土地使用权转让未订立书面合同的行为性质认定规则

土地使用权转让未订立书面合同的

应认定为不定期租赁

 

--解析最高人民法院（2014）民提字第125号判决书裁判要旨

李永强 河南成务律师事务所

【阅读提示】

2015年2月4日，中国裁判文书网发布了最高人民法院于（2014）民提字第125号民事判决书。

本案中，一方当事人主张双方系转让土地使用权，且有支付土地款和交付土地的行为，仅未签订土地使用权转让合同；另一方则对此予以否认。本案经过福建省莆田市中级人民法院和福建省高级人民法院多次审理及最高人民法院提审，最终认定：土地使用权转让依法应当签订书面转让合同，属于要式法律行为；未签订书面转让合同表明双方就土地使用权转让未达成合意，此时将双方法律关系认定为不定期租赁更符合客观实际。

据此，本所律师提示：

1、土地使用权转让应签订书面合同，否则对方否认转让时，双方行为性质就会被认定为不定期租赁。

2、签订土地使用权转让合同后，应当及时办理土地权属及用途的变更登记手续。

3、要式法律行为，是指民事主体在实施法律行为时，除须意思表示真实外，还必须依照法律规定，完成某种方式或履行某种手续之后，才能产生、变更和终止民事法律关系的一种法律事实。例如，根据《合同法》第270条的规定，建设工程合同应当采用书面形式。

【关 键 词】土地使用权转让 要式法律行为 不定期租赁合同

【裁判要点】

1、土地使用权转让依法应当签订书面合同，为要式法律行为。在双方当事人对法律关系主要内容的意思一致没有书面合同佐证的情况下，认定双方当事人未就土地使用权转让最终达成一致，双方法律关系认定为不定期租赁更加符合实际情况。

2、在欠缺法律规定的形式要件，且法律、行政法规对违反特定法律行为应当具备书面合同这一形式要件要求的法律后果未作明确规定的场合中，通过解释当事人实际履行行为确定其间法律关系的性质，既要综合探究双方履行行为的真实意思，也要充分考量法律、行政法规规定的立法目的，同时还要对当事人违反法律、行政法规规定的法律后果作出准确认定。如当事人履行行为存在多种解释的可能性和合理性，应当将欠缺法律规定的形式要件的原因作为重要判断因素，尽量避免解释结果在客观上虚置法律规定的后果发生。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

《中华人民共和国物权法》第一百四十四条　建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

《中华人民共和国合同法》第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

【基本案情】

1997年12月1日，中医院以出让方式取得四块土地。该四块土地规划用途是医院用地和配套住宅用地。中医院曾与郑少春商谈土地转让问题，但双方没有签订土地使用权转让合同。

2000年11月10日，中医院将座落于福建省莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的土地交付郑少春使用。至2001年1月23日，中医院及其法定代表人沈国忠收取郑少春土地款等款项共计75万元。

2008年3月10日，中医院向福建省莆田市中级人民法院起诉请求：判令郑少春将中医院所有的座落于福建省莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的店面及土地返还给中医院，并支付其店面及土地的占用费206.4万元；判令郑少春将付给中医院的75万元款项直接冲抵店面及土地占用费。

莆田中院经审理，认为土地使用权转让行为无效。据此作出（2008）莆民初字第26号民事判决：一、郑少春于判决生效之日起十日内自行拆离其所占用的座落于莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的地上建筑物，并将土地退还中医院；二、郑少春于判决生效之日起十日内支付给中医院土地占用费；三、中医院于判决生效之日起十日内返还给郑少春土地转让款75万元及利息；四、以上第二项、第三项的款项可予以相互对抵，多还少补；五、驳回中医院其他诉讼请求。该判决发生法律效力。

郑少春不服，向福建高院申请再审称，1、虽然郑少春与中医院之间没有达成书面合同，但已实际履行八年之久，该转让行为合法、有效。2、莆田中院将中医院未经平整的荒地，按商业用地认定占用费，明显违背事实。3、莆田中院并未对双方当事人的过错程度进行认定，只是简单地返还，一方支付租金，一方支付利息。中医院的过错程度大于郑少春的过错程度。

福建高院于2010年12月20日作出（2010）闽民申字第1056号民事裁定，指令莆田中院再审。

莆田中院再审认为，中医院未经批准与郑少春商谈中医院规划用地的转让，明显违反了法律、法规及莆田市政府文件的规定，其土地使用权转让行为是无效的。郑少春虽曾预付土地款给中医院，但双方没有正式签订书面转让合同，且双方对土地转让价款、土地四至范围、面积的陈述均不一致，因此，确定双方土地转让行为合法有效事实不清，证据不足。故郑少春的申请再审理由不能成立。双方基于以上无效民事行为所取得的财产应予以返还，并赔偿对方因此所受的损失。据此，莆田中院作出（2011）莆民再初字第2号民事判决：维持莆田中院（2008）莆民初字第26号民事判决。

