违反约定交付未经验收合格的房屋，卖方无权主张房屋占用费

交付房屋不符合同约定条件，不发生依约交付的法律效果

——解读新疆赛博特房地产开发有限公司与新疆粤通汽车销售服务有限公司、乌鲁木齐市粤通商贸有限公司财产损害赔偿纠纷再审案

作者|史凯贤

编辑|戚 谦

【阅读提示】

房屋占用费，是指没有合法依据或者丧失合法依据之后，实际占有使用房屋的人向房屋权利人支付的一定数额的房屋使用费用，一般在房屋买卖合同和房屋租赁合同中比较常见。

在房屋买卖合同中主要表现为，合同被确认无效、解除或被撤销之后，实际占用房屋的买方应向卖方支付自房屋交付之日（合同无效）、合同解除或被撤销之日至搬离房屋之日期间的房屋使用费；租赁合同中除上述表现之外，还包括租期届满后承租人拒不搬离房屋的，应向出租人支付租期届满之日至搬离之日期间的房屋使用费。

房屋买卖合同解除之后，卖方请求买方支付房屋占用费的，应首先证明已将房屋交付给买受人，卖方无法证明交付事实的应承担不利后果；如卖方违反法律强制性规定交付房屋的，即使买方已实际占有房屋，亦不产生房屋交付的法律效果，买方无需支付房屋占用费。

本案合同解除后，卖方赛博特公司认为涉案房屋已经交付买方新疆粤通公司实际使用，遂起诉请求新疆粤通公司支付房屋占用费。一审、二审法院均以新疆粤通公司已对涉案房屋进行了装修且已放置营业设备为由，认为新疆粤通公司已实际使用涉案房屋，并判决新疆粤通公司向赛博特公司支付一定数额的房屋占用费。

最高法院再审认为，赛博特公司的交付行为违反法律规定和合同约定，不产生房屋交付的法律效力，即使新疆粤通公司在合同解除前实际占有使用涉案房屋，在合同解除后也无须向赛博特公司支付房屋占用费。

据此，成务律师提醒：卖方交房时应使房屋达到法定和约定的交付条件，否则当买方不认可交房事实时，将不能发生房屋交付的法律效力，不能主张房屋占用费。买方如认为卖方交付的房屋不符合法定或约定条件的，应拒绝接受交付，否则，当卖方交付的房屋满足法定条件但不满足约定条件时，买方接受交房的行为将发生房屋交付的法律效力。

【关键词】根本违约 解除合同 房屋占用费 交付

【相关法条】

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

【裁判要点】

卖房人违反建筑法律法规强制性规定，导致房屋无法通过竣工验收，买房人无法完全取得房屋的物权的，构成根本违约，买房人有权解除合同。即使买房人在合同解除前已实际使用房屋的，根据“未经竣工验收不得交付使用的规定”，对卖房人而言亦不发生房屋交付的法律效力，合同解除后卖房人无权要求买房人支付房屋占用费。

【基本案情】

乌鲁木齐中院查明：2003年5月20日，粤通公司代表新疆粤通公司与赛博特公司签订订购合同，约定粤通公司与新疆粤通公司订购新疆赛博特汽车城的b区1、2、3号展厅的部分房产。之后，新疆粤通公司与赛博特公司对b区展厅签订商品房买卖合同。上述购房面积共6117平方米，购房金额1900万元。2003年9月30日，粤通公司代表新疆粤通公司与赛博特公司签订补充协议，约定赛博特公司所交付房屋须保证消防验收合格。2004年8月9日，粤通公司、新疆粤通公司与赛博特公司签订补充协议约定，b区1、2、3号工程验收时间为2004年9月20日。

2004年4月，赛博特公司协助将b区展厅的房屋产权证书登记在新疆粤通公司名下。合同履行中，赛博特公司又与粤通公司员工丁某等6人分别签订商品房预售合同，由以上6人购买b区1号、3号展厅的6个部分，并于2004年9月将上述房产办理到上述6人名下。已有生效判决确认，b区1号、3号展厅的实际购房人是粤通公司和新疆粤通公司。上述购房面积共1810平方米，购房金额共755万元。

