关于售后回租是否被认定为借款关系的裁判规则

购房人对未登记的房屋收取租金可视为实际占有房屋

----解析最高法院（2014）民一终字第118号判决要旨

扈天利 河南成务律师事务所

【阅读提示】

2015年6月11日，中国裁判文书网发布了最高法院作出的多个关于中信信托有限责任公司对第三人执行异议裁定提起诉讼的判决，本期成务评析以其中的陆兰芳、商金良、商凌佳、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷二审民事判决书为例进行评析。

最高法院认为，在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条“实际占有”的认定中，购房人购房后，将房屋回租给开发商关联公司，虽未办理正式的交房手续，但购房人收取租金的行为，属于对房屋的间接占有，应认定购房人实际占有了房屋。

基于案件事实及法院裁判意见，律师提示如下：

1、买卖加回购的模式是否名为买卖实为借贷，签订合同的双方真实意思表示如何很关键。主体间真实意思表示是认定合同性质和效力的重要因素。购房人购房虽为投资，但其购买房屋，并按约定交付购房款，其目的在于房屋所有权的转移。即使在交付手续上存在瑕疵，也不能轻易认定为名为买卖实为借贷。

2、购房人购房后直接将房屋回租，而未办理交付手续，其收取租金的行为可视为对房屋实际占有。购房人对售后回租房屋的实际占有方式可以表现为取得租金。是否办理房屋交接手续并不能成为认定购房人实际占有房屋的标准。对其所购房屋行使使用、收益的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。

3、购买人购房后应及时办理交付手续、登记过户手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条虽规定了对实际占有人的保护，但对其保护需要购房人对未办理过户手续没有过错。购房人未及时办理过户登记手续，则该房屋极有可能被开发商的债权人查封，影响购房人权利。

【关键词】 售后包租 执行异议 实际占有

【裁判要点】

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了对实际占有人的保护。对第三人通过购买房屋进行投资，并将购得的房屋回租给开发商的关联公司。此种行为是否具有正式的交房手续，并不能成为认定购房人是否实际占有涉案房屋的标准。购房人对其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。可以认定购房人已实际占有房屋。

【相关法条】

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，······；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

【基本案情】

中信信托公司与红枫公司之间存在借款关系，因红枫公司未及时还款，故中信信托公司向法院起诉，并查封了涉案房屋。

2012年12月21日，三购房人对执行标的提出异议，法院受理后于2013年4月18日作出执行裁定书，法院认可了三购房人的异议，认为涉案房产不应查封的理由成立，遂裁定中止涉案房屋的执行。

2013年5月21日，中信信托公司向江苏高院起诉。主要请求为撤销江苏高院（2013）苏执异字第4号执行裁定书；许可对讼争房产的执行。

中信信托公司认为，购房人与红枫公司签订的合同系名为房屋买卖合同，实为借款融资，且合同真实性无法确认。房屋交付后，三购房人未实际占有和使用过该房屋。故三购房人对涉案房屋无权提起执行异议。

三购房人答辩称：1、本案起诉已超过法定时限。2、购房人与红枫公司之间存在合法的房屋买卖关系。3、购房人请求符合法律规定。

红枫公司与东方广场公司未提交书面答辩状，一审庭审中同意购房人答辩意见。

法院经审理查明：红枫公司与东方广场公司之间系关联公司。红枫公司为东方云顶广场项目的开发商。

2011年6月2日，出卖人红枫公司与买受人陆兰芳、商金良签订东方云顶广场公寓楼商品房购销合同。合同中约定，所售房屋为预售商品房，买受人一次性付款，出卖人需将房屋交付给三购房人。涉案商品房购销合同未在昆山市住房和城乡建设局网签备案。

签订合同的同时，陆兰芳、商金良还与东方广场公司、担保方红枫公司签订一份《租赁及委托经营管理合同》。将上述所购房产委托东方广场公司经营管理，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始。并授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为购房人与开发商，购房人与东方广场公司的交验手续。合同还约定了回购条款，约定在符合条件的情况下，红枫公司必须或享有优先购买权。

上述合同签订后，三购房人于2011年6月10日全额支付了房款以及装修费。红枫公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理，但购房人已从东方广场公司获得该房屋的租金。

2012年10月22日，红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。该承诺书就未办理网上备案手续，及不存在一房多卖的情况进行了说明及承诺。昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会在该函上盖章确认。

本案一审争议焦点为：1、中信信托公司起诉是否超过法定期限？2、红枫公司与购房人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、购房人有无排除执行的实体权利？一审法院根据事实与法律对上述争点作如下认定：

一审法院认为，关于焦点一，中信信托公司于2013年4月22日在执行裁定送达回证上签字，于5月3日到立案部门立案，但因费用问题未予立案，故中信信托公司的起诉并未超过法定期限。

关于焦点二，涉案房屋买卖合同同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。购房目的虽为投资性，但不影响合同性质。本案中的商品房买卖合同具备了买卖合同的必备要件及主要条款，购房人也已支付全部房款，合同目的指向房屋所有权的转移，虽购房人与红枫公司之间的售后包租行为，但双方并未构成借款关系。

关于焦点三，一审法院认为，购房人已支付全部价款，根据《租赁及委托经营管理合同》，购房人也间接占有的房屋，应认定购房人已实际占有涉案房屋。而未办理过户登记手续，非购房人过错，先是因为红枫公司的原因，后为政府的网签端口软件变更，无法进行网签。

综上，一审法院作出（2013）苏民初字第11号民事判决，驳回了中信信托公司的诉讼请求。

中信信托公司不服一审判决，向最高法院提起上诉。主要理由为：1、对购房人实际占有案涉房屋属认定事实错误，购房人没有占有房屋的主观意愿，也没有实际占有房屋的客观事实。2、适用法律错误，认为物权法没有间接占有的概念和制度，实际占有就是直接占有。

红枫公司答辩称，其向中心信托公司借款时已经提供了相应的抵押和质押，实际上中信信托公司的债权是有保证的。中信信托公司对涉案房屋申请执行，对购房者是不公平的。

东方广场公司的答辩意见同红枫公司。

陆兰芳、商金良、商凌佳认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故请求维持原判。

【裁判结果】

最高人民法院于2014年10月20日作出（2014）民一终字第118号判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

最高法院认为，当事人二审期间争议的主要问题是：1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立，是否属于适用法律错误。2、案涉购房人陆兰芳、商金良、商凌佳是否实际占有所购房屋，其中事实方面包括：案涉房屋是否已经具备交付条件并已实际交付给购房人，购房人实际占有所购房屋的表现形式是什么。

（一）关于法律适用问题。

最高法院认为，就法律适用是否正确。适用的司法解释为现行有效的司法解释，第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能涉案房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。因此，一审法院适用法律并无不当。

（二）关于案涉购房人是否实际占有所购房屋的问题。

上述司法解释第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案二审中，当事人对于购房人已经支付了全部购房款和其本人对于未能办理房屋过户登记手续无过错并无争议，争议集中在其是否已经实际占有房屋的问题上。最高法院认为，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据购房人于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，购房人已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即三购房人支付购房款以及装修费之次日起生效。也就是说，自2011年6月11日起，承租人东方广场公司对三购房人所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务，而三购房人亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，三购房人购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者陆兰芳、商金良、商凌佳的租金收益并不构成实质性影响，故陆兰芳、商金良、商凌佳早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定陆兰芳、商金良、商凌佳是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，陆兰芳、商金良、商凌佳作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在陆兰芳、商金良、商凌佳与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。