最高法院为何不判卖方按1+1赔偿购房款，房屋涨价差额赔不？

出卖人一房二卖存在欺诈或恶意时才适用1+1赔偿？

商铺市场价与购买价的差额应当赔偿

——解读郑国安与青海万通物业发展有限公司其他买卖合同纠纷案

作      者|刘书光

责任编辑|戚    谦

【阅读提示】

为买房者深恶痛绝的一房二卖行为，实践中较为常见的情形是，卖方先后与两个不同买方订立合同，而对后一个买方履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。

此种情形下，第一个买方如何维护自身权益？依据《商品房买卖合同解释》的规定，其享有合同解除权，可请求解除商品房买卖合同；且有权要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 但买受人能否请求一倍的惩罚性赔偿，要视出卖人“一房二卖”的主观意图而定，不能一概而论。关于买受人请求的出卖人违约对其造成的损失，应以出卖人对违反合同可能造成损失的预期为限。

具体到本案，第一个买房人购买商铺后，合法出租并享受出租收益已有六年多。卖方在把商铺卖给第二个人之前，已同第一个买房人就商铺回购问题进行了洽谈，并且卖方以同样的方式回购了其他商铺。据此，青海省高级法院一审认为，不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对第一个买方已付房款一倍的赔偿主张不予支持。最高法院认为卖方的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决并无不当，予以维持。

但是，从另一方面，最高法院却从平衡当事人利益的角度考虑，判决支持了第一个买房人主张的商铺涨价损失，且损失赔偿额刚好是一倍购房款。

因此，在涉及商品房买卖中，成务律师（ID：chengwulvshi）提示：

1、作为合同的卖方，要切实履行自身合同义务，不可依仗自身优势地位，进行“一房二卖或者一房数卖”，这样不仅可能面临巨额的赔偿责任，在具备法定情节时还可能构成合同诈骗罪。

2、作为合同的买方，要及时办理房屋过户手续，并对可能存在一房二卖的情形加以明确约定，增加卖方违约成本。另外，在购房时候要谨慎小心，查验所购房屋产权证和土地证原件，或者查验房屋预售许可证，必要时对房屋进行预告登记后，通过网签签署房屋买卖合同，向出卖人支付首付款至政府指定监管账户，在政府的监管下交割完成房屋买卖交易。

【关键词】一房二卖  差价赔偿  可得利益损失

【裁判要点】

在商品房买卖活动中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。此情形下，买受人可依法请求解除商品房买卖合同，至于已付购房款一倍的赔偿请求，应区分出卖人是否存在欺诈或恶意的情形；对于买受人请求的赔偿损失，该损失包括买受人的直接损失和可得利益，损失赔偿额不应超过当事人对违反合同可能造成损失的预期。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条  具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《合同法》第一百一十三条第一款:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

【基本案情】

一审法院查明：2004年1月16日，郑国安与万通公司签订《商铺认购书》，2004年3月13日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定了交房日期、双方违约责任等条款；至3月16日郑国安付清首付款，余款办理了银行按揭贷款，并以该房产作了抵押；该商铺于2005年6月向郑国安交付，之后由郑国安对外出租。在郑国安使用期间，该房屋未办理房屋产权过户手续。

2012年1月16日，万通公司与新华百货公司签订《商品房买卖合同》，万通公司将郑国安已购商铺在内的整层商铺售予新华百货公司。2012年1月20日双方办理了房屋产权过户手续。根据郑国安的申请，一审法院委托鉴定机构对案涉商铺以委托日为基准日的市场价格进行了评估，一审过程中，一审法院又以2012年1月20日作为基准日的市场价格进行了补充评估。

郑国安一审诉请：1、解除《商品房买卖合同》；2、万通公司返还郑国安已付购房款及利息，赔偿房屋涨价损失(以评估鉴定为准)，并承担已付购房款一倍的赔偿。

双方签订的《商品房买卖合同》应否解除？

一审法院认为，《商品房买卖合同》合法有效，万通公司与新华百货公司已经办理了案涉商铺的产权过户手续，新华百货公司已支付购房款，郑国安与万通公司之间的合同已无法继续履行，应予解除。