2005年4月，粤通公司对上述购买的房屋开始预埋设施及装修。经查，至今赛博特公司销售的b区1、2、3号房屋，未在有关主管部门进行消防申报验收，消防工程不合格。

2005年起，三方当事人为房屋消防验收、借款合同、商品房预售、商品房买卖等事宜产生多次诉讼，至今案涉房屋仍然闲置。2009年11月4日，乌鲁木齐市新市区人民法院判令：1、解除新疆粤通公司与赛博特公司签订的关于赛博特汽车城b区展厅的商品房买卖合同；2、赛博特公司返还粤通公司已付购房款。

合同解除后，赛博特公司向乌鲁木齐中院起诉（本案一审），请求判令：新疆粤通公司、粤通公司赔偿b区1、2、3号展厅经济损失（房屋占用费）318万元。

乌鲁木齐中院一审认为，新疆粤通公司、粤通公司在争议房屋没有进行消防验收的情况下，对是否继续履行购房合同、使用房屋，未置可否。在签订购房合同5年之后，粤通公司才向法院起诉行使合同解除权，造成房屋使用价值贬损，粤通公司应负主要责任。赛博特公司作为房屋出卖方，在买受方长时间不明确是否继续履行购房合同时，未采取积极方式解决房屋闲置问题，也是房屋价值贬损的主要原因。根据公平诚信的合同原则，新疆粤通公司、粤通公司自2005年4月预埋设施起，须共同给付赛博特公司70%的房屋使用费。

一审判决：新疆粤通公司给付赛博特公司赛博特汽车城b区1、2、3号展厅的房屋使用费共计186万元。

赛博特公司、新疆粤通公司、粤通公司均不服一审判决，向新疆高院提起上诉。

赛博特公司上诉请求增加判决新疆粤通公司、粤通公司支付其房屋使用费132万元。

新疆粤通公司、粤通公司上诉请求，撤销一审判决，驳回赛博特公司的全部诉讼请求。

新疆高院二审对一审查明的事实属实予以确认。

另查明，有生效判决显示，赛博特公司取得的赛博特汽车展厅的国有土地使用权目前尚未办理商业使用权出让手续，也尚未办理国有土地使用权转让手续，至今相关土地证尚未办理在粤通公司名下。赛博特公司销售给粤通公司b区1、2、3号展厅的消防工程未经申报验收，属不合格工程。

有生效判决认定，2005年赛博特公司将新疆粤通公司购买的展厅交付新疆粤通公司使用。

有法院出具《执行说明》，证明：2006年6月该院受理了申请人某银行请求强制执行新疆粤通公司、粤通公司的执行案件，并依法查封了被执行人位于赛博特汽车城b区2号的房产，在查封时厂房内有车辆维修设备以及配件库房和专用设备工具间。

新疆高院二审认为，有生效判决已确认b区l、2、3号展厅的实际购买人为新疆粤通公司、粤通公司，且由新疆粤通公司、粤通公司使用。其他法院出具的《执行说明》显示，查封时在厂房内有车辆维修设备以及配件库房和专用设备工具室。该证据证明了争议展厅已在粤通公司、新疆粤通公司名下，且安装了机械设备。可以认定赛博特公司已将案涉房产交付粤通公司。故一审判令粤通公司、新疆粤通公司共同给付b区房屋使用费并无不当。此外，二审法院认可一审法院的判决理由，但认为对于房屋闲置损失双方应平等分担。

二审法院判决由新疆粤通公司、粤通公司和赛博特公司各承担b区1、2、3号展厅闲置损失的50%，并判决由新疆粤通公司、粤通公司支付赛博特公司50%的闲置损失费用；驳回三公司的其他上诉请求。

新疆粤通公司、粤通公司不服，向最高法院申请再审称：1、赛博特公司在未取得商业用地使用权的情况下，非法建设商业用地性质的汽车展厅出售，赛博特公司将违法建筑出售，其主张房屋占用费没有法律依据。2、案涉汽车展厅没有土建竣工合格验收手续，没有办理消防审批手续，更不可能验收合格备案，不可能交付，属于根本违约，新疆粤通公司、粤通公司不应承担该后果。故请求撤销一审、二审判决，驳回赛博特公司的全部诉讼请求。

