让与担保裁判规则

以买卖合同为借贷提供担保的担保方式无效

----解读（2013）民提字第135号民事判决书裁判要旨

张贞 河南成务律师事务所

【阅读提示】

让与担保，指债务人或第三人为担保债务人之债务，将担保标的物之财产权转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，取得担保标的物之财产权，于债务清偿后，标的物返还债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿之非典型担保。

物权法未明文规定让与担保制度。现实中，订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见，这种当事人之间签订买卖合同，以买卖合同价款的名义进行融资，约定到期如顺利还款，则债务人取回出卖物（或约定回购），如未能还款，则出卖物归债权人所有的方式即是让与担保。这类情况虽极为普遍，但在产生争议诉至法院时，又因法无明文规定，各地法院裁判结果各异。最高人民法院关于广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷案再审一案，认定让与担保违反《物权法》关于禁止流质的规定，为无效。

最高法院该判决对此类案件的处理有指导和参考作用。据此，成务律师提醒：

让与担保是把双刃剑，双方之间虽签订有买卖合同，但债权人不一定能实现取得担保物的目的；反之，债务人如果没有其他证据证实双方之间的真实关系是借贷关系，买卖仅是为借贷提供担保，则有可能弄假成真，反被认定买卖关系成立。

【关键词】 物权法定 流质契约禁止 让与担保 真实意思表示 商品房买卖 借贷

【裁判要点】

1、在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

2、双方之间真实意思是借贷，签订买卖合同目的是为担保债务履行的，应认定为非典型的担保方式；该种担保方式违反物权法流质禁止的原则，应为无效。

【相关法条】

《中华人民共和国物权法》

第五条　物权的种类和内容，由法律规定。

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

【基本案情】

2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，嘉美公司将其开发的53间商铺出售给杨伟鹏，交房时间为2007年8月30日之前。合同签订当日，杨伟鹏支付了全额购房款340万元，嘉美公司开具了《销售不动产统一发票》但未交给杨伟鹏。次日双方到房地产管理局对销售的53间商铺办理了备案登记。后嘉美公司未按约定时间交付房屋。

杨伟鹏遂起诉要求嘉美公司交付房屋。

嘉美公司答辩称：双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间实际上是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷关系中的担保环节。

一审法院认为，从合同约定的内容看，双方之间是商品房买卖关系。嘉美公司辩称该《商品房买卖合同》是双方借贷关系的担保环节，但没有事实依据和法律依据，不予支持。据此，一审法院支持了杨伟鹏的诉讼请求。

嘉美公司不服一审判决，提出上诉。

二审法院查明，嘉美公司于2007年6月28日至2007年12月18日期间分九次向杨伟鹏汇款共61.1万元，嘉美公司主张该款项为利息，杨伟鹏不予认可。

二审法院认为嘉美公司虽然向法院提交了相关证据，但是缺失了双方签订的借款合同这一能够直接反映借贷关系存在的证据，应当承担举证不能的法律后果，对嘉美公司主张的借款事实不予认定，遂驳回了嘉美公司的上诉，维持原判。

嘉美公司不服二审判决，申请再审。

最高法院再审查明：嘉美公司于2007年2月7日至2007年5月28日期间，向严欣等五人借款共计340万元，还款期限为2007年6月24日。同时，嘉美公司与严欣等五人签订《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，所销售房屋即为本案所涉房屋。嘉美公司与杨伟鹏签订合同后，将原有的备案登记撤销（相关《关于申请撤销商品房备案登记的报告》于2007年6月27日出具），并于2007年6月28日申请将杨伟鹏作为购房者登记备案。2008年1月8日，嘉美公司将2007年6月27日为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关缴销。

【裁判结果】

最高人民法院最终判决撤销一审、二审判决，驳回杨伟鹏的诉讼请求。

【裁判理由】

本案争议焦点为：嘉美公司与杨伟鹏之间是借贷关系还是商品房买卖关系。最高法院认为，本案在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已查明事实，嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，是为清偿已到期债务。故可以认定嘉美公司的真实意思是借款而非以340万元的总价出售案涉商铺。

从杨伟鹏一方的情况看，杨伟鹏按照嘉美公司的指令，将340万元分两笔直接打入嘉美公司五位债权人的账户，其应当知晓嘉美公司收到340万元是用于偿还债务。而且，原债权人于2007年6月27日出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》，是杨伟鹏于次日去办理商品房备案登记手续时必备的文件。可以推知，杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先借款并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况。即使杨伟鹏主张其本人在当时的情况下有购买案涉商铺的意愿，但其亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。

二、杨伟鹏作为买方，在交纳了全部购房款后，却始终没有向嘉美公司索要《销售不动产统一发票》原件，且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。

嘉美公司作为售房一方，没有将发票原件交付给杨伟鹏，却于2008年1月8日将发票原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易的真实性。而缴销发票行为发生于2008年1月（本案起诉前）而非诉讼中，则从另一个侧面证明嘉美公司否认与杨伟鹏之间存在真实的房产交易的一贯态度。故结合本案具体情况，不能认定双方之间存在商品房买卖的法律关系。

三、关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元的性质。杨伟鹏始终未说明收取嘉美公司上述款项的原因及其性质，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案的情况分析，在杨伟鹏未能证明双方当事人存在其他经济往来的情况下，最高法院认为嘉美公司关于上述61.1万元是其为借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。

综上，最高法院认为，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。

嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是借贷，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。

既然属于担保，就应遵循《物权法》第一百八十六条有关禁止流质的规定，即对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。杨伟鹏诉请违反该规定，最高法院不予支持。