郑少春不服，向福建高院上诉称，1、其与中医院之间土地使用权转让行为事实清楚、证据确凿，价格、面积、四至范围明确，合法有效，其所支付的75万元足以支付当时购买讼争地块的土地价款。2、中医院主张双方之间的土地转让转为租赁关系事实不清、证据不足，应承担举证不能的法律后果。故请求撤销原判，驳回中医院的诉讼请求。

中医院答辩称，l、其与郑少春之间未达成建设用地转让合同，对土地转让的价格、面积以及四至、范围最终未达成协议。2、其与郑少春之间存在租赁关系，后租赁时间已到，对方继续占用，属于侵权行为。故请求驳回上诉，维持原判。

福建高院认为，中医院与郑少春之间的土地转让行为未经批准并办理变更登记手续，其转让行为应属无效。双方基于无效民事行为所取得的财产应予以返还，并赔偿对方因此所受的损失。福建高院据此判决：一、撤销莆田中院（2011）莆民再初字第2号民事判决和（2008）莆民初字第26号民事判决；二、郑少春应于判决生效之日起十日内自行拆除座落于福建省莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的地上建筑物，并将土地退还给中医院；三、郑少春应于判决生效之日起十日内支付给中医院土地占用费；四、中医院应于判决生效之日起十日内返还给郑少春土地转让款75万元及利息；五、以上第三项、第四项的款项可予以相互对抵，多还少补；六、驳回中医院其他诉讼请求。

郑少春不服二审判决，向最高人民法院申请再审称， 1、中医院向郑少春转让土地使用权的行为合法有效。2、郑少春在未正式建设的土地上临时搭盖房屋并对外出租，未改变土地用途。3、土地转让已实际履行十几年，且转让价格合理。4、中医院的过错大于郑少春，二审判决简单返还不当。故请求驳回中医院的诉讼请求。

最高人民法院再审查明：莆田中院在审理（2008）蒲民初字第26号案件过程中，根据当事人申请，该院委托莆田市价格认证中心对出租场地的租赁价格进行了鉴定。

【裁判结果】

最高人民法院于2014年11月15日作出（2014）民提字第125号民事判决：

一、撤销福建省高级人民法院（2012）闽民再终字第6号民事判决、福建省莆田市中级人民法院（2011）莆民再初字第2号民事判决；

二、郑少春应于本判决生效之日起三十日内自行拆除座落于福建省莆田市城厢区霞林村福厦路109公里处的地上建筑物，并将土地退还给莆田市中医院；

三、莆田市中医院应于本判决生效之日起十日内返还给郑少春土地转让款75万元及利息（自2001年1月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至莆田市中医院还清该款之日止）；

四、郑少春应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市中医院土地占用费（自2000年11月10日起，每个月以1523.2平方米，按每平方米3元计至实际返还时止），总额以第三项确定款项为限；

五、以上第三项、第四项确定款项相互抵扣后，如有剩余，莆田市中医院应退还郑少春；

六、驳回莆田市中医院其他诉讼请求。

【裁判理由】

最高院认为，本案再审争议的焦点问题为：（一）郑少春与中医院之间法律关系的性质与效力；（二）郑少春应否将案涉土地退还给中医院，应否以及如何支付土地占用费。

（一）关于郑少春与中医院之间法律关系的性质与效力问题。最高人民法院认为，土地使用权转让系重大交易，属于要式法律行为，应当签订书面转让合同。尽管中医院承认其与郑少春曾经就土地使用权转让进行磋商，且双方当事人也有一定的履行行为，但在中医院明确否认其与郑少春之间最终确立的就是土地使用权转让法律关系的情况下，可以认定双方当事人订立书面合同的可能性已经不存在。根据双方当事人实际履行的事实，认定双方法律关系为不定期租赁更加符合本案实际情况。综上所述，原判决有关郑少春与中医院之间法律关系性质的认定，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。至于双方当事人之间不定期租赁法律关系的效力，因未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应认定有效。

（二）关于郑少春应否将案涉土地退还给中医院，应否以及如何支付土地占用费的问题。最高人民法院认为，中医院可以随时解除不定期租赁合同，其要求郑少春返还讼争土地，有法律依据。当然，本案中同样不存在书面合同证明双方当事人有关租赁法律关系的一致意思表示，但法律、行政法规并无当事人必须通过书面合同形式成立租赁关系的强制性规定。从尽可能明确当事人权利义务边界的目的出发，本案可以参照当地出租场地租金标准确定本案中的租金价格。原审判决郑少春加倍支付租金不符合本案事实，应予纠正。郑少春所应支付的租金可以从该款项及相应利息总额中扣减。同时，为更好平衡当事人利益，最高人民法院酌定郑少春支付的土地占用费应以75万元及利息为限。在扣减后，若仍有余富，中医院应当退还郑少春。