万通公司应否返还郑国安购房款，赔偿郑国安按揭贷款利息、房屋涨价损失和已付房款一倍赔偿？

一审法院认为：1、因双方合同应予解除，万通公司因合同收取的购房款应返还；2、万通公司将郑国安已购买商铺再次出售的行为违反了其与郑国安的合同约定，应承担相应的违约损害赔偿责任。根据《商品房买卖合同解释》第八条及《合同法》第一百一十三条之规定，虽然万通公司的行为给郑国安造成了损失，但该损失应当以合同正常履行后郑国安可以获得的利益为限，万通公司于2012年1月20日向新华百货公司办理了过户手续，此时万通公司已构成违约，导致郑国安与万通公司之间的合同已无法继续履行，应以此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价向郑国安赔偿；3、郑国安主张的按揭贷款利息为合同正常履行后其为获得利益所支出的必要成本，对该部分主张不予支持；4、关于郑国安主张的已付房款一倍的赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但万通公司向新华 百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺。万通公司的行为不属于一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对郑国安的此项诉求不予支持。

综上，一审判决如下：一、解除《商品房买卖合同》；二、万通公司向郑国安返还已付购房款，赔偿商铺差价损失（基于以2012年1月20日为基准的鉴定结果）；三、驳回郑国安的其他诉讼请求。

郑国安向最高院提起上诉称，（一）一审判决未判令万通公司赔偿郑国安购房按揭贷款利息与《商品房买卖合同解释》第八条的规定相违背。（二）一审判决万通公司的行为有别于司法解释规定的一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，缺乏事实依据，与实际情况不符。（三）一审判决对商铺差价损失认定有误，万通公司的违约行为是一直持续的，应当以郑国安诉讼后的鉴定结果为准。综上请求：判令万通公司赔偿郑国安购房按揭贷款利息、已付购房款一倍的赔偿以及一审判决少判的商铺差价损失。

万通公司答辩称，郑国安上诉主张赔偿的金额已经超出了《商品房买卖合同解释》第八条规定的限额，不应支持。

万通公司最高院上诉称，一审判决在判令万通公司返还购房款的同时，还判令万通公司赔偿房屋的市场差价，赔偿数额远远超过了已付购房款的两倍。请求：撤销一审判决，依法改判。

郑国安答辩称，万通公司所称的郑国安请求的赔偿金额超过最高限额，是对《商品房买卖合同解释》第八条规定的误读。

【裁判结果】

最高法院判决如下：一、维持一审判决第一、第三项；二、变更一审判决第二项为：万通公司于本判决生效后向郑国安返还已付购房款5035400元，赔偿可得利益损失5035400元。

【裁判理由】

最高法院认为，本案争议焦点为：一、万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失。二、一审判决万通公司赔偿的商铺差价损失是否正确。三、万通公司是否应赔偿郑国安购房按揭贷款利息。

一、万通公司是否应赔偿郑国安已付购房款一倍的损失？

最高法院认为，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿，因此，万通公司应当赔偿郑国安的所受损失和可得利益。而考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应综合考虑，对万通公司的违约责任加以认定。对于郑国安主张的已付房款一倍的赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑国安已经占有案涉商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，一审判决对郑国安请求赔偿已付购房款一倍的损失的主张不予支持并无不当，最高院予以维持。

二、一审判决赔偿商铺差价损失是否正确？

最高法院认为，郑国安一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。本案中，双方签订《商品房买卖合同》时，万通公司应当预见到，如其违反合同约定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。综合本案各种因素，一审判决的商铺差价损失，导致了双方当事人之间利益显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，最高院酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失为一倍购房款。

三、万通公司是否应赔偿郑国安购房按揭贷款利息？

郑国安主张的按揭贷款利息，系合同正常履行后郑国安为获得利益所支出的必要成本，故一审判决对按揭贷款利息的主张不予支持并无不当。