商品房预售合同无效时房屋增值利益归属的裁判规则

 

 

开发商应赔偿商品房预售合同无效时的房屋增值损失

----解读（2014）民抗字第75号民事判决书裁判要旨

张贞 河南成务律师事务所

【阅读提示】

2015年4月3日，中国裁判文书网发布了最高人民法院于2014年12月31日作出的（2014）民抗字第75号民事判决书。本案经过海南省第一中级人民法院一审，海南省高级人民法院二审和再审，以及最高人民法院的提审，最终在本案中确定了如下裁判规则：

因开发商未能取得商品房预售许可证导致商品房预售合同无效的，开发商应当按其导致合同无效的过错责任比例，赔偿购房人已经产生的房屋市场增值损失。

根据上述裁判规则，本所律师提醒您：

1、购房人在签订商品房预售合同之前，应当首先查看开发商是否已经取得拟交易房屋的预售许可证，否则可能导致合同无效。如购房人因合同无效发生房屋增值损失，该损失按照双方当事人导致合同无效的责任比例分担。

2、实践中，许多开发商为实现融资或提前回笼资金等目的，以团购或内部员工购房等名目，在取得商品房预售许可证之前对外销售房屋。但作为开发商应当认识到，如不能及时取得商品房预售许可证,会面临对购房人已经产生的损失承担赔偿责任。此外，根据我国《商品房销售管理办法》，开发商还可能会被处以没收违法所得，并处已收取预付款1%以下罚款的法律责任。

【关键词】商品房预售合同 无效 责任比例赔偿损失 房屋溢价

【裁判要点】

1、开发商与购房人签订商品房预售合同时，未取得预售许可证，成讼时拟交易房产仍未取得预售许可证，根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，商品房预售合同无效。

2、开发商作为卖方，在销售其房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求。开发商在订立商品房预售合同时未取得预售许可证，之后未能补办，至诉讼时也仍未取得。可见，开发商无法使销售标的合法化是导致商品房预售合同不能生效的原因，应当承担合同无效的主要责任。购房人在订约时未能尽到审慎的注意义务，虽不是导致合同无效的推手，但应对合同无效承担次要责任。本案中最高法院认定开发商承担导致合同无效的60%责任，购房人承担40%的责任。

3、商品房预售合同签订后，房价明显上涨，在此情况下，购房人已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。因此，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，符合《合同法》关于无效合同损失的规定。

【相关法条】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效

《中华人民共和国合同法》

第五十八条　合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【基本案情】

2009年12月30日和2010年1月13日，昌旺达公司与宇昌公司分别签订两份《房产买卖合同》。两份合同交易房产的总面积为13000㎡，总价款为3140万元。两份合同签订后，宇昌公司于2010年1月6日、14日向昌旺达公司出具两份确认书，明确了13000㎡房产的具体位置。昌旺达公司按合同约定的时间向宇昌公司支付了两笔总计1570万元的购房款。

2011年1月22日，宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元并出具《借条》，承诺借款期限为18个月（2011年1月21日至2012年7月20日），如借款人没钱还，可商量延迟到2012年12月20日，不计息。同时，宇昌公司在一份《声明》中称，同意友好处理涉案房屋买卖合同的履行，……在取得预售许可证时与昌旺达公司签订正式的商品房买卖合同。2011年1月23，昌旺达公司出借给宇昌公司1000万元。

2012年1月，昌旺达公司向一审法院起诉，请求：1、确认2009年12月30日、2010年1月13日的《房产买卖合同》无效，宇昌公司返还昌旺达公司购房款1570万元，赔偿损失4600万元；2、宇昌公司承担本案的诉讼费用。

至本案一审开庭审理时，涉案房产项目仍未取得商品房预售许可证。一审法院委托海南明正房地产评估有限公司对涉案房产价格进行了评估。2012年4月5日，该评估机构出具的《司法技术鉴定报告》载明：涉案房产项目13000㎡设定为住宅现房状态下，在估价时点2012年3月22日的公开市场价值总额为7585.84万元，平均市值单价5835．3元／㎡。

【一、二审和原再审判决及理由】

海南省第一中级人民法院一审认为，一、双方签订两份《房产买卖合同》时，涉案房屋尚未开工建设，故两份《房产买卖合同》实质是商品房预售合同。本案成讼时，该两份《房产买卖合同》所交易的房产仍未取得预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方所签两份《房产买卖合同》应当认定无效。同时因办理商品房预售许可证的义务属于宇昌公司，因宇昌公司未积极履行该义务，违反诚实信用原则，对合同无效负有主要过错，应承担60％的过错责任。昌旺达公司在与宇昌公司签订商品房预售合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务，存在一定的缔约过失，应承担40％的过错责任。

二、昌旺达公司因无效合同所致的损失，主要为因信赖合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分的损失，即为昌旺达公司的信赖利益损失。根据海南明正房地产评估有限公司2012年4月出具的评估报告，合同交易房屋价值的差额4445.84万元。根据《合同法》第四十二条、第五十八条的规定，宇昌公司应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿昌旺达公司的信赖利益损失，赔偿昌旺达公司损失的60%，即2667.5万元。

综上，海南省第一中级人民法院作出（2012）海南一中民初字第23号民事判决：一、确认昌旺达公司与宇昌公司2009年12月30日、2010年1月13日签订的两份《房产买卖合同》无效。二、宇昌公司于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购房款1570万元并赔偿损失2667.5万元。三、宇昌公司应向昌旺达公司返还借款本金1000万元，并支付利息。

宇昌公司不服一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院二审维持一审判决。

宇昌公司不服二审判决，向本院申请再审。本院于2013年4月26日作出（2012）民申字第1534号民事裁定：指令海南省高级人民法院再审本案。

海南省高级人民法院再审认为：关于宇昌公司主张赔偿款数额问题。虽然从表面看，昌旺达公司仅支付了1570万元的购房款，但2011年1月23日昌旺达公司所支付的1000万元借款，明显是为了确保合同得以履行，实现自身利益。该款的性质和作用与预付的购房款相同，因此该1000万元借款可以视为昌旺达公司支付的购房款，等同于昌旺达公司为购房一共支付了2570万元购房款。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，即，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，宇昌公司的赔偿数额应以2570万元为限。

宇昌公司不服海南省高级人民法院再审判决，向检察机关提出申诉。最高人民检察院以高检民监（2014）49号民事抗诉书提出抗诉。

【裁判结果】

最高人民法院最终判决如下：

维持海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决。

本判决为终审判决。

【裁判理由】

最高人民法院再审认为：（一）宇昌公司系本案房地产开发商，作为卖方，在销售其房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，积极促成合约。其在订立本案《房产买卖合同》后没有补办涉案房屋的预售许可证，至本院再审时仍未取得预售许可证，可见，宇昌公司无法使销售标的合法化是导致本案两份《房产买卖合同》不能生效的原因，故宇昌公司应当承担合同无效的责任。昌旺达公司作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务，虽不是导致合同无效的推手，但亦应对合同无效的后果承担一定的责任。

因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。昌旺达公司对合同无效造成的损失亦有过错，一、二审法院判令其承担损失部分40%的责任已充分地考虑了双方的利益平衡问题，符合法律公平原则。