赛博特公司答辩称：1、虽未交付交接单，但涉案房屋已经交付，赛博特公司已将案涉房屋登记在粤通公司及其指定的6名职工名下，粤通公司和新疆粤通公司在案涉房屋预埋了设施并进行装饰，两公司已在案涉房屋中存储设备、配件及工具。2、新疆粤通公司、粤通公司在使用时从未就消防验收问题提出主张。案涉房屋虽在消防验收方面存在瑕疵，但不足以导致房屋处于闲置状态。3、粤通公司无法使用该房屋是由于房屋在2006年被法院查封导致，而法院查封的原因是其怠于履行借款合同约定的还款义务。

最高院再审查明：案涉合同约定，新疆粤通公司、粤通公司定购的建筑物必须是经建筑管理部门认可的合格工程。

粤通公司曾将赛博特公司作为被告以商品房买卖合同纠纷诉至新市区法院，请求解除合同并返还已付购房款。2009年11月4日，新市区法院认定：1、2005年赛博特公司将展厅交付粤通公司使用；2、案涉房屋只有房产证，但无办证手续，案涉土地系工业用地，尚未转化为商业用地，赛博特公司约定给粤通公司办理相关土地使用证的义务系不可实现之义务；3、涉案房屋的消防工程未经验收系不合格工程，粤通公司在使用该展厅时受到影响；4、粤通公司不能完全得到所购商品房的物权，合同目的不能实现，有权解除合同。故该院判令解除双方签订的商品房买卖合同，赛博特公司返还粤通公司购房定金及购房款。

新疆粤通公司、粤通公司提交了消防机关2013年7月4日做出的《答复函》，内容为：经核查，赛博特国际汽车城存在未经消防验收擅自投入使用、未经验收擅自变更使用性质、未经竣工验收消防备案的违法行为。

最高法院再审查明的其他案件事实与二审法院查明的事实一致。

【裁判结果】

1、撤销新疆高院二审判决、乌鲁木齐中院一审判决；2、驳回赛博特公司的诉讼请求。

【裁判理由】

最高院认为本案争议焦点为：新疆粤通公司、粤通公司是否应当以及如何向赛博特公司支付案涉房屋使用费。

赛博特公司向新疆粤通公司、粤通公司主张房屋使用费损失，应当证明其已经将该房屋实际交付给新疆粤通公司、粤通公司。根据双方合同约定，房屋达到交付使用条件后，赛博特公司应当书面通知新疆粤通公司、粤通公司办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单，赛博特公司在报纸上刊登入住通知即视为其履行书面通知义务。就已经书面通知新疆粤通公司、粤通公司交付房屋或者在报纸上刊登入住通知，以及签署房屋交接单的事实，赛博特公司均未举证证明，其作为房屋出售方，不能提供直接证据证明案涉房屋已经实际交付，应对此承担不利后果。虽然另案判决中，法院经审理查明案涉房屋的实际购买人为新疆粤通公司、粤通公司，该房屋由新疆粤通公司、粤通公司使用，但该案争议的焦点，并非房屋是否实际交付问题，新疆粤通公司、粤通公司在另案中对此未提出异议，主要是基于对购房主体的确认，而非房屋交付事实的认可。在本案新疆粤通公司、粤通公司对房屋实际交付的事实予以否认的情况下，不能仅仅依据另案判决的上述查明事实，认为案涉房屋已经实际交付给新疆粤通公司、粤通公司。

退一步看，即使可以依据新疆粤通公司、粤通公司进入案涉房屋预埋、装修的行为，认定赛博特公司已经实际交付房屋，根据消防机关的答复函，该房屋确实存在因未经消防验收擅自投入使用、未经验收擅自变更使用性质、未经竣工验收消防备案的违法行为，被消防管理部门多次给予责令停止施工、停止使用、罚款等行政处罚并督促整改的情况。根据双方合同约定，赛博特公司向新疆粤通公司、粤通公司交付的房屋，应当是经验收合格的工程，而案涉房屋在赛博特公司主张向新疆粤通公司、粤通公司交付时，并不符合合同约定的交付条件，赛博特公司的该交付行为，不能发生依约交付房屋的法律效果。

本院认为，在赛博特公司未依约向新疆粤通公司、粤通公司交付符合合同约定房屋的情况下，一审、二审判决以新疆粤通公司、粤通公司未及时行使合同解除权，造成房屋闲置价值贬损为由，判决新疆粤通公司、粤通公司向赛博特公司支付房屋使用费，属于认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。赛博特公司以新疆粤通公司、粤通公司解除房屋买卖合同给其造成损失为由，要求新疆粤通公司、粤通公司赔偿其房屋占用费损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。