点】

1、在有证据证明第三人无偿占有被执行人的财产的情况下，人民法院有权对该财产予以查封。

2、被执行人或无偿占有被执行人财产的第三人将需要办理过户登记的财产出卖给案外人，案外人在尚未办理过户登记手续的情况下，只有同时满足支付全部价款并实际占有且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十五条 对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。

对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

【基本案情】

蔡福英诉萧渊、繁荣（厦门）房产投资有限公司（以下简称繁荣公司）民间借贷纠纷一案，一审法院2011年3月作出（2010）闽民初字第21号民事判决，判令萧渊、繁荣公司返还蔡福英欠款本金及相应利息。蔡福英于2011年11月申请执行。

执行过程中，蔡福英向一审法院提出因萧渊、繁荣公司恶意逃避债务，向厦门阜承建筑工程有限公司（以下简称阜承公司）转移财产，请求追加阜承公司为被执行人。

一审法院查明：繁荣公司于2006年12月30日与厦门市二轻集体企业联社（以下简称二轻联社）签订《合作建设“二轻大厦”项目协议书》，在二轻大厦建设项目中，繁荣公司占49%权益。2010年8月20日，繁荣公司将其在二轻大厦中的权利、义务全部转让给阜承公司，转让款为2500万元。但阜承公司未支付转让款。

一审法院认为，异议人阜承公司在无证据证实支付了2500万元对价的情况下受让被执行人繁荣公司在二轻大厦项目的权益，事实清楚、证据充分。对于被阜承公司占有的被执行人繁荣公司的财产应予追回。据此，一审法院作出（2013）闽执异字第2号执行裁定，未追加阜承公司为被执行人，但仍裁定查封、扣押、冻结阜承公司在二轻大厦项目中所享有的49%权益，价值暂以蔡福英申请执行额为限。

另外，一审法院曾于2012年10月11日作出（2011）闽执行字第80—58号执行裁定，查封、冻结阜承公司因与二轻联社合作开发所分得的二轻大厦相关楼层。

包括本案上诉人在内的29个购房人不服该执行裁定，向一审法院提出案外人执行异议。一审法院查明：1、2006年11月10日，厦门市经济发展局批复同意二轻联社在厦门市湖滨南路334号划拨土地上建设二轻大厦项目。二轻联社以协议出让的方式取得该宗地的国有建设用地使用权，土地用途为自用办公。二轻大厦为二轻联社的自用办公楼，若要转让，须经厦门市人民政府批准，补办完全出让手续，补缴地价差。2、繁荣公司于2006年12月30日与二轻联社签订《合作建设“二轻大厦”项目协议书》，合作建设二轻大厦项目，繁荣公司占49%权益。2010年8月20日，繁荣公司将其在二轻大厦中的权利义务全部转让给阜承公司，二轻联社书面表示同意。2011年7月28日，二轻联社与阜承公司签订《协议书》，约定阜承公司分得二轻大厦第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层。

一审法院认为，查封二轻大厦房产并无不当，案外人的异议应予以驳回。据此，裁定驳回29个购房人的异议。29个购房人不服，分别向一审法院提起诉讼。

除上述事实外，一审法院另查明，本案上诉人在本案庭审时确认收到《交房通知函》后还未实际入住讼争房产，该房产就被法院查封。

一审法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。

【裁判结果】

驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

最高法院认为，本执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。

其一，“二轻大厦”系繁荣公司与二轻联社共同开发建设，繁荣公司依约可取得“二轻大厦”中49％的权益。而阜承公司因受让繁荣公司在“二轻大厦”项目中所享有的49％权益分得“二轻大厦”相关楼层房产。现有证据已经佐证阜承公司是在繁荣公司控制之下，阜承公司受让繁荣公司所享有的“二轻大厦”49％权益并未支付相应对价，其无偿占有被执行人繁荣公司的财产，一审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。

其二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，上诉人在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明事实，其于2008年5月与繁荣公司签订《“二轻大厦”买卖合同书》，后又与阜承公司签订《房产预约买卖合同》，起诉时主张其已支付合同总价款的80％，余款20％按照《房产预约买卖合同》约定，产权登记至买受人名下时一并缴交。因此，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件。上诉人在一审庭审时也确认收到《交房通知函》后还未实际入住，诉争房产就已被法院查封，亦不符合“实际占有”的条件。有鉴于此，在上诉人对诉争房产既未支付全部价款又未实际占有的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉请求及理由依据不足，不予支持。