项目公司股权是否等同于合作开发合同中的收益权？
非以出资方式将土地使用权变更到项目公司名下，出地一方可以收益权无法实现为由解除房地产合作开发合同，要求返还土地
---解析最高法院（2015）民提字第64号民事判决书判决要旨
作者：乔 伟
编辑：孔政龙
【阅读提示】
一方出地一方出钱，合作开发房地产项目，双方为此设立项目公司，并将土地使用权投入到项目公司名下。如果提供土地一方未持有项目公司股权，是否影响项目合作收益权？
最高法院（2015）民提字第64号判决认为，项目公司非合作开发的对象，而是履行合作开发义务的载体，如果提供土地一方并非是以出资的方式将土地使用权投入到项目公司，则土地使用权变更到项目公司名下仅是提供土地一方履行合作开发的义务，提供土地一方是否在项目公司中拥有股权，不影响其在合作开发合同中约定的收益权。
据此，成务律师提醒，依据合作开发协议投入土地与依据股东协议将土地作价出资，结果外观虽然一样，但效力却不一样。在后者，土地当然成为项目公司法人财产，只有在公司解散或破产时才可取回；在前者，提供土地一方在合同收益权无法实现的情况下有权解除合作开发合同，要求项目公司返还土地。所以在非以出资方式投入土地的情况下，双方如果决定以项目公司的股权作为双方在合作合同中的合同权益，就应当作出明确约定。
另外，本案的判决也为我们在对房地产公司做尽职调查时提了个醒，并不是说有土地使用权证就一定安全，土地来源一定要彻查清楚。
【关键词】 合作开发房地产 合同解除
【裁判要点】
当事人双方采取一方提供土地使用权，一方提供资金的模式合作开发房地产项目，为此设立项目公司作为履行合作开发义务的载体，约定将土地使用权投入项目公司。如果提供土地一方并非是以出资的方式将土地使用权投入到项目公司，则土地使用权变更到项目公司名下仅是提供土地一方履行合作开发的义务。提供土地一方是否在项目公司中拥有股权，不影响其在合作开发合同中约定的收益权。即便在项目公司中没有股权，当提供资金一方不履行合作开发义务时，提供土地一方仍有权以收益权无法实现为由解除合同并要求项目公司返还土地。
【相关法条】
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
【基本案情】
2007年4月23日，海联公司与天河公司签订《合作项目合同书》约定：海联公司提供合作项目建设用地，天河公司提供建设所需全部资金；双方利益分配比例为0.238：0.762；双方同意就本项目的开发成立项目公司，项目公司注册资本为1000万元，海联公司占23.8%的股权，天河公司占76.2%的股权；海联公司将合作建房用地的国有土地使用权证办理在项目公司名下。
在《合作项目合同书》签订之前的2006年10月16日，天阔公司设立。天阔公司股权结构为天河公司持股68.7%、王家金持股7.5%、邢坚持股13.8%、邢伟持股10%，均为现金出资。
2009年2月，海联公司履行完《合作项目合同书》中的义务，将项目用地过户给了天阔公司。
在三亚市房产管理局颁发的《房屋拆迁许可证》限定的期限（至2009年7月）届满时，天河公司仅完成拆迁量的20%。
2008年10月29日，邢坚、邢伟与天河公司签订《股权转让协议》，将其二人在天阔公司持有的23.8%的股权转让给天河公司。后天河公司又将其持有的天阔公司70.5%的股权转让给其他公司。
2009年9月7日，海联公司调取天阔公司的工商登记资料，得知天河公司的转股行为，在与天河公司等沟通无果的情况下，2009年11月18日，海联公司向天河公司发出通知书，解除《合作项目合同书》。
海联公司起诉请求：1、判决解除其与天河公司签订的《合作项目合同书》；2、判决天阔公司将案涉土地及项目开发权还给海联公司，判令天阔公司将案涉项目批文中项目建设主体变更为海联公司。
一审、二审法院均以海联公司在天阔公司已不享有股权，其在《合作项目合同书》中及案涉项目上也已无权益，无权主张解除合同为由，判决驳回海联公司的诉讼请求。
海联公司向最高法院申请再审。
【裁判结果】
最高法院判决如下：一、撤销一审、二审民事判决；二、解除海联公司与天河公司签订的《合作项目合同书》；三、判决天阔公司将案涉项目开发权和土地使用权返还变更至海联公司。
【裁判理由】
最高法院对争议焦点论述如下：
一、天阔公司是否系海联公司与天河公司共同设立的项目公司
最高法院认为，天阔公司虽然承担了案涉项目的开发建设职能，但天阔公司并非是由双方按照《合作项目合同书》约定共同设立的项目公司，其只是双方为合作开发案涉项目而借用的一个项目公司。
尽管天阔公司作为开发案涉项目的项目公司，是各方当事人均认可的客观事实，并承担了合作项目公司的职能，但依其成立时间和股权结构不能就此认定天阔公司是双方共同设立的项目公司。即便如海南高院判决所认定的天阔公司是双方共同设立的项目公司，但天阔公司也仅是双方按照《合作项目合同书》约定为进行案涉项目合作开发，履行各自权利义务的载体，并非是《合作项目合同书》的合同主体，更不是海联公司、天河公司在合作开发协议中的合同相对方。
二、关于邢坚、邢伟是否代海联公司持有天阔公司股权的问题
最高院认为，海联公司非天阔公司股东，也没有委托邢坚、邢伟代为持股，不能认定邢坚、邢伟在天阔公司的股权是代海联公司持股。
三亚中院、海南高院仅仅以邢坚作为海联公司的法定代表人，是实际控制人，在履行合作开发案涉项目过程中的一系列行为，而认定海联公司已形骸化，海联公司与邢坚本人之间已构成人格混同，从而判定邢坚、邢伟系代海联公司持有天阔公司23.8%的股权，没有事实和法律依据。
邢坚、邢伟所持有的天阔公司23.8%的股权不能视为海联公司在《合作项目合同书》中的合同权益，海联公司是否为天阔公司的股东，不影响其在《合作项目合同书》中所应享有的权利。
三、海联公司是否有权解除《合作项目合同书》，并要求天阔公司将案涉土地及项目开发权、项目建设主体返还并变更为海联公司
最高法院认为，天阔公司只是为开发案涉项目而借用的合作项目载体，不是涉案合作开发合同的相对方，海联公司无论是否为天阔公司的股东，均不影响其在《合作项目合同书》中所享有的收益权。邢坚、邢伟将其所持的天阔公司23.8%的股权转让给天河公司是天阔公司股东之间产生的股权转让法律关系，与海联公司在《合作项目合同书》中所享有的23.8%房地产利益分配权比例没有关系，不能以海联公司在天阔公司不享有股权，就认定其退出了案涉项目。
海联公司将建设用地使用权投入项目公司，这是其履行《合作项目合同书》约定的义务，并非是向天阔公司的出资,不构成天阔公司法人财产权。
在天河公司未经海联公司同意即将所持天阔公司股权转让，以及天阔公司的后续股东不仅没有按照约定进行投资完成拆迁工作，而且也拒绝与海联公司进行协商等行为，充分表明天河公司已不再履行《合作项目合同书》所约定的义务。由于天河公司及后续股东迟延履行合同义务，案涉项目目前仍处于停滞状态，致使海联公司在《合作项目合同书》中的合同目的不能实现。天河公司的行为已构成根本违约。海联公司请求解除《合作项目合同书》，返还相关权利的诉讼请求，于法有据，应予支